深圳房市成交量萎缩价格加速下滑

　　本报记者 徐广蓉 深圳报道

　　房地产市场最早出现“冬天”不是北方，而是南方深圳。虽然依然阳光明媚，但是对于大批拥有多套住房的投资者，以及那些被称为“比米铺还多”的中介来说，严冬已经过早地到来。

　　如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。

　　量价均大幅下挫

　　涨得凶，跌得也深。上半年，深圳房价涨势疯狂，下半年，则是无可遏制地逐波下行。

　　深圳市国土与房产管理局11月21日公布的《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据显示，虽然新建商品房与去年同期相比房价仍在上涨，但与9月环比却下降了10.35%。1至10月，深圳新建商品房销售面积为515.47万平方米，同比减少16.57%。其中，9月份，商品房销售面积为31万平方米，而10月环比更是直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。

　　进入11月，深圳楼市依旧供应清淡。10月28日到11月4日这一周，只有一个新盘推出；11月5日到11月11日这一周，则有4个新盘推出；11月12日至11月18日一周，仅有2个项目入市，总套数也很少。

　　在观望情绪下，不少新开楼盘选择低价入市。11月10日，位于龙岗中心城的招商依山郡2期第2批房源，以均价8500元/平米开盘，定价低于周边区域前期新盘2000元/平方米。而万科、中海、招商最近一个月开盘的楼盘，价格均低于1万元/平方米。而位于龙岗中心城的某楼盘甚至打出了“买四居送10万”的促销广告。

　　虽然10月份深圳二手房交易面积与去年同期相比增长了47%，但8月、9月、10月环比逐月递减，分别比上月下降26.39%、43.04%、36.78%。二手房价格环比9月，降幅达47.09%。导致二手楼价格出现急剧下滑的原因在于，部分投资者终于无法支撑沉重的财务成本的支出，正加速出货套现。

　　深圳市房地产研究中心副主任王锋认为，近期深圳房价持续上涨，使得收入较低家庭的购房支出能力逐渐下降，抑制了部分自住需求；而国家宏观调控政策的不断落实和深化，也在一定程度抑制了投资和投机需求。这是深圳房地产市场观望气氛不断加剧，各月新房成交量总体呈现下降趋势的主要原因。

　　繁华过后，泥沙俱下

　　成交量的急剧下降，中介的日子也越来越艰苦。

　　深圳拥有超过1300家三级房地产中介门店，一些扩张过度、资金管理混乱的企业，便出现了资金断裂。规模曾经位居深圳房地产中介前十名的深圳中天置业评估有限公司，董事长蒋飞11月13日席卷数千万元潜逃一幕，即是深圳楼市的黑色写真。

　　而另一端，深圳楼市的投机投资者资金链嘎嘎欲裂。

　　“今年1-6月最火爆的时候，深圳绝大部分的购房者都是投资客，”泛城房地产顾问有限公司副总经理袁国伟认为，自住的需求早已被暴涨的价格抛离了市场。

　　“价格已经进入了下降通道，”满堂红福田区域总监卞超说，“买方市场令卖方很尴尬。”

　　他介绍，作为中心区域的福田，房价降幅也已达到8%-10%，而在炒房者集中的关外宝安区域，下跌的幅度则达到了20%，“但是，仍然应者寥寥”，他说。

　　降价曲线仍在继续下挫。

　　曾经被投资者给予厚望的“刚性需求”，似乎突然消失得无影无踪，“刚性需求就是指那些自主的用家，但现在有自住需求的购买第一套房的客户，资金实力实际上是不充沛的，受银行的紧缩政策影响，按揭贷款非常困难，他们已经买不起楼，所以这种客户非常少。”卞超解释，“现在的市场需求，主要是换房的人，他们资金实力还比较强。”但是，这种需求显然不足以支撑现在那些想要出货的卖家，“价格将进一步下调，”卞超表示不乐观。

　　在卖不掉的情况下，投资者们想办法减少损失，对房屋进行简单装修后短租。但是，深圳的房价高昂，前期贷款成数也高，而租金增长有限，月供远远高于租金。根据测算，一套在关外100平方米的房子，除了租金外，业主要补贴2500元/月的持有成本。

　　于是，持有六七十套的大型投资客便处于极为尴尬的处境，恰如股市大跌，割肉是不愿意的，坚持，却不知何时是底。

　　银行像枯井

　　房地产市场的流动性似乎“凝固”了。

　　“银行政策是最重要的影响因素，”袁国伟认为。为遏制房价凶猛上涨的势头，自今年7月起，深圳市全面加强对楼市的宏观调控，各大商业银行不断紧缩房地产信贷，多家银行甚至停止发放二手房按揭，成为产深圳房地产市场逐波下行的主要推动力。不过，袁国伟表示，明年银行会新增头寸，释放一些流动性，缓和楼市的枯竭状态。

　　但是，银行的消息并不那么乐观。

　　据深圳市某商业银行有关人士透露，目前该商业银行几乎停止了向个人以及企业发放贷款，而且明年整体的资金供给量同比增幅下降已是不争的事实。

　　房地产企业新发贷款已经停止，循环贷款的额度也即将枯竭，万科、金地等优质客户的贷款也遇到不同程度的的压缩，不过中国银行上个月仍然为万科发出一笔贷款。

　　更有银行界人士表示，明年央行对各地商业银行的贷款额度的控制有可能更加严格，以往每年确定一次全年的贷款头寸，可能会改为每月确定、逐月压缩的政策。

　　在银行贷款紧缩，外资难以进入，地下钱庄被阻击的压力下，深圳房地产正在进入“枯水期”。

　　并不是所有人都哭泣。

　　在日趋紧张的形势下，一些大型的品牌中介企业已经准备好了在这次危机中“抄底”。

　　一位不愿透露姓名的中介高管表示，“我们已经存储了足够的资金，在等待最好的时机，收购市场上经营不下去的店铺。”

　　他认为，楼市调整今年不会结束，最好的议价时间还未到。“可能在年底吧。”

　　而一些并购已经悄悄进行了，据悉已经有一家中介将住宅部卖给了一个规模更大的公司。

　　洗牌正在进行。