物权法立法参与者回应各地物权法第一案

　　央视“法律服务你——12.4普法大接力”特稿之一：物权法立法参与者回应各地物权法第一案

　　引题：央视昨起播出“法律服务你——12.4普法大接力”

　　由全国人大常委会法工委、全国普法办和央视社会与法频道联合推出的大型媒体行动“法律服务你——12.4普法大接力”昨晚开播。《物权法》的颁布实施是2007年关系百姓民生的重大法治事件，这次“普法大接力”也将“物权接力站”作为首站推出。对于各地纷纷出现的物权法第一案，物权法立法的参与者在节目录制过程中予以回应。

　　牛群领衔提交法律服务报告

　　缘起：“牛队长”马不停蹄探访第一案

　　在这次媒体行动中，央视首次派出八支由公众人物、知名律师和主持人组成的法律服务分队，各领一个主题任务，奔赴年度热点法治事件的现场，还原事件经过，了解最新进展，并为当事人提供最急需的法律服务。调查采访结束后，每支分队提交各自的法律服务报告，并将问题带到央视演播室。

　　作为领队接过“普法大接力”第一棒的是著名

相声演员牛群。物权法实施刚一个多月，全国至少有九座城市涌现了当地的物权法第一案，而且案情各不相同，因此，牛队长和两位队员——著名律师秦兵和央视主持人侯丰都成了大忙人。

　　调查：成都、浙江物权法第一案

　　“牛队长”首先率队来到成都市外化成小区，发生在这里的一个案例将成为成都最先使用物权法审理的案件之一。由于实际情况与此前媒体报道的案情大相径庭，队员们调查采访更加认真，掌握了此案的基本案情：原告是一名旅居海外的女子，她有一个

同居十多年的男友，在原告出国后，这名男友又结交了一个新女友并与之同居，后来这名男友病故，新女友随即产生侵占房产之心，办理假的继承公证书据为己有，并通过中介把房子卖给了一对夫妻。2007年1月9日，原告委托她的姐姐作为全权代理人，向成都市金牛区法院递交起诉书，要求法院判决被告归还原告房屋或市场等价款，并将现在居住该房子的夫妻作为第二被告一并告上法庭。

　　随后，法律服务分队又来到浙江省青田县鹤城镇花园降社区调查，这里发生了一起16户业主集体诉讼案，这也是物权法实施以来浙江省受理的物权第一案。通过调查走访，此案的案情也基本明朗：业主单苏飞以楼顶漏雨问题无法解决为由，在楼顶加盖建筑，并锁住了通往楼顶晒台的大门。2007年10月10日，楼下16户业主集体向青田县法院提起诉讼，要求依法判决确认原告对该楼房顶及房顶的晒台享有共有和共同管理的权利，要求判决责令被告立即将通向房顶的钥匙交给原告。

　　行动：“牛县长”变身“牛调解员” 主持现场调解会

　　这次“法律服务你——12.4普法大接力”媒体行动的口号是“让法律服务和最需要的人在一起”。通过各种形式的法律服务为当事人“雪中送炭”，送上冬日里的温暖，是派出法律服务分队的重要动因。了解到浙江物权法第一案的当事双方有通过调解解决纠纷的意向后，法律服务分队迅速在小区里组织了一场现场调解会。

　　调解会一开始，双方争论的焦点就集中在了楼顶漏水上：由于该小区属于老社区，没有规范的物业管理，更没有专项维修基金。在十多年中，楼顶住户不得不自己掏钱对漏水部位进行修缮。而针对楼顶违章建筑，双方也是各有各的说法。经过两轮的商讨，由于楼上楼下都坚持自己的观点，最终没能达成调解意见。不过在法律服务分队的努力下，当事双方还是答应就具体的调解细节做进一步的商讨。下午五点半，调解会结束。一位现场观众为主持调解会的“牛队长”献歌一首。

　　物权法立法参与者回应各地物权法第一案

　　阵容：《物权法》立法重要见证者和参与者

　　在法律服务分队回到北京后，节目组邀请相关部委领导、权威法学专家和知名律师做客演播室，针对法律服务报告中提出的问题进行解答，并围绕热点法治话题进行盘点和梳理。

　　来到“物权接力站”参与首站接力的两位嘉宾是全国人大常委会法工委民法室主任姚红和著名法学家、中国人民大学法学院院长王利明。前者全程参与了物权法的制定，后者则是《物权法》起草人之一。

　　在演播室现场，两位物权法权威专家对发生在各地的物权法第一案做出回应。这些“第一案”目前大多在审理过程中，尚没有判决结果，两位专家主要针对案件中的关键问题和争议焦点做出了解析和推断。

　　回应：成都物权法第一案：关键在于是否属于“善意取得”

　　对于发生在成都的物权法第一案，法律服务报告提出的问题是，作为买受人的这一对夫妻在案件中是否应该承担法律责任甚至退回房子？

　　王利明教授认为，本案中争议的焦点在于买受人的行为是否应该被认定为“善意取得”。物权法对善意取得制度做出了详细规定。如果所谓的“卖主”把别人的房子通过欺骗等手段过户到自己的名下，或者是因为产权登记过程中发生错误，别人的房产办到了他的名下，买受人在买他这个房子的时候，查证并相信这个产权登记，双方完成了交易，也办了过户，那么买受人就取得了对这个房产的所有权，应该被认定为“善意取得”。对于善意取得，法律上是有严格要求的。判断是不是“善意”，关键要看买受人在买房时是不是有合理的理由相信对方有权处分该处房产。王教授表示，本案中的一些具体事实还有待法院方面的认定。

　　姚红主任补充说，我们国家有物权公示制度，不动产登记在谁的名下，只要没有相反证据，就推定为他是这个房子的权利人。如果买受人并不知道实际上这房子并不是“卖主”的，那么就应当推定买受人是善意取得。此外还有一个条件，“善意取得”应该是以合理价格购买。如果这处房产市值100万，而买受人只出了5万，同样不能被认定为是“善意取得”。

　　对于出台“善意取得”制度的初衷，王利明教授解释说，如果在买房的时候，我查了登记，相信了登记，最后付了款，结果我什么得不到，这样的话，整个交易就不安全了，对于整个社会秩序就形成了很大的威胁，所以“善意取得”制度的主要目的是要保护整个社会的交易安全。

　　回应：浙江物权法第一案：楼顶晒台归属不能一概而论

　　对于浙江物权法第一案，王利明教授认为，本案的关键问题是这个楼顶晒台是不是属于《物权法》第73条规定的“其他公共场所和公用设施”。王教授认为，楼顶晒台的情况非常复杂，不能笼统地说所有的屋顶晒台都是属于业主共有的财产，判断它是不是属于公共场所、公用设施，一是要考虑规划是怎么确定的，二是要考虑历史习惯、合同约定等各种因素，不能一概而论。对于本案中的这些基本情况，都有待进一步调查。

　　王利明教授还特别提到，物权法是权利和义务的统一体，拥有权利就有相应的义务。具体到本案来说，如果确定了这个屋顶是所有业主共有，那么漏雨就不应该只让楼顶业主去修，而是应当由大家共同负责。《物权法》明确规定，业主共同决定拿出维修资金用于修缮。如果没有维修资金，大家就应当通过约定来解决，如果也无法根据约定来分摊这个费用，按照《物权法》规定，就要根据业主的商品房面积在整个建筑面积所占的比例来进行分摊。

　　回应：沈阳物权法第一案：车库能否出租开店 要看管理公约是否授权

　　在录制现场，全国人大常委会法工委民法室主任姚红和中国人民大学法学院院长王利明还回应了发生了沈阳的物权法第一案，并与当事人视频连线，解疑释惑。

　　沈阳某小区一位业主在小区买了四个车库，将其中一个出租，开起了超市，物业管理公司为此把业主告上法庭。小区物业公司的张经理通过视频连线，请求提供法律服务。

　　王利明教授说，本案中的一些基本事实还有待进一步调查，不过应当明确如果这个车库确实是业主的物权，那么它在法律上就应当受到保护。对于车库、车位可不可以改变性质和用途，比如说用于出租开店，应当由全体业主制定管理公约，如果在管理公约上有这样的授权，这种行为就不是不可以。此外，车库改变性质和用途如果会危及建筑物的安全，或者会给其他的业主造成损害，按《物权法》第71条的规定，这样的做法也是不行的。

　　观点：对于物权法的最大担心是配套问题

　　在节目最后，主持人撒贝宁也抛给了两位嘉宾一个难题：《物权法》出来之后，我们听到的大都是公众对法律的关注，包括它带来的解决问题的便利。作为见证《物权法》从起草到诞生全过程的专家，两位嘉宾对《物权法》有没有担心呢？

　　王利明教授坦陈，他最大的担心就是配套的法律法规和司法解释不能够及时出台，会影响到《物权法》的正确实施。比如什么叫公共场所、公用设施，对它怎么解释，比如说小区会所是不是能够叫做公共场所、公用设施，这些都需要配套的法律法规或相关的司法解释。

　　姚红主任对此也有同感，她认为《物权法》对很多问题只是提出了一个解决的原则，但具体的解决方式还有待今后出台法律配套。比如不动产的统一登记问题，物权法只说实行统一登记，但是具体如何统一登记？比如物权法规定土地征收要具备必须具备法定条件，必须是为了公共利益的需要，但什么是公共利益，又如何来补偿？这都需要另外做出规定。

　　【收视预告】

　　大型媒体行动“法律服务你——12.4普法大接力”今晚(27日)将播出第二站“金融

理财防欺诈接力站”，股市热点人物杨百万、叶弘将加盟法律服务分队，他们将带来什么样的法律服务报告？哪些嘉宾将走进演播室回应年度热点法治事件？今晚19点55分在央视社会与法频道播出的特别节目将给出答案。