房价下降的心理博弈

　　- 本刊记者/张邦松

　　不知从什么时侯开始,讨论房价成为中国白领聚会时一个必备的主题。如果你曾经参加过这样的聚会,你会发现餐桌上很容易自发地划分出两个泾渭分明的阵营:无房派和有房派,他们的谈论会让一个原本乏味的聚会变得热闹异常。

　　“房价这么涨下去还让不让人活了!”通常无房派会先挑起这个话题。他愤怒地数落着心中认定的那些抬高房价的“元凶”——开发商、政府还有炒房者,并对房价不断上涨的现实表现出极大的绝望情绪。

　　有房派通常不会在这个时侯表态,他们会端起酒杯,安慰一下恼羞成怒的无房派,然后说：其实我们也不容易啊,你看看现在我们过得还不如你呢!然后开始痛陈自己的生活是如何被房贷搞得一团糟,每月到还款时心情是何等的焦虑。当然,在发言的末尾,他们会有意无意地对自己的房价作一个汇报,通常这个价格已经比购买时高出了很多。

　　但接下去的气氛就不那么融洽了。无房派诅咒了“万恶的高房价”,旗帜鲜明地表达了对房价下跌的渴望,但有房派就开始变得沉默,他们中的大多数并不同意这种观点,看着房价节节升高已经成为他们生活的乐趣之一了。当然,为了不进一步刺激无房派的情绪,他们会尽量压抑这个“阴暗”的想法。

　　很长一段时间以来,有房派都能轻而易举地在这样的聚会中占据上风。房价飞速上涨的现实让无房派的愤怒变得非常脆弱,他们甚至找不出丝毫能让他们对房价的诅咒变成现实的证据。

　　但现在,这个一边倒的局面似乎开始晃动,珠三角房价下跌的消息,让这场角力变得不那么胜负分明。但是,即便如此,关于房价走势的判断并没有因此而变得清晰,相反,由于单边上涨的势头受到了遏制,人们的心态变得更为模糊而混乱。

　　降价曙光?

　　已经好久不看房地产广告的王欣又开始注意报纸上的各类楼盘信息了,最近媒体关于房地产降价的报道,让他重新燃起了买房的希望。

　　“我曾错过了开往通州的地铁,不能再错过下一班了。”王欣自嘲地说。下午六点半,透过北京SOHO现代城咖啡厅的玻璃窗,可以看到很多上班族正涌向大望路地铁站的入口。

　　“他们很多人都在通州买了房,其中也包括我的同事。”王欣说。他已经很熟悉这样的场景,他喜欢在下班之后来到这家咖啡厅,他的解释是：“这个时侯这里很清净”。其实一个更重要的原因是,与很多挤向地铁的人不同,他在北京没有属于自己的家。

　　SOHO现代城位于北京长安街的东段,这个商住一体小区像蜂巢一样,挤满了许多小公司,王欣在其中一间装潢设计公司工作已经3年了。在这3年中,他不止一次动过买房的念头,但却也不止一次地和房子擦肩而过。

　　和很多在北京CBD商圈工作的白领一样,王欣把买房的目的地指向了长安街延长线上的通州。我“去看了很多楼盘,通典铭居、世纪星城等等,当时的均价都不过4000。”王欣说。但挑花了眼的王欣一直拿不定主意,“另外我也想再等等,再攒点钱。”他说。

　　但北京的房价从2005年开始出现上涨,一开始王欣并不在意,但他突然惊奇地发现,以前看过的房子已经从4000元/平方米涨到8000元甚至10000元时,他开始慌了手脚,因为他发现自己攒的钱已经连首付都不够了,买房的计划也只好就此搁浅。

　　但是今年9月份以来,广州深圳房屋降价的消息引起了王欣的关注。“现在那边房子降得很厉害,北京不可能一点反应都没有吧?”王欣说。然而,让王欣略感失望的是,在经过一番寻找之后,却鲜有楼盘降价的信息。他对此的解释是：“地产商还能扛一段时间,等扛不住了,价格自然会降。”

　　“我现在也不着急了,现在房价应该不会往上走,降价只是时间问题。”王欣判断说。

　　日前,有媒体做过调查,买房人对“你会选择在现阶段(12月前)买房自住吗”的问题,有74%的人选择“不会购买”,14%的人选择了“观望看情况”。这两者占了88%的比例。几乎接近九成的人都不愿意在最近一段时间买房。

　　业内人士分析认为,这样的调查结果,其中固然会有高房价、加息、

　　房价假装下跌,我们假装欢呼

　　“希望通常是一个不对头的向导,虽然它是路途上很好的同伴。”有一段时间,Monica的MSN签名上一直保留着这句话。按她的话说,这是她对买房问题的教训总结。

　　2003年,Monica成为上海一家外企的员工。她工作的头两年,上海房价开始猛烈地上涨,到了2005年,这个城市的房价已经高到令人望而生畏的地步。

　　上海房价上涨过快的问题引起了从中央到地方政府的高度重视。2005年在短短的一个月内,上海市政府出台了5项调控措施,上海房价上升的势头受到了明显的遏制。

　　“当时媒体连篇累牍地报道说哪家房地产公司撑不住了,哪个楼盘又大幅降价了,哪家中介公司又资金链断裂了,甚至有人说上海楼市要崩盘了。” Monica说,“我和我老公看了很兴奋,觉得我们终于盼到房子降价的一天了。”

　　但是,事实上,Monica的希望落空了,上海的房价在经过2005年的盘整之后,在2006年再度掉头向上,甚至以更猛烈的速度向上攀升。“现在连淞江的房子都上万了,当时还只要六七千呢。” Monica苦笑着说,“刚看新闻,上海的房价现在又创了新高。”

　　中房上海指数办公室发布最新调查显示,在刚刚过去的10月,中房上海综合指数为1773点,较9月上升119点,环比涨幅为7.2%,较去年同期上升398点,同比涨幅达28.9%。其中,中房上海住宅指数为1696点,环比上涨7.5%,同比上涨高达30%。中房上海指数办公室的分析师介绍,在他们跟踪的楼盘中,有15个楼盘涨幅达到或超过15%,而与年初相比，不少楼盘的涨幅已达到50%,个别楼盘涨幅甚至达到100%。

　　而11月18日,国家发展和改革委员会、国家统计局最新调查显示,今年三季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2%,涨幅比上季度高1.9个百分点。进入10月份,70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5%,比上月高出0.6个百分点。调查认为,大中城市房价正进入新一轮的快速上涨通道,但同时也指出,部分城市房地产市场也出现了“有价无市”的局面。

　　在北京的资深地产记者羽良看来,目前深圳广州出现的情况只是暂时现象。他认为,从各家银行针对9.27限制地产政策出台的执行细则来看,银行方面并无真正对房地产市场“惜贷”的意愿。待2007年结束,2008年新的计划贷款额度下来之后,各家银行又将开始新一轮“放贷冲动”,地产商拿不到贷款的局面也将迅速扭转,房价走势可想而知。

　　“房价假装下跌,我们假装欢呼。”羽良调侃说。

　　关于房价的算数题

　　并不是每个人都对房价下跌欢欣鼓舞,甚至,有相当多的人并不愿意这一现象真正发生。

　　曾有人总结出最不希望房价下跌的几类人,其中包括房地产商、地方政府、上游生产商、刚刚买房的人、银行、房产中介公司、外国投资者、中央政府、拿钱准备炒房的人等等,这些人被认为是房价上涨的既得利益者。

　　国家统计局的官员也撰文表示,从房地产市场主体——政府、企业和购房者的行为来看,房价下跌的动力明显不足。在整个房地产市场主体中,大多数人不希望房价下跌。

　　在2005年买房的Alex一度也认为自己就是一位既得利益者。2005年,他在北京西五环以5000元/平米的价格买了一套房子。从此他成为了北京为数众多的“房奴”群体中的一员。两年的时间,他的房子已经从5000元涨到了10000元,Alex曾忍不住对此窃喜,轻而易举就获得了几十万的“额外收益”,真像是白捡的一样。

　　但很快他发现,除了心理上的些许安慰之外,他并没有从房价上涨中得到什么,相反,随着房价的不断攀升导致的一系列连锁反应,使他的生活变得更加艰难。

　　“当我意识到我无法把这套仅有的房子套现之后,我进入了反对房价上涨的阵营。” 从事媒体工作的Alex认为,房地产业是一个牵扯面非常广泛的行业,上到金融业,下到制造业、原材料采掘业都与之息息相关,可以说是牵一发而动全身。“现在从食品、日用品到人力资源,所有的价格都在涨,很大一部分原因就是拜房价上涨所赐。”

　　大多数购房者在购房时由于资金有限,对于所购的房产并不是非常满意,多数人希望能在数年后,在经济条件许可的条件之下,进一步地改善自己的居住环境。那么,他们很快就会成为房价上涨的受害者。首先目前的房产增值是一个虚拟的财富,不能变现的,那么这笔虚拟的增值没有带来实质的好处；其二,如果真的把目前拥有的住房变现,购买新的住房,整个房价的飙升只会带来更多的付出。

　　曾有人算过这样一笔账:一个人两年前以6000元买了80平方米的房子，8～10年后由于经济不断发展,周围很多人都住上了120～130平方米的房子,再由于自家小孩长大了,家里储蓄又增加了不少,此时有了改善居住的愿望,如果这时房价跌到4000元一平方米,尽管旧房子贬值了16万(暂且略去原来房子折旧),但他买130平方米的新房却也可以少付26万,正负相抵还相对赚了10万;假如这时房价涨到了1万,尽管旧房子增值32万,但他买130平米的新房却需要多付52万,正负相抵还需多付20万。

　　“我真不希望房价再这么涨下去,否则最后对大家都没有好处。”Alex说,“当然,也不要跌得太狠,没有谁会希望成为一个负资产者。”