捍卫“车位主权”

　　在京城私家车突破300万辆的今天，车位作为一种特殊商品日益紧俏。

　　随着《物权法》的实施，不断产生的车位纠纷陆续走进法院这一解决通道。

　　如何理解《物权法》有关车位的规定？第74条这把保护伞，是该为业主遮风还是为物业公司挡雨？

　　在《物权法》实施后，本刊记者走近与车位纠纷有关的当事人和专家，走进多个小区进行全方位调查，深度关注京城车位产权。

　　捍卫“车位主权”之一：

　　九龙山庄：百万停车费诉讼之争

　　本刊记者/盛学友

　　《物权法》实施前后，小区业主的权利问题，成为热点话题之一。而与此有关的法律诉讼，也成为媒体争相报道的热点话题。

　　九龙山庄业主委员会状告物业公司要求返还百余万元停车位租金案件，则成为《物权法》实施后北京市第一个开庭审理的案件。

　　“这百余万元停车费，只是冰山一角。”九龙山庄业委会主任杨兆瑞说。

　　小区车位“黑洞”

　　九龙山庄坐落于北京市大兴区西红门镇、京开高速公路西侧，始建于1994年，1996年年底建成交付使用，分为南区、一区、二区、三区4个小区，共有663户业主。开发商为北京九龙山庄房地产物业集团(以下简称九龙集团)，物业管理为北京九龙山庄物业管理中心(以下简称物业中心)。

　　2006年4月13日，九龙山庄业主委员会(以下简称业委会)正式成立。“以前，我们对业主权益了解不多，”杨兆瑞告诉本刊记者，“但成立业委会以后，我们才发现，仅车位收费问题，就让我们感到十分吃惊。我们的权益，被严重侵犯了！”

　　杨兆瑞介绍，经过查询，他们发现，小区规划中的车位在南区只有17个，“其他各区，没有规划车位”。但是，这10年间，九龙山庄各区“车位多了起来”。

　　杨兆瑞对车位情况了如指掌，小区共有车位300多个，其中200多个车位被卖给了业主，“价格有的3.8～5.8万元，有的7～7.8万元”。

　　物业中心总经理王希阳表示，二区200多个停车位的使用权是开发商卖的，期限为40～50年，“我们哪有资格卖车位，业主维权找错了对象”。

　　杨兆瑞介绍，物业中心将露天车位每车每月150元租给了业主。这些不属于规划的车位，有的是占用了小区的绿地、道路划出的车位，有的是将物业管理用房改为车库，“还有的是露天车位，被改建为仓库，出租了”。

　　业委会成立后首先练内功，学习有关房地产法律、法规和《物业管理条例》等文件，开始研究小区业主权利问题，《物权法》实施以后，又买了《物权法》精解、《物权法》条文理解与适用等书籍，“开始加班研读”。

　　业委会现在开始依法和物业公司交涉，要求公布账目：“这是我们的权利。”2006年5月10日，物业中心给业委会回函，函中提到了停车费问题，“九龙山庄小区公共区域内停车费年收入128000元”。

　　在公共通道划定的车位一区49个、三区27个、南区9个，这些露天停车位共计85个。针对这85个停车位，如果按照每个车位每月150元租金的价格计算，物业中心10年收入应该为153万元，而按照物业中心提供的12.8万元年收入计算，则10年收入为128万元。业委会状告物业中心要求返还其10年间收取的部分停车费，“是按照他们提供的数字计算的”。

　　业主除了有物业中心开具的每月150元的租金发票，还有每月20元的管理费发票。收取的费用，减去管理费，这85个车位10年的收益是107.6万元。“这是一个不小的数目，” 杨兆瑞介绍，临时停车位按小时收费、原露天停车场改为仓房后出租，这些收益不算，“光被开发商卖给业主的地面车位费用，就高达1000多万元啊！我们起诉这85个出租的露天车位，仅仅是冰山一角——小区车位问题，还有待我们进一步调查！”

　　车位收费问题浮出水面后，业主和业委会所有成员“非常震惊”。

　　业委会多次要求物业中心将其收取的小区地面停车位租金在扣除必要的管理费后的收益部分返还给全体业主，“但都被以种种理由拒绝了”。

　　业委会决定行使权利，为全体业主维权，打一场捍卫“车位主权”的官司，“把本应属于业主的权利，通过法律手段收回来！”

　　法庭辩论中的四个焦点

　　2007年4月4日，业委会向大兴区人民法院递交诉状，5月16日，法院受理该案。

　　业委会诉称，被告占用业主共有的道路和其他场所划定小区车位出租，其收益应当归全体业主所有。而被告拒绝返还租金的行为侵犯了原告所代表的全体业主的收益权。为维护原告所代表的全体业主的合法权益，请求法院依法裁决：1.确认原告代表全体业主对所在小区内地面停车位享有出租权(被告占用小区公共区域划定的停放汽车的车位)；2.被告返还其收取的部分停车租金(扣除被告合理的管理费)107.6万元给全体业主；3.被告承担本案诉讼费。

　　2007年6月28日，大兴区法院开庭审理了这起财产权属纠纷案。2007年10月9日，《物权法》实施后的第九天，大兴区法院再次开庭审理了该案。

　　庭审中，原、被告双方所激辩的焦点，归纳起来有4个。一是业委会有没有主体资格提起这场诉讼？二是业委会提起诉讼要求返还10年的停车费收益有没有超过诉讼时效？三是物业中心有没有侵犯全体业主权利？四是物业中心划定的车位数量和收益应该如何计算？

　　“这4个焦点问题，其实很有代表性，其他小区维权或者诉讼，都将会面临这几个问题。”业委会聘请的代理人、北京市翔龙律师事务所成凤忠律师告诉本刊记者：“公共区域内的车位，归属于全体业主，这一点不再有争议。”

　　双方争论的第一个焦点：业委会有无诉讼主体资格？

　　被告辩称，原告没有经营执照，没有办公场所，“这样一个组织，不能成为承担民事法律责任的主体，不具备诉讼主体资格。”如果原告代表全体业主诉讼，却又没有全体业主授权，不能独立诉讼，而应该以全体业主的名义进行诉讼。“所以，这次诉讼是代表全体业主主张权利，还是原告自己主张权利，应当弄清楚。”被告代理人、山西立明律师事务所律师蔡元旺说。

　　原告律师成凤忠认为，原告有权提起诉讼，根据《物业管理条例》规定，业主大会赋予业委会其他权利，可以代表全体业主起诉。业主大会章程中规定，小区业主大会授权小区业委会代表全体业主，“对损害和可能损害小区全体业主利益的行为开展调查、以业委会名义提起诉讼”。实际上，业委会已经取得了授权，“因此，本案原告主体适格”。

　　但蔡元旺律师认为业委会的这个授权从法律意义上讲不能成立，“因为法律没有笼统的授权，业委会不能承担民事责任，因而授权不成立”。

　　双方争论的第二个焦点：原告提起诉讼有没有超过诉讼时效？

　　被告辩称，诉讼时效为两年，原告应在两年内主张权利，现在讨要10年的停车费，已超诉讼时效。

　　原告代理人成凤忠指出，被告开始收取车位费时间是1997年1月，但由于是公共利益受到侵害，而单个业主又没有独立诉权，业委会2006年4月成立，是一个代表全体业主行使权利的组织，成立至今不足两年时间，原告主张权利，没有超过诉讼时效。

　　双方辩论的第三个焦点：物业中心有没有侵犯全体业主的权利？

　　被告辩称，物业中心没有侵犯业主权利。“在小区内，从开始划定车位，就归全体业主使用。”物业中心办公室主任肖敏说，业委会成立在2006年，但在2006年以前，所有业主并未主张使用收益权，被告没有进行经营，没有侵犯业主出租权和收益权。

　　原告认为，被告擅自在小区公共区域内划定停车位并出租的行为，侵犯了全体业主依法享有的出租权，被告将收取的车位租金据为己有，侵犯了全体业主对车位的收益权。

　　《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”业主在购买小区房屋的同时，其房屋占用的土地使用权随之转移为业主所有。由于普通住宅的特殊性，又决定了小区公共区域的土地使用权，由全体业主共有。全体业主对公共区域享有共有权，作为物业中心，则没有单独出租和收益的权利，因此被告将属于公共区域内划定车位并出租，侵犯了全体业主的权利。

　　《物业管理条例》第27条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”

　　《物业管理条例》第55条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

　　10月1日，《物权法》实施。根据《物权法》规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所，都属于业主共有。

　　“依据《物权法》，业主对绿地、道路等公共场所享有共有和共同管理的权利。”成凤忠说，根据以上的规定，被告擅自处分公共区域内划定的车位，没有经过相关业主、业主大会同意和授权，侵犯了全体业主的权利，“虽然《物权法》实施前，法律、法规对此没有明确规定，但是，根据立法原则，可以比照《物权法》有关规定。”

　　被告认为，《物权法》实施前，对于公共区域内的车位性质和收费问题，法律、法规并没有明确规定，“在《物权法》实施以后的行为适用《物权法》，之前的行为，不能比照《物权法》。”

　　10月16日，通州区法院依据《物权法》，对发生在《物权法》实施以前的一起扣押货车纠纷做出判决，被扣货车车主获得赔偿。这一判决，是《物权法》实施后，北京市首例直接依据该法判案的案例。“通州区法院这个判例，让我们看到了希望！”成凤忠高兴地说。

　　双方辩论的第四个焦点：物业中心划定的车位数量和收益应该如何计算？

　　物业中心辩称，在小区公共区域内，“共有85个车位，是开发商给我们划定的”，收取的停车费，取之于业主、用之于业主，“没有盈利，相反还亏损”。

　　被告方蔡元旺律师介绍，收取的停车费用于保安费、划线费、卫生费、照明费以及小区公共设施设备维修费。物业中心办公室主任肖敏介绍，因为九龙山庄地处大兴区和丰台区交界处，保安人数也比较多，管理费用很大，依据有关文件规定收费，“只要进行管理，就有经营成本。收取的停车费用，不能抵消我们的管理费用”。

　　业委会向法庭提交的证据中，有被告向车主开具的每月150元的租金发票和每月20元的管理费发票以及物业中心给业委会的答复函。

　　据此，业委会认为，按照发票，被告收取的150元费用是租金、20元是管理费，按照被告的答复函，其年收入12.8万元，“因此，被告年收入应在12.8万元和15.3万元之间，我们主张被告年收入12.8万元，是比较合理的。”

　　依据民法通则第106条规定原告认为，被告行为严重侵害了全体业主的出租权和收益权，其收益扣除适当管理成本，也即每月每车20元的管理费，其余应当全部予以返还。

　　蔡元旺律师说，车位问题是一个普遍问题，“没有法律规定，法院也不能进行判定。”

　　截止到记者发稿时，大兴区法院没有对此案进行宣判。