无证二手房交易是颗“雷”

　　本刊记者/孙欣

　　二手房交易中没有产权证的房屋交易比例大大提高。国家法律不保护，中介不操作，律师又给出了不同的答案。如何趟过这个“雷”，买到心仪的房子呢？

　　搜索“紫金长安”二手房信息，页面瞬间显示出206条信息。这个曾经创造“还没开盘就已经销售完毕”神话的楼盘，在大部分业主还没有拿到房产证的时候，二手房信息已经漫天飞了。面对记者“没有房产证的房子是否可以便宜点”的询问，中介公司销售小姐冷淡地回答：“这跟房价没有关系，有没有房产证不影响交易。”

　　正如这名小姐所言，在很多炒得火热的楼盘的二手房信息里，记者一再遇到没有房产证就销售的情况。购买房产证还没有下来的二手房，已经随着投资客们最经常使用的手段，成为二手房交易较为常见的现象。

　　没成功的交易

　　孙女士就遇上这么一套极具诱惑力的二手房。

　　今年9月，孙女士一家看上一处位于北京郊区的楼盘，但正在销售的房子最快也要2008年年底入住。一次，孙女士在网上再次浏览这个楼盘的消息时，发现一条二手房消息，是今年10月就可以收房的那一期，房价和面积都符合要求。孙女士高兴地给对方打去电话。对方是位女士，自称姓徐，是自己的房子因为要移民不需要了。

　　徐女士很直爽地告诉孙女士，因为快收房子了，已经不可以改底单了；房子还在贷款，银行不同意转按揭；他们因为需要钱也不打算用买方给的首付先偿还银行的贷款；房产证据开发商说起码要入住半年后才可以拿到。这就意味着，如果交易成功，孙女士需要支付首付款和代替卖方偿还贷款，而要过户则必须等半年拿到房产证后。徐女士说完后特别强调：“这就是靠双方的信任。”她说自己近期刚卖了一套同样房产证没下来的房子，就是双方签个合同，再去做个公证。不知道为什么，徐女士一再强调不希望有中介参与。

　　直觉告诉孙女士，这是一个对买家充满风险的交易。可是确实便宜呀，比从开发商手里买2008年才能入住的还便宜，虽然卖家自己给的价钱比她购买时多了10多万元，可房价一天一个价，肯定比以后买要合算。

　　考虑良久，孙女士拨通了一名做律师的同学的电话，向他请教“有没有规避风险的办法”。同学听后立刻告诉她，没有房产证的房屋国家法律是禁止交易的，不过现实中确实越来越多。风险肯定有，比如买家以后可能会因为房价涨了而反悔，或者一房两卖。最可怕的也是一房两卖，在没有房产证的情况下，无法控制这种情况的发生，如果像房主所言就要移民了，她又卖给了其他人，那房子拍卖后房钱归谁？卖主找不到了，房子也没了，怎么办？孙女士的同学说，为了尽量降低买主的风险，他建议在签订购买合同的同时再签订一份租赁协议。租赁时间尽量定得长一些。因为根据法律规定，租户有优先购买权。

　　孙女士很快给徐女士打了第二个电话，刚说了咨询过律师，徐女士就抢先说：“是再签个租赁协议吧。这样对我也好，能保证在过户前房屋不会被损害。”可同时，她又提出，希望在入住前就把首付拿出来。房子还没见呢，就把一大部分钱给人家了，能行吗？孙女士心里犯嘀咕了。她忍不住又咨询了另一位律师，不料这位律师的建议与同学的完全不同。这位律师说，购买房屋签租赁协议干什么？风马牛不相及！公证也没有法律效力，还是让卖方找担保比较合适。

　　这下，孙女士没主意了。

　　为了慎重，孙女士到网上发了个帖子，询问这种房子如何交易。很快，就有几个热心的网友给了不同的答案。一位自称是邢律师的网友说：“可以让房主给你办理一个售房委托公证，同时也需要房主提供其他房产或资信较好的人做担保。”还有一网友说：“做个委托公证，让业主委托你以后去办理拿房产证、还贷款、出售等一切手续，变相等于房就是你的了。这种单在中介买卖里很常见。”他还对有的律师发表的不要购买的建议表示异议，“律师不是做房产的，他们不知道，这样基本就可以了，也有固定版本”。

　　为什么大家给的建议都不一样呢？孙女士越想越害怕，毕竟是上百万元的大事，她们一家商量后还是放弃了。

　　纠纷已经出现

　　就在孙女士为如何降低风险四处咨询时，在北京法院网上刊登了这样一个信息：

　　日前，海淀法院受理了一起买卖合同纠纷案，原告邢女士以被告齐先生拒绝办理房屋转让手续为由诉至法院，要求被告立即办理诉争房屋所有权转让登记。

　　邢女士诉称，2004年9月初，原、被告达成口头协议，约定原告购买被告所有的位于本市海淀区万泉庄巴沟村南星标家园的房屋。2004年9月5日，原、被告双方签订了一份“收据”，该“收据”除写明今收到房款定金两万元、购买房屋的位置、面积及房款的首付款及相关费用260000元外，双方还约定“本月8日付房款五万元整，余款在本月25日前一次性付清，如买方在25日前有变化，达不成买卖协议，定金不予退还”。该文件签订后，原告分别于2004年9月8日及2004年9月22日向被告支付购房款5万元和18.3万元，此外还向被告支付其他费用1万元。此后，被告向原告交付了包括银行还款手续在内的全部购房文件。原告自接受房屋后，一直按月向银行支付月供，至今已支付15万余元。从收房至今原告一直要求被告给原告办理房屋转让登记手续，但被告一直以种种借口推诿。现其诉至法院，请求法院判令被告立即办理诉争房屋所有权转让登记。

　　目前，该案还在审理中。法官马军说，他们目前审结的案件几乎没有类似案件。

　　这类交易越来越多，而由此产生纠纷诉之法律的为什么少之又少？律师向阳说：“一来这种二手房交易也就是近一两年比较多，还没到产生纠纷的时候；二来法律规定不允许，即使起诉到法院，法官也会判决合同无效。”

　　他还给记者讲述了自己经办的这样一个案例：

　　章某，2005年6月27日在北京国贸附近按揭购置了一套

商品房，开发商本来承诺于2006年6月之前将房产证办下来，但章某却一直没有拿到产权证。2006年10月，章某全家打算移民加拿大，想卖掉房子。经中介介绍，买家林某想购买，双方在中介的主持下签订了三方合同，该房屋买卖合同对甲方所售房屋

购房合同号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施；房屋价格及其他费用；付款方式；房屋交付；逾期付款的违约责任；逾期交房的违约责任；争议解决等都做了约定。但在2007年8月，章某拿到产权证，林某要求过户时，章某见房价大幅上涨，拒绝过户，称宁愿赔偿违约金给林某，返还林某已付的购房款，也不给过户。后诉至法院，法院认为：根据《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记取得权属证书的房产不得转让。该买卖合同无效，由林某返还房屋给章某，章某返还首付购房款给林某。

　　面对种种不安全因素，尽管二手房交易中，没有产权证的房屋交易比例大大提高，可多数购买者还是观望再观望。在某网站论坛对“看好的二手房没有房本”做的调查中，91.49%的网友认为“不买，觉得不踏实”，只有6.38%的人选择“买”，还有部分人认为如果通过中介就能购买。

　　律师帮助规避风险

　　通过中介办理，真的能达到规避风险的目的吗？

　　记者咨询了链家地产的副总经理金育松。他首先声明，没有房产证的二手房法律是禁止买卖的，所以链家一般是不操作的。

　　金育松明确表示，没有房本的二手房卖主有很明显的投机嫌疑，因此买主风险很大。目前，这种交易的方法有两种：一种是改底单，需要开发商同意，经过银行和房屋管理部门同意，直接把合同上的名字改为买主的姓名；另一种是先交钱，等房产证下来再去过户，完全是买卖双方的私下交易，没有政府房屋管理部门的支持和证明，而且未满五年的房屋交易需要交纳很多税费，遭遇很多政策上的限制。因为政府现在正大力打击这类投机行为，所以不合算也没保障。而中介只起居间担保作用，不能在法律上作出什么保证。

　　金育松对于中介只起居间作用的说法得到向阳律师的支持。

　　向阳律师因工作的原因，经常接触这类交易。“尽管《城市房地产管理法》是禁止的，可卖方和买方都需要，所以实际是可以操作的。”

　　记者问：“如果交易，不是违反法律了吗？”

　　向律师回答：“在没取到房产证时的交易，买卖双方可在合同中约定，现在交易的是房屋的居住使用权，等房产证下来再交付余款，完成过户。因此现阶段房屋使用权的交易是不违法的。”

　　他认为，在过户之前，最容易发生的问题就是，房价涨了，房主反悔了。双方起诉到法院，一般结果是退回首付款和装修费用。这样对买方显然不公平。因此，他建议在购买时一定要签订的一份非常严密的合同。

　　他的建议有以下几点：

　　一、合同中要约定严格的过户时间。在合同里约定，一旦卖方取得了产权证，就应该由买方在付清余款的同时卖方办理过户手续。而且必须约定产权证下来之后，办理过户的时间，比如10天之内。

　　还必须在合同里约定：一旦卖方不办理过户，要明确约定：依据《合同法》107条的规定：当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。也就是说，如果卖方不依照合同的约定办理过户，不仅要承担违约责任，而且要继续履行合同办理过户，这样才比较严谨。否则，虽然获取了违约金，但是却得不到房子。

　　这是符合《合同法》的，法院一定会支持的。

　　二、可以要求双方签订合同时实行律师见证，因为这类合同，是没有产权证的买卖交易，公证机关套用《城市房地产管理法》，不予变通，一般不给办理公证。但是，实行两位律师的见证，并详细地规范合同，一般都能尽量避免风险的发生。

　　三、如果房屋还有贷款，又不能办理转按揭，一般情况下是卖方先用买方给的首付款把银行的钱还上。买方一定要把钱直接给银行，交到中介那里很可能被延误甚至被不法中介公司卷跑；交给房主，风险太大。

　　四、为避免“一房二卖”的情况，需要在合同中约定按照购买顺序，先到先得，如果出现“一房两卖”要承担违约责任。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年11月上半月刊)