专家称报告高估开发商囤地严重性

　　受焦点房地产网委托，北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》(下称“报告”)所得令人震惊的结论并未得到业界一致认同。

　　中国社会科学院农村发展研究所王小映博士解释，通常指称的囤积行为应指超过约定开发期限、延期开发、待价而沽的行为，而上述报告中的“土地囤积10亿平方米”包含了约定开发期限内的土地，很多土地招拍挂后往往需要半年到一年的前期工作才能动工。

　　王小映表示，所谓的囤地也不能一概而论，有些是客观现实导致无法开工，并不是企业有意为之。《中华人民共和国城市房地产管理法》也强调因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的，可作其他处理。不过这也为企业提供了可乘之机。

　　对于报告认为囤积在各地土地储备整理中心的土地面积为开发商囤积的3~5倍。王小映表示不可能，“地方政府土地储备中心是根据城市规划和年度土地利用计划进行收购土地后1~2年内就得招拍挂出去，因为银行贷款最长期限是两年，因而实行的是零储备。另外纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时还扣减相应指标。”

　　另外，报告提到“银行每提供4个单位的涉及房地产的信贷，就有一个单位被开发商或储备中心沉淀在土地上”，中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华昨天同样向《第一财经日报》予以否认。“2003年的央行121号文件出台后，银行基本上不允许进行开发商的土地储备贷款，要贷也是贷给政府的土地储备中心。目前银行贷款给开发商的集中在开发环节。”陈佩华说。

　　今年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的出台，要求对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款。同时还规定，商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。

　　不过陈佩华承认，不排除个别企业挪用贷款用来土地储备或银行个别贷款流入土地储备。日前，有媒体报道，一家银行与碧桂园签署银企合作协议，给予碧桂园内部统一授信50亿元人民币。

　　其实在有关土地法规上，对囤地行为一直是严厉管制。根据1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》、1999年的《闲置土地处置办法》和2006年的《国有土地使用权出让合同补充协议》规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，同样征收土地闲置费；满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　对于惩治效果不明显的问题，王小映认为，一方面是资产过热、金融过热的大背景所决定，另一方面尽管惩治办法上世纪90年代就有了，但大量囤积土地行为近几年才严重起来，因而违规具体管制措施难以跟上步伐。

　　实际上，国家统计局近期一份《防止房地产开发投资由过快趋向过热》的研究报告认为，房地产行业已经接近趋热区间的临界点，并建议改进土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，对不具备开发能力和土地储备超出开发周期的企业，取消其参与竞标的资格，从源头上防止土地的炒卖和囤积。孙荣飞