专家解读中国房价持续猛涨原因

　　据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。人们不禁会问：中国房价持续猛涨为哪般？近日，记者就此问题采访了一些房地产研究领域的专家。

　　解释中国城市房屋价格持续上升，有多种说法，其中，“供求说”占主流。他们认为，由于土地供应不足、户型结构不合理等原因，导致房屋不能满足城市化和经济发展等带来的住房需求，从而推动房屋价格上升。

　　国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士即持这一观点。她认为，

　　主因 供应不足

　　刘琳博士认为，供应不足是导致房价上涨的一个因素。她说，2003年起国家对房地产市场的调控措施逐渐出台，尤其是土地闸门和信贷闸门的关紧，对房地产市场产生了重大的影响，从2004年起，土地交易便连续下降，2005年至2006年呈现负增长，直到今年3月，随着全国土地供应量增大，房地产商购置土地的力度才开始重新增大。而开发信贷的紧缩则直接制约了商品住宅的供应量。

　　国家统计局新闻发言人李晓超，在分析今年以来住房销售价格持续上涨原因时认为：住宅的供应相对偏紧，还存在着结构不尽合理，特别是针对中低价位的中小户型住房所占比例还偏低。

　　人民银行发布的第三季度货币政策报告也显示，前三季度全国房地产开发投资完成额1.68万亿元，同比增长30.3%，但经济适用房投资的比重仅仅为4.4%。此外，90平方米以下住房投资占商品住房投资的15.2%，与监管部门所要求的“70%以上户型在90平方米以下”的要求相差甚远。

　　次因 需求旺盛

　　刘琳认为，需求旺盛也是支撑房价上涨的原因之一。空置率是衡量需求增长的重要指标之一，从2002年开始全国的空置率就呈下降趋势，2004年降幅最大，这说明需求很强劲。她进一步指出，长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，“我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。”而从短期看，流动性过剩、实际利率偏低，加上由涨价预期引起的投机行为，也带来了相当数量的需求。

　　李晓超也认为，需求增长很快，特别是随着经济的快速发展，居民收入的不断增加，城市化进程的加快，其中还存在着居民多套住房的需求。据民建中央企业委员会房地产组组长曾钫预测，到2020年我国城市化水平将达到50%-60%，城镇居民将增长到8亿-8.5亿人。其间有3亿-3.5亿的新增城镇人口需解决住房，住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎则认为，中国每年有1600万人进城，这些人都需要房子。但是城市里无法提供这么多的房子，造成房价上涨。

　　国家发改委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍，可见市场需求的旺盛。

　　专家表示，尽管房地产投资加快增长，但由于住房套型结构比与居民收入结构比刚好相反，不仅造成有效供给不足，而且导致房地产价格出现加快上涨势头，部分城市房价还涨幅较高。

　　其三 成本增加

　　李晓超称，土地开发建设成本过快增长则是新一轮房价上涨的又一“推手”。

　　土地开发建设成本提高。国家统计局的数据显示，今年以来全国70个大中城市土地交易价格上涨较快。一至三季度累计平均上涨12.8%，一季度上涨9.8%，二季度上涨13.5%，三季度上涨15%。据了解，由于地价飞涨，全国各地“地王”频现，多次出现楼面地价达到甚至超过周边商品房价的现象。

　　中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是：绍兴、厦门、南京、杭州、北京、上海、温州、宁波、广州。恰恰是这些城市，在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常排名前列。

　　由此可见，尽管房价取决于供求，但“羊毛出在羊身上”，土地成本最终会计入房价，最后还是由购房者来承担。

　　另外，建筑材料价格也在上涨，人工成本、机械使用费的上涨都形成了对房价上涨的推动。

　　有人认为，房地产开发企业的巨额利润也增加了住房成本。据2006年财政部发布的第十二号会计信息质量检查公告显示：检查的39家房地产开发企业，会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%，隐瞒利润超过一半。有些购房者认为，房地产老总动辄上百万甚至几百万的年薪也是推高房价的原因之一。

　　除此之外，曾钫认为，拆迁安置费增高也加大了开发成本。目前我国正处于城市化的发展时期，许多城市建设和旧城改造的力度加大。随着国家对征地拆迁工作的规范，征地拆迁安置补偿费标准的提高，加大了开发时间成本和资金占用成本，开发成本明显上升。

　　其四 投机行为

　　李晓超认为，由于市场上对住房价格继续上涨的预期明显，投资购房需求膨胀，也形成了对价格的推动。

　　根据央行最新数据显示，10月，我国居民户贷款增加682亿元，同比多增470亿元，其中，短期贷款增加27亿元；中长期贷款增加655亿元。对此，央行的解释是，“受部分地区住房价格明显攀升、居民收入预期改善等因素影响，居民贷款需求有很大提高，主要是以住房贷款为主的中长期消费性贷款增加较多。”

　　中国企业家调查系统日前发布的调查报告显示，超过九成的被调查者预期未来一年本地区房地产价格将上涨。而预期下降的被调查者只有1.5%。正是因为有如此强烈的上涨预期支持，不少买房人抱着“晚买不如早买”的消费心理，盲目追高，进一步推高了房价。

　　此外，股市上的财富效应也是导致房价上涨的重要推手。

　　中国社会科学院博士尹中立认为，股市的财富效应对房地产市场至少有两个方面的作用，一是居民直接把在股市上获得的财富投入到房市上，使得房地产购买力大大增加。第二个作用更加直接，在股价不断上涨的时候，增加了房地产上市公司融资的能力，这些公司融来的资金大部分投入到土地收购的市场上，地价上涨从而带动房价上升。本报记者　王明峰