如何划分困扰业主

　　问卷透视

　　新报讯 【记者 任悦 邢珊 通讯员 张学军】生活中遇到哪些问题可以找物业？绿地、电梯、二次供水设施等共用部位、共用设施设备的主人是谁？对其维修、养护应当由谁埋单？在日前结束的市国土房管局物业处与新报联合推出的网上问卷调查中，有60%以上的业主对小区物业的维修、养护责任如何划分存有疑惑，有的业主也因为责权不明引发与物业服务企业之间的纠纷。今天，新报记者走访了相关专家，为您解析、支招。

　　问卷透视

　　业主：有事就找物业

　　在调查中，66.18%的业主都是因为对物业的此类“不及时”服务的问题提出意见，一些业主也以拒交物业费的方式来表达自己的不满。业主们认为：自己交了物业费，共用设施设备以及自己住宅的维护就要由物业负责，房屋质量、绿地、路灯、管道不通、暖气跑水、数字电视没有接入、高层供水水压不足等等，都要找物业，物业“不作为”当然业主不高兴。但是，对于哪些问题应该是物业服务企业负责的，自己的要求是不是在物业服务范围之内还存在着困惑。

　　物业：代人受过很委屈

　　记者在调查中也发现，不少物业也有一肚子委屈，他们觉得：“很多时候我们是代人受过，这也是物业服务企业的无奈。”有些小区存在房屋质量、项目配套不到位、共用设施设备等问题，主要是因为“先天性”原因造成的，同时，也还存在一个保修期限问题。而一些文体设施和活动器材的配备、社区文化活动的组织等是街道与居委会来实施，因为业主们不了解物业的职能，觉得物业“不管”就会不满，又因此拒交物业费，双方产生矛盾和纠纷。

　　专家解惑：哪些问题该找物业

　　对于一个住宅物业小区来讲，在业主大会选聘物业服务企业进行专业化管理后，业主、物业服务企业、房地产开发企业之间对物业的维修、养护责任是如何划分的呢？市国土房管局物业处的专家解释：根据《天津市物业管理条例》第三十三条的规定：“物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修。保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；共用的部位、设施、设备，由物业管理服务企业负责维修、养护。”

　　房地产企业：保修期内负责维修

　　对于一个新建住宅物业小区，房地产开发企业应当按照国家规定的保修期限负责维修。根据《建设工程质量管理条例》规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。在此提醒广大业主，建设工程的保修期，应当自竣工验收合格之日起计算。另外根据规定，对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，由相关行政主管部门责令整改，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

　　业主：依照合同找物业

　　在保修期限届满后，业主自用的部位、设施、设备，按照规定由自己负责维修、养护。在实行专业化物业管理的住宅小区内，属于业主共用的部位、设施、设备，按照规定应当由物业服务企业负责维修、养护。但是，业主与物业服务企业之间的关系是合同关系，是委托与被委托的关系，具体判定哪些属于物业服务企业维修、养护的范围，还要看合同是如何约定的。从目前来讲，业主与物业服务企业的合同约定一般包括房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理和其他综合管理服务6个方面。

　　按照《物权法》规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。住宅物业小区内的共用部位、共用设施设备应当属于业主所有。另外，按照《物权法》规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。所以，对于住宅物业小区内共用部位、共用设施设备的维修养护应当由全体业主承担维修、养护费用。

　　物业：应该提供质价相符服务

　　根据国务院《物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因此，作为企业要进一步增强合同意识，要按照合同约定的服务内容、服务标准为业主提供质价相符的服务。为方便企业的维修、养护工作，在此也提醒广大业主，在物业服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合。

　　物业共用部位一般包括：房屋全部承重结构（楼盖、梁、柱、内外墙、基础）、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、公用门厅、设备层、院墙等；共用设施设备一般包括：小区内道路、户分电表以外的设备和线路，户分水表以外的上下管道和配件，下水道干管、化粪井、雨水管、垃圾道、排气孔道、信报箱、避雷设施、电梯、二次供水设备、监控系统等。

　　职能部门：直接提供相应服务

　　按照国务院《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部门，应当直接为业主提供服务，并向最终用户收取有关费用。因此，业主在遇到供水、供电、供气、供热等问题时应当直接找相关专业经营服务部门，而不是去找物业服务企业。

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　　物业、居委会、业主大会

　　三位一体保证居民舒适生活

　　本市华苑街长华里社区，当年由于开发商、物业服务企业与居民产生矛盾，曾经是垃圾遍地、共用设施损坏、生活环境很差，在居委会的努力下，重新公开招标物业服务企业，并在全市率先推出“三位一体”的社区管理模式，即居委会的工作人员兼任业主委员会的工作，物业服务企业的经理兼任居委会编外副主任，互相通报近期各自要开展的工作，互相支持、互相补台，携起手来为居民们解难题。业主反映的问题，是哪一方的责任就由哪方解决，对不是自己职责的，协调其他主管部门来解决。现在，居民生活在和谐的社区中，同时对物业的工作也很满意，

　　同样，在塘沽区的福州道社区，也是采取了居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的新型社区管理机制，建立了天津市首家社区居委会网站，把居委会办公、社区服务、社区教育、社区文化活动、居民交流、生活指南等等都搬到了网上。在社区居委会的网站上，居民们可以寻找到自己最需要的信息，可以直接把自己的要求和建议向社区管理者反映，居委会起到一个协调的作用，让业主和物业能及时有效地沟通，及时解决疑难问题。