河南建业名列全国十大囤地大户

　　囤地，让河南建业与广州碧桂园、深圳万科等站在了一起。12月4日，国内首份“囤地报告”——— 《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》（简称《报告》）在杭州发布，河南建业名列全国十大“囤地大户”。

　　《报告》主要撰写人、北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，地价不是决定房价上涨的主要因素，但大面积囤地会间接促使房价上涨，而且造成商品房日益严重的供求失衡，“这才是地价严重扭曲房价的关键推手”。

　　【建业】全国十大“囤地大户”之一

　　在这份近15000字的《报告》中，所提到的企业名字并不多，但是河南建业（建业住宅<中国>有限公司）却赫然名列其中，这其中一个重要原因就是囤地。《报告》显示，到今年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米。其中，深圳万科、广州碧桂园、河南建业等全国10大开发商是“囤地大户”，“10大开发商囤地总面积约1亿平方米”。

　　钟伟表示：“开发商目前的囤地规模约可支持静态开发4年或动态开发3年，也就是囤积了一个完整开发周期的土地。”

　　昨日，记者就此事联系河南建业一位负责人，他对此表示不知情。而河南建业董事长胡葆森的电话一直无人接听。

　　根据河南建业网站介绍，2002年，河南建业省域化战略启动，目前在省内16个中心城市有项目。

　　河南建业究竟囤地多少？《报告》没有明确指出，但是根据《华夏时报》11月9日的报道，“2007年，建业在河南省拥有建筑面积超过450万平方米的现有土地储备和210万平方米的潜在土地储备”，而且迫切希望在香港上市的河南建业，仍在加大土地储备量。

　　早在2006年5月20日，胡葆森在“2006创业中国高峰论坛”上就明确表示：“足够的土地储备能力是房企持续盈利的前提。”

　　2006年4月，胡葆森宣布建业酝酿在香港上市，“衡量一个房地产企业的前景，主要就是看土地储备和盈利情况。在上市前，考察企业的主要内容之一是看其土地储备够不够三年开发，如果不够，就会认为该企业的未来是不确定的”。河南建业囤地的决心可见一斑。

　　【郑州】开发商囤地上万亩

　　《报告》研究了过去五年的房地产市场囤地情况，认为东部仍然是囤地最多的地方，占“半壁江山”。

　　至于河南的情况，《报告》指出，2002年到2006年，河南房地产开发企业的囤地规模分别为：334万平方米、528万平方米、928万平方米、1043万平方米和－232万平方米，总计2601万平方米。

　　而郑州是河南房地产的主要市场。据了解，2006年，全省房地产开发投资581.95亿元，其中郑州达到229.89亿元，占全省的近40％。郑州的土地招拍挂面积从2005年的1682亩下降到去年的598亩，供应量日益萎缩。于是，不少人惊呼土地紧缺。

　　但不少业内人士不以为然，其中一位就笑言：“你查一查从1992年以来，这些年出让的土地有多少，实际开发的土地又有多少，就不难理解到底是否缺地。”他透露，目前，郑州民间存量土地有近14000亩。

　　而今年3月份，曾经有一个房地产企划公司耗时两个月，对郑州的民间存量土地进行调查，也得到了近似的结论。

　　【房价】地价不是决定因素

　　伴随着“郑州土地供应紧缺”的是，房价像火箭一样在蹿升。今年10月份，郑州商品住宅均价已经达到了3945元/平方米，逼近4000元关口。

　　人们纷纷开始寻找房价上涨的理由。突然发现，这两年的地价也在飞涨，郑州最早的“地王”不过137万元/亩，今年的新“地王”已经达到了450万元/亩，而且最近的土地拍卖，动辄三四百万元一亩。于是，大家顺理成章地认为，地价成为房价上涨的“罪魁祸首”。

　　但钟伟认为，地价上涨并不是房价上涨的决定因素，“仅能解释全部房价上涨的30％，或者说，如果房价上涨8％，那么仅有2.5个百分点可以直接归因为前期地价的上涨，因为地价仅占房子成本的25％~30％”。

　　【囤地】地价扭曲房价的关键推手

　　虽然地价对房价的影响不起决定作用，但囤地会微妙地改变房价。

　　昨日，业内人士告诉记者，囤地可能要被征收土地闲置费，而且如果两年内不开发，很可能要被政府收回。这会大大增加开发商的成本。《报告》也认为，土地囤积规模越大，越容易造成开发商资产周转率等财务指标的急剧恶化。《报告》显示，截至2006年，囤地所沉淀的资金大约有2.4万亿元，接近目前商品房的年销售额。而开发商的自筹资金中，有65％~75％沉淀在土地上。

　　钟伟认为，囤地不仅不能形成有效的商品供给，其沉重的财务成本侵蚀了开发商的大部分利润，开发商为了保证利润会抬高房价，而大开发商往往对整个市场的房价有更强烈的推动作用，“这才是地价扭曲房价的关键推手”。“囤地是一场巨大的赌博。如果囤地现象不被改变，可能进一步助推房价大幅度上涨。”钟伟说。

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　　一楼盘推出最高8%的购房折扣，被认为是楼市降价信号——

　　预计郑州楼市年底会有降价促销潮

　　□记者 肖芳 王世峰

　　今报郑州讯 昨日，本报日前曾报道过的郑州某楼盘对外宣布，从本月8日起，该楼盘推出最高8%的购房折扣，业内人士认为，如此大幅度的货真价实的降价在郑州房地产市场尚属首次，“预计年底郑州楼市会迎来一股降价促销的热潮”。

　　房价让利郑州第一宗

　　昨日中午，一位读者向记者报料：她购买的那个楼盘要降价销售，最高优惠8%。

　　记者随后来到该楼盘，向销售人员证实了这一消息。销售人员说，该楼盘将从本月8日起推出特价房，户型面积多在40多平方米。8日起购房，如全额付款，可享受8%的房价优惠；如首付70%，可享受5%的房价优惠；如首付30%，可享受3%的购房优惠。

　　销售人员一再否认这是降价促销，只说是圣诞节回馈新老客户，并称他们楼盘的销售一直很好。但在记者表示想要购买该楼盘的A14户型，不知道是否还有时，销售人员翻出销售记录告诉记者，从6层到33层一户也没售出。

　　不管销售情况好坏，据了解，该楼盘的这次货真价实的房价让利，在郑州房产市场还是第一次。

　　变相降价现象普遍存在

　　来自郑州市房管局的统计，9月、10月，郑州商品住宅成交量持续下跌。9月份，郑州商品住宅成交套数和销售面积分别比8月份暴跌42.18%和46.16%；10月份，这两项数据又比9月份下降5.88%和6.74%。

　　但是，房子的价格并没有因为销量减少而降低。统计数字显示，10月，郑州商品房销售均价为每平方米4153元，较上月上涨了0.7%；商品住宅销售均价为每平方米3945元，较上月上涨了6.51%。

　　销售价格并没有因销量下降而降低，这似乎不符合市场规律。但是业内人士却说，降价虽说没有直接以价格减少的形式表现出来，却一直变相存在。“开发商送精装修、送家电、送家具、送停车位，买房子抽奖送汽车，甚至有的开发商在计算房子面积的时候，把晾台面积当赠品，这些都是变相降价。”郑州一房产销售公司的负责人说，如果把这些变相的让利都折算成房价，“将郑州市房屋均价拉下一二百元是绰绰有余的”。

　　叩问为什么不直接降价

　　宁愿变相降价也不直接降价，这是为什么呢？“那将会打击投资者的信心。”郑州一房产中介负责人说，炒房投资是普遍存在的，尤其是小户型的投资，有的人一买就是几套，甚至是贷款购买。买房稳赚的思想掌控着这些投资者，他们完全没有风险意识，到了相当疯狂的地步。一旦房地产降价，他们就会清醒。对于房地产开发商来说，这部分人持币观望自然是他们不愿意看见的。

　　这位负责人说：“开发商在兼顾投资市场和销售现状的情况下，一定会选择一种温和的方式来解决。宁愿变相降价也不直接降价。”

　　打折促销是降价信号

　　“我觉得这是房地产要降价的一个信号。”作为投资人的报料读者说，降价8%，就意味着她前期辛苦排号获得的机会成本缩水，利润已经减少了8%。

　　在银行工作的刘先生认为，房子价格是到了要调整的时候，“在将这一轮疯狂炒房的泡沫挤掉后，国家有可能会再度放宽政策。毕竟住房贷款是银行业一个巨大的利润增长点”。

　　大幅度降价促销的该楼盘，在房地产业内人士看来只是一个先行者。“随着国家政策的进一步落实，销售量缩减以及年底开发商回款的迫切需求，预计年底郑州楼市会迎来一股降价促销的热潮。”业内人士分析。

　　《报告》背景

　　“囤地报告”是受媒体委托，由

北京师范大学金融研究中心撰写的。它“对中国房地产土地囤积的规模和结构进行了估测，计算了沉淀在土地上的资金总量，以及囤地沉淀的信贷资金总量”。（王世峰 李杨/图）