专家称武汉城市圈获批试验区将刺激房价上涨

　　短期内武汉房价难大涨

　　投资客将刺激武汉房价九城融圈八个兄弟城市房价必将上扬

　　武汉城市圈获批试验区之后，武汉作为城市圈的“领头羊”，吸引力将大大增加。

　　尽管获批“试验区”将让武汉获得空前的发展机遇，前往武汉居住和投资的人将会大量增加，但并不会迅速拉动武汉城区的房价。因为从全国范围来看，房价已经开始下降。

　　——昨日，正在北京开会的中南财经政法大学博士生导师、湖北省统计局副局长叶青如是说。

　　本报记者 刘渐飞

　　实习生 刘碧

　　在楼市“度日如年”的“寒冬”，市民已经越来越不着急，“等等看”这是许多购房者的想法。张先生就是这样一位购房者，“你难道没看见房价最近都没涨得那么猛了吗？这就说明，市场在变化呀。” 然而，武汉城市圈获批“国家级试验区”的消息牵动了不少市民的神经。

　　昨日，市民张先生正在光谷某楼盘看盘，对于武汉城市圈获批“国家级试验区”的消息已是第四次听到了，“不会又是开发商想涨价，刺激市场的行为吧？”他警惕的话语里可以看出普通市民对“试验区”获批对房价可能产生的联想。直到看了报纸，张先生才相信消息属实：“房价不会又涨吧？”兴奋的话语里产生了无限的猜想和担忧。

　　焦点 1 ：“试验区”对未来楼市影响几何？

　　明年3月房价才会显示利好

　　『案例』重庆市国土房管局2007年6月26日公布了 6月17日至25日重庆房价的监测数据统计：9天时间，与6月1日到16日相比，也就是国务院公布成渝成为试验区之前，主城区商品住房均价上涨了7.6%，每平方米建筑面积价格由原来的2800多元上涨到3055元。

　　“试验区”，仿佛是“上帝的光环”，有了它，就可以无视经济规律？让房价肆意蔓延？

　　“重庆房价借势新特区两周内上涨7.6%，武汉申请成功，那我们不是赚了？”昨日，一位正在保利心语购房的韩小姐笑着说。

　　当日，保利心语加推1栋楼，共120套房源，“因为最近市场行情冷淡，我们都放弃了前期的宣传活动，能卖多少就多少吧。”武汉保利房地产有限公司营销总监黎丹丹说，没想到的是，昨日现场来的看房者比他们想象的要多，“试验区的利好，还是有点效果的，但肯定市场不会因此疯狂，现在是销售淡季，又加上一系列政策上的抑制，仅靠这一条消息，短期内就出现房价大幅上涨，是不太可能的”。

　　黎丹丹坦诚地说，如果这个消息是7、8月份出来，估计会引起市场的一阵骚动，那段时间，开发商和代理行都在等待“试验区”被批下来的消息，“估计要到明年三月，才会慢慢显现‘试验区’的利好。”

　　这个观点也得到中国指数研究院华中分院首席分析师李国政的认可：“武汉申请试验区的消息，已经持续很久了，每一次有相关消息出台，市场的反响都是涨价，对于这个消息，市场前期已经透支了大部分利好性”。

　　而从另一方面分析，武汉房价短期内不会大幅上涨的原因还有：“与其目前卖，还不如留着明年所有政策都落实下来，那时才能卖得起价。”一位不愿意透露姓名的开发商说，到年底了，即使涨价，也不会有多少市民过来捧场，“何况目前市民都在观望，我们也等等吧，反正今年的销售计划已经完成。”

　　不少专家都有相同的预测：在近期内，因为开发商也没有消化“新特区”到底有多大的利好，到底有多少政策，所以，可能造成一些楼盘出现“提价捂盘”，但从整个市场来看，“房价不会出现大涨，但不排除个别楼盘的上扬。”

　　焦点 2 ：在“试验区”的背景下，外来开发商来势是否猛？

　　投资客将“围攻”武汉

　　『案例』“试验区”效应不仅仅体现在房价上，土地拍卖市场的疯狂更直接反映了该效应对成都楼市的长期影响。

　　6月15日，是“试验区”宣布设立后成都的第一个土地拍卖日。一块位于成都市区东边双林路17亩地拍出了1290万/亩的高价，直逼市中心核心区域的拍卖价，而半年之前同等区位的地价还在每亩700万左右徘徊。随后拍卖的城南高新区两块土地，分别以840万/亩和850万/亩高价拍出，刷新了过去城南三环路外土地725万/亩的最高纪录。而7月20日的成都土地拍卖更是被该市房地产界认为是楼市的一个转折点。一块366.53亩的地块成交总额达41.4亿多元，创下了成都土地拍卖史上单宗地块成交额的最高纪录。一天内9宗土地顺利成交，77亿外资砸向成都市场。

　　中南财经政法大学金融学院教授张东表示，对于武汉而言，“试验区”的意义更多的在于表现城市形象，与城市“吸资能力”的功力上，“试验区获批后，会吸引更多的大开发商进驻鄂，城市的发展、规模和档次，都将得到进一步提升。”

　　而提升的成本，是否会转嫁到房价之上呢？“武汉之所以比不上深圳等一线城市的房价，是因为投机行为比不上那些城市。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕表示，一个城市的房价高低，投资客将起到不可忽视的作用。他认为，“从武汉交易量来讲，投机性和投资性的力量还没有到来，对武汉房地产增长的力量还没有完全到来。”高预测，深圳作为一个中国房地产市场的缩影，其他城市可能会走它的老路。

　　武汉房地产开发企业协会张嘉东表示：“目前武汉楼市有四成房源是外地购房者购买。新特区的获批，将促使更多外地投资者看好武汉。”

　　而投资客汹涌来汉的结果是：武汉将加速走“深圳之路”。

　　从供需关系的角度来看，正是因为有了购买力的存在，才有了承载房价的个体存在，“我们武汉人买不起武汉的房子，但深圳人就买得起呀，这些开发商压根就没打算把房子卖给我们，他们要卖的是那些沿海城市的人们。”市民谭小姐说，她一个月工资4000多元，可目前武汉稍微好地段的房价都6000多元，“我以为没人买，房价肯定会降下来，结果，我越观望，房价越涨。”

　　这些“分食”武汉市场的购房者，基本上来源于沿海等一线城市，今年十一黄金周，深圳几百人的购房团来到武汉，仅一个星期，就消化了武汉半个月的房源。

　　焦点 3：未来“8+1城市圈”房地产如何互动?

　　必然带动周边城市房价上涨

　　『案例』房价虚高，不少武汉市民的目光都望向二线城市。在武汉工作两年，每月2500元工资，根本无法支持市民唐柳购房，租住在别人屋檐下的他，从去年秋天开始，就有去二级城市工作的想法了。这次唐柳终于下了决心。“我一直在等‘试验区’的消息”。

　　虽然目前武汉周边城市的房地产发展与武汉相比还比较“低迷”，但它未来的发展空间会很大。成为试验区后，各地之间的交通及时间距离都在缩短。会给当地的经济投资环境带来新的活力，并带来新的经济增长极，当然更会激发房地产市场的投资热情。因此最直接的影响是，“试验区”政策会重新刺激房地产投资神经，吸引更多的人来投资、置业、安家，激发其住房需求。这也许会引发一场新移民潮。

　　湖北省统计局去年3月统计月报数据显示，省内二级城市的商品房每平方米销售价格分别为：宜昌2433元、襄樊1883元、荆门1300元、十堰1570元、恩施1416元、孝感1283元、黄石1644元、咸宁1111元、荆州1696元、黄冈1501元、仙桃1351元。而同期，武汉的均价已经破四。如今，随着“城市圈试验区”的获批，武汉周边的8个城市将成为“异城购房者”最青睐的地区。

　　去年武汉市秋季房交会，二级城市不少楼盘过来参展，这就表明，周边二级城市发展的开发商们，已经将武汉市民圈定为潜在客户群。

　　从市场的角度来看，“试验区”获批后，“武汉房价上涨的同时，必然会带动周边城市房价上涨，从房地产层面上分析，‘8+1’武汉城市圈其实早就存在”，房地产市场人士分析。当武汉市民向二级城市购房时，开发商就会跟着到这个新的市场，“这只是从武汉转向另一个城市的房地产战争。”

　　从目前来看，武汉不少大型开发商，早已经在二线城市有了“根基”，“现在是收获成果的时候了”，某房地产公司副总表示，“试验区”给武汉周边城市带来机遇， “武汉房价已经透支，而周边的城市，现在才是发展。”等周边城市房价向武汉“看齐”时，武汉人还能去哪？ 本报记者 屈虹晖

　　观察

　　获批消息传来楼盘成交无变化

　　昨日，武汉开盘、加推的楼盘不少，但从记者到现场踩盘的情况来看，楼盘的来访量与成交都没有发生大的变化，武汉楼市，即使有了“试验区”的光芒，目前依旧有点“冷”。深圳一个购房团昨日来到了武汉，对于武汉获批“新特区”的消息，他们并不十分感冒，反而认为“武汉市中心的房价有点贵”。他们表示，深圳现在房价跌得厉害，武汉的房价会如何？还要看“试验区”的相关政策对房价到底有多少影响。

　　获批消息传来，楼市依旧“冷”

　　昨日上午，光谷某楼盘开盘，据开发商称，排队的有100多人，但只有60%的人是真正想购房的，推出了200多套房，只销售了60多套；而同时，光谷创业街附近另一个看盘现场情况也大同小异，有100多人排队，拿着号，都能买到房子，也有很多人拿到了号，却没买房子就走了。从前楼市火热时，抢号的情形已经不存在了。相反，一个新的现象出现了，在两个楼盘的活动现场，记者发现有其他楼盘的工作人员，给购房者发传单，“抢客抢到家门口来了”，一位开发商说，这是以前不会发生的事情。

　　而一些中、尾期销售的楼盘，昨日一天的来访量也冷冷清清，有10多个人左右。不少楼盘，已经开始用促销活动吸引顾客了。

　　 “武汉中心区房价有点贵”

　　昨日，武汉本土房产专业网站——热线房产，组织了27名来自深圳的看房团，对武汉8个楼盘进行了参观，这些深圳客十分坦率，“如果没有投资价值，我买这么远的房子干嘛？”

　　从这批“看房者”的交谈中，可以听出，对于武汉的

别墅市场，他们基本看好，觉得“价格合理”，而对于普通商品房，“目前武汉城市中心的房子卖8000多元，有点偏高吧。”

　　而对于“试验区”的消息，这批深圳客并没有特别兴奋，他们说，没有什么大的感觉。这还要看相关政策对房价到底有多少影响，会不会出现重庆那样的大涨，“我们从深圳过来时，那边的房价现在跌得厉害，送什么东西的都有，现在正是大家观望的时候，我们也是过来看一看，如果真要买，也可能等到过完年后。”

　　昨日一天，除了少数深圳客对个别别墅盘有意向外，对于普通商品房，看房客并不看好。

　　本报记者 屈虹晖 赵焱

　　涨

　　可能会加重开发商“捂盘惜售”和“趁机抬高房价”行为。“观望风”，很可能在近期打破。

　　不涨

　　武汉申请试验区的消息，持续很久了，对于这个消息，市场前期已透支了大部分利好性

　　观点

　　武汉房价未来六大预测

　　武汉房地产开发企业协会张嘉东认为，“试验区”的获批对楼市而言，是“长期利好”，其推动力无异于“核弹级”的能量。从长远来看，“新特区”对于武汉的刺激，他认为，有六个方面。

　　第一，从房价看，能力保武汉房价当前水平“不跌”，并可能会加重开发商“捂盘惜售”和“趁机抬高房价”行为。

　　第二，从土地看，将使境内外的房地产开发商、大的集团机构和投资者更加重视武汉市场，使之成为投资热点。

　　第三，从拆迁进程看，旧城改造力度将可能加大。

　　第四，从投资看，目前武汉楼市有四成房源是外地购房者购买。新特区的获批，将促使更多外地投资者看好武汉。

　　第五，从居住品质看，“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”的发展方向，意味着武汉住宅建设必将更加适合人居住，这有利于进一步提高武汉住宅品质。

　　第六，从销售形势看，武汉楼市11月才出现的“观望风”，很可能在近期打破。楼市进一步走火。

　　本报记者 屈虹晖

　　

　　联动

　　五个一体化促成楼市新板块

　　湖北省政府发展研究中心研究员吴让松表示，城市圈的房地产市场要达到共同发展，需要推动城市圈经济一体化，而这重点表现为五个一体化：

　　一、基础设施建设一体化。 主要是以高速化、网络化为重点，构建包括公路、铁路、水运和航空在内的新型综合运输体系。 重点是建设由一小时交通组成的建设网。 公路网主要是武汉市外环和城市圈

高速公路。 建设数条交通射线：武汉分别至大悟、红安、麻城、黄冈、黄梅、赤壁、洪湖、潜江、天门、应城、安陆等的高速公路。 另外，天河机场二期扩建，航运中心建设也作为国家的重点工程。武汉港上海港的战略合作之后，以集装箱为中心的港口建设也在加快，机场完成二期扩建后也成为枢纽中心。

　　二、产业发展与布局一体化。一个是针对武汉城市圈的支柱产业提出的，建设汽车、电子信息、钢铁、有色冶金、石油化工、盐化工、纺织服装、建材、造纸及包装，食品饮料产业链。

　　“十一五”期间，汽车城市圈将达到60万吨的规模，建材也将达到4000万吨的规模，把支柱产业做大做强。

　　再来介绍一下物流服务业的布局，武汉物流基地包括黄石枢纽物流基地、东湖物流基地等。房地产是武汉市一个支柱产业，武汉城市圈在二三级城市可能规模不是很大，主要是多因素制约收入水平，从而影响房地产市场的发育程度，此种情况有望改变。

　　三、城乡建设一体化。 城市圈核心约为50-80公里，包括武汉市主城区、鄂州市、黄石市、孝感市区等。紧密圈约在80-150公里范围左右，包括咸宁、孝感、黄冈、仙桃、天门、潜江的大部分地区。整个圈层将会强化主城武汉的综合实力，将其建设成为先进制造业高新技术产业中心、现代服务业中心、科技创新中心。

　　四、银行业务一体化。 加强武汉金融中心建设，加强银行机构建设，含银行在周边城市开窗口，武汉市

商业银行携手周边城市参与。

　　城市圈内普遍实行同城清算，建设武汉区域性票据中心市场和一体化大额结算活动、商业票据集中交易、各商业银行不受地域限制发展异地贷款、发展城市圈同业拆借市场。

　　五、资源生态建设一体化。 资源生态建设不单是一个城市的问题，武汉城市圈生态建设对外有两条走廊：南北向和东西向，沿着铁路和长江建设两大生态走廊，保护城市圈绿肺和蓝脉地带。

　　本报记者 屈虹晖