六成北京开发商拒办公积金贷款原因调查

　　地价及钢材的飙升，使得开发商的盖房子的“门槛”越来越高。所以，他们越来越倚赖银行的贷款进行“滚动开发”。于是，银行和开发商达成协议：你从我这里贷款建房，就必须让你的购房者来我这里做商业贷款——贷款利率几乎每两个月上调一次，大把银子进了银行的账户。而政策性的公积金贷款自然无人问津。

　　本报记者 张春蔚 发自北京

　　问题太严重了，不得不立即制止。2007年11月29日，北京市建委、北京市政府房改办、北京住房公积金管理中心联合颁布了《关于房地产开发企业不得拒绝购房人选择住房公积金贷款购房有关事宜的紧急通知》——如果开发商再拒绝公积金贷款，主管部门将会暂停其楼盘的预售许可、网上签约。

　　曾因公积金贷款被拒而数次投诉的一位石景山区购房者非常激动：“20年期限的78万元贷款，公积金贷款比商贷少还20多万利息。对我们来说，这可是天文数字！”

　　作为政策性贷款，公积金最大的优势是利率低。以贷款30万元，期限20年、等额本息计算，公积金贷款月供1957元，比商贷的优惠利率少213元，累计可节省利息5万多元。

　　遭遇同样困局的“房奴”不在少数。《北京青年报》称，目前首都62%的在售楼盘拒绝公积金贷款。北京住房公积金管理中心提供的数据则表明：2006年，该市公积金贷出比例仅为64.2%，而往年都在八成左右。这导致截至今年10月底，全市闲置公积金已经超过300亿元——如果把这些钱提出来，可以盖10个“鸟巢”。而在全国范围内，公积金贷款也不是个“香饽饽”。

　　原因之一：利益驱动

　　业内人士称，北京楼市开发商对公积金贷款说“不”开始于2004年。当时，地价及钢材等原材料开始飙升，这使得开发商的盖房子的“门槛”越来越高。所以，他们越来越倚赖银行的贷款来“滚动开发”。于是，银行和开发商达成协议：你从我这里贷款建房，就必须让你的购房者来我这里做商业贷款——这样，银行能从那些贷款购房人手中收取更多的利息。

　　2007年，国家连续5次上调贷款利率。一套总价75万的房子，按商业贷款30年计算，购房人每月至少多还400元。这更让银行与开发商对商业贷款期有独钟。

　　“由于开发商与其自身所融资的银行有着利益关系，所以还会要求买房人在其指定银行办理贷款业务。”北京《楼市》杂志副主编曹传勇称。

　　此外，银行方面为了提高作为“优良资产”的住房按揭业务，往往会给售楼员每笔几百元到上千元的回扣，甚至有的把第一年的利息返给售楼员。这也促使开发商的“触角”们不愿为消费者办理公积金贷款。

　　“尤其是最近一年多来，北京住宅市场是卖方市场。”12月10日，北京市住房公积金管理中心新闻发言人、总经济师李持缨接受南方周末采访时称，“正是开发商说了算的局面，使得他们和中介剥夺了购房者对公积金的选择权。”

　　另据一位不愿透露姓名的中介介绍，二手房市场也同银行有着千丝万缕的联系。多数二手房中介公司20%的利润来自银行的商贷返点。这也使得二手房市场也在拒绝公积金贷款。

　　原因之二：手续繁琐

　　几乎所有的开发商拒绝公积金贷款时最常用的借口是：手续繁琐，费时费力。

　　“这个问题由来已久。”我爱我家地产经纪公司副总经理胡景晖称。据一些房地产中介介绍：从审批到款项回到开发商账户，北京“最快的需要1个月，慢的则要半年”。相比商业贷款，快的7—10天，慢的最多20天。

　　据我爱我家的一位中介介绍：商贷当中，签借款合同和初审是同步进行的；而公积金贷款中，这两者是分开的——初审后经过评估所评估，公积金管理中心复审，担保中心进行担保，接着打印评估报告、借款合同，然后才能进行面签。

　　其次，商贷仅涉及银行、经纪公司、评估所；而公积金贷款涉及公积金管理中心、银行、经纪公司、评估所、担保公司，这样不仅增加了环节，而且如果各个机构之间的配合出现疏漏，办理时间不免会相应延长。

　　此外经过多年的发展，商贷作为一种商业行为，服务效率已经得到了不断的提高；而公积金贷款作为政策性贷款，由于没有盈利的驱使，其办理效率与商贷效率仍有一定差距。

　　但对此李持缨并不赞同：“只要购房者手续齐全，我们已经实现7天一站式服务。”遗憾的是，这种便捷式服务的知名度还是太低。

　　原因之三：房价走高

　　“房价上涨太快，原来的公积金政策已经无法满足购房者的需求了。”曹传勇说。

　　北京“链家地产”统计资料分析，2007年上半年的成交量中，总价在50万元以下的房子约占1/4，50—75万的为42%，75万以上的则超过三成。也就是说，要求贷款40—60万元的消费者是最多的。

　　今年7月1日开始，北京市的住房公积金贷款已从40万元提高到了60万元。经评估信用等级达到AAA的个人贷款额度还可上浮，上限贷款是78万元。

　　但是北京房价持续高涨，前三季度五环内住宅期房均价达到13754元／平方米，若按60万元的公积金贷款额度、八成按揭，所购买住房总价约75万元，五环内所能购买住房面积约为53平方米的一居；即便是按公积金贷款78万元的最高额度，其所能购买住房面积约为70平方米左右。

　　“较低的贷款额度抬高了公积金使用的门槛。”曹传勇分析到。对于需求在80-90平方米之间的买家而言，只能考虑组合贷款或商业贷款。

　　“但9月份以来，公积金贷款的贷出率在提高。”李持缨称。他指出，凡是拒绝购房者使用公积金贷款的行为，都可以向北京市住房公积金管理中心和北京市建委投诉。“这是剥夺购房人的选择权利，更是架空制度安排的举措”。