探因：政府调控强政频出

　　探因：政府调控强政频出

　　从2005年开始，疯涨不止的楼价一直遭遇政府强政，其中2005年有国八条、2006年有国六条、今年有穗七条。不过，受制于土地出让改革后遗症以及刚性需求，这些厉政的效果均不明显。如国八条和国六条，在广州市场上产生的观望期均为1个月，而观望后，又为报复性上涨。

　　越调控越涨价的局面在今年9月27日得到改变，随着央行提高第二套房首付和利率的一纸强政，广州楼价终于刹车。值得注意的是，“9.27”只不过是压死骆驼的一根稻草，随后的一个多月内，政府多次运用货币和金融政策，买房必升值、投资必赚钱的市场预期终于得到逆转，再加上银行房贷紧缩，广州楼市陷入成交寒冬，开发商不得不打折促销，11月录得房价下跌千元便在情理之中。

　　不过，有专家昨晚在接受记者采访时分析，11月房价下跌的另一个原因可能是花都成交量大涨，因为根据市国土房管局统计，10月花都签约面积仅为1.67万平方米，这远远低于该区10万平方米的月均成交量，这也导致10月广州房价环比猛升19.5%.而11月花都成交量有可能恢复，再次把全市均价拉低。

　　后市：观望期绝非一两个月

　　11月楼价急降，明年后市如何，市民值得买楼吗？

　　相关学者和专家在接受记者采访时表示，从12月仍不断出台调控政策来说，目前可以确定的是，本轮观望期将比较长，绝非一两个月。

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科就直言，明年全年的调控会比过往几年更加严厉，新政带来的观望期将持续15个月。中原地产项目部总经理黄韬亦表示，明年将是广州地产的“调整年”，一些高估楼盘的房价将回调。

　　不过，也有认为观望期在半年左右的，合富辉煌首席分析师黎文江分析说，影响明年楼价走势共有10个因素，五个“正相关”五个“负相关”。其中，“负相关”包括货币政策从紧、房地产市场调控持续；土地放量、余货多：“90/70”产品增加，外围供应增加；限价房开始入市，分流市场需求；受调控和高楼价影响，观望加重五因素。而“正相关”则有国民经济和居民收入持续增长，

人民币升值和资金流动性过剩；地铁、大型市政项目等不断完善，居住价值提升；更严格的土地政策，取地成本上升，但上升速度放缓；开发成本仍将保持上升趋势；发展商上市融资，市场集中度越来越高，影响市场能力增加。他预计当中五个促使楼价上升的因素仍然占主要位置，而且会在明年“五一”以后陆续见效，所以预计楼市将在明年“五一”后复苏，楼价也将随之上涨。

　　开发商：不会赤裸裸地降价

　　其实，不管观望期是半年、还是15个月，开发商年关难过已是必然，最近市场频繁打折、低价开盘便是明证。而随着千元跌幅官方数据的出台，开发商日子恐更不好过。

　　“谨慎、低调”。昨晚，有开发商向记者如此表示，其认为，整个市场下去了，单个项目不可能逆市而为，强行升价，而只能先修好“内功”，如做好园林，搞好社区配套等，为楼盘添加附加值，来吸引买家置业。但是该开发商也明确表示，不会“赤裸裸”地降价，因为降价是对前期业主的不尊重，影响企业声誉。

　　另有开发商向记者表示，明年老板在制定任务时，不会像今年这么重。因此，项目推货的时点可适当把握，上半年市场不好，不如不推，等下半年市场活跃才入市。

　　市民：现在“抄底”早了点

　　“下降1000多元，太多了吧”，昨晚，记者还采访了一些广州市民，对楼价急跌的情况，一些买房不久的“房奴”纷纷叹苦。潘小姐是一所职业学校的老师，已有一套住房。今年8月，看着房价不断上涨，她东拼西凑20多万元在东圃买了一套二手房，均价9000多元/平方米。听到房价下跌，她第一反应就是后悔。“还会跌吗？早知道真不应该买，现在供得很辛苦，又租不起价。”

　　同时，更多市民对楼市下跌感到正常，不少人表示，会继续观望一段时间，“买楼和买股票不一样，买涨不买跌，现在‘抄底’早了点，看看再说”。

　　广深皆跌珠海独涨

　　11月均价6707元/平方米，上涨26.25%，其中香洲预购均价破万元

　　本报讯（见习记者严薇通讯员欧琼芳）珠海香洲区商品住房预购均价每平方米突破一万元！近日，珠海统计局和市房地产登记中心联合发布数据，数据显示，全市不管是新建商品住房交易均价还是二手房交易均价、全市商品住房预购均价都有所上涨。其中，香洲区商品住房预购均价更是超过10000元/平方米。

　　数据大热：香洲预购均价过万

　　珠海市统计局日前发布11月房价相关数据。上月全市新建商品住房交易均价6707元/平方米，比上月上涨26.25%，其中香洲区8631元/平方米，上涨20.96%；斗门区3192元/平方米，上涨6.11%；金湾区3364元/平方米，上涨16.91%.而在预购价上，全市商品住房预购均价7496元/平方米，对比上月上涨28.21%，香洲区更是突破一万元，为10244元/平方米，对比上月上涨18.21%，斗门区3278元/平方米，上涨3.63%；金湾区3756元/平方米，上涨13.81%.在二手房上，交易数据显示，11月全市二手住房交易均价3555元/平方米，对比上月上涨2.48%.

　　除价格外，市场交易量也有所增加。上月全市新建商品住房交易面积35.9万平方米，交易金额24.09亿元，对比上月分别上升32.45%和67.22%.其中香洲区新建商品住房交易面23.07万平方米，对比上月上升51.48%.

　　分析：对比优势政策影响

　　对于出现的几项数据皆大热原因，有业内人士分析，其一是因为股市振荡调整，许多投资客又把资金流向楼市，观望氛围减缓，再加上珠海整体房价比起广州、深圳而言，还是具有价格优势。其二是因为从10月开始，市地税局加强二手房统筹征管，取消原来以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格征收房地产税，导致11月全市二手住房交易均价上升。

　　业内人士认为，今年以来，物价上涨压力较大，资产价格上扬也较快，国家近期运用金融杠杆，加大了调控力度，特别是针对房地产市场的“新政”、“新规”，都产生累积的效应。深圳楼市十一长假期间的突然冷清，给了持续高价位运行的房地产市场一个警示。但是，相邻的珠海市区楼盘由于价格上的“洼地”，得天独厚的自然环境，仍然吸引了大批来自外地的看房主，珠海的楼价还在涨。

　　有关数据显示，早在今年7月，珠海主城区香洲区预购均价就首次突破7000元/平方米，为7511元/平方米；而在8月，更是首次突破8000元，为8117元/平方米。而10月珠海商品住房交易均价，虽然总体价格均为下降。但在商品住房预购均价方面，香洲区又首破8500元，为8666元/平方米。在上月，由于华发世纪城别墅和九洲花园三期、金珠园、东方傲景峰等海景高价楼盘影响，更是带动商品住房预购均价突破一万元，为10244元/平方米。

　　警惕：调控带来的滞后性

　　但上升的数据并不意味着珠海目前的楼市局面良好，相反有专家认为珠海可能到了“拐点”。业内人士认为，对比周围，珠海房价或许还有一定空间，珠海楼价在深圳等地炒家的强力进入过程中，仍旧会持续上升，但也不能小看了国家对商品房进行的调控，珠海地产市场不可能不受影响，目前只是“由于惯性与滞后性的原因，现在可能还不明显”。

　　而在二手房上，因为原来二手房买卖双方为了规避缴纳更多的营业税，都将评估价格“做低”，而从10月开始，市地税局取消以评估价格作为计税依据的做法，改为以契税价格作为参考价格征收房地产税，二手房价格必然抬升，因此，“二手房交易均价真实上涨幅度其实没有数据显示得那么高”。

　　（备注：a、商品住房包括住宅和别墅。b、商品住房交易均价是商品住房交易金额除以交易面积求得，此指标特点是月度间数据波动较大，容易受高、低价楼盘交易结构影响。）

　　采写：本报记者 王卫国 何达志 实习生 林广（除署名外）

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