第二套房贷款新政尚有五大难题待破解

　　尽管央行半个月前就出台了第二套房贷细则，不过各家银行似乎并不着急。眼看离明年1月1日没几天了，到时候银行该如何确定第二套房标准呢？

　　记者昨天从南京各大银行了解到，目前工行、农行、交行等绝大多数银行并没有接到总行下发的详细规定，而他们也表示，“第二套房贷”细则要在南京落实，至少还存在五大疑难。如果本周内央行或建设部没有新的说明出台，那么这项政策很难在明年初执行。

　　第一难：

　　谁知道买房人是否已婚

　　记者了解到，近日央行出台了第二套房贷细则后，江苏省银监会就曾召集各大银行讨论，大家一致发现了若干难以界定的问题。

　　首先，央行细则第一条就明确：第二套房贷“以家庭为单位”来判定，但是南京各个区的民政部门是不联网的，因此客户要拿结婚证来证明自己结婚很容易，但客户如果要谎称自己没结婚，那银行想核查却很难。

　　江苏一家国有银行房贷部工作人员告诉记者，单位和街道开的单身证明并没有法律效力。而各区民政局只能开出“该客户在该区没有结婚登记”的证明，要在外地登记结婚的就更查不到了。户口簿上反映的婚姻状况往往是滞后的，也不准。

　　“所以我们现在只能让客户自己写个说明。”这位银行业内人士表示，一旦其隐瞒真实情况，客户将承担法律责任。

　　第二难：

　　一家有几套房查不出来

　　还有一家银行表示，按照央行细则，如果客户想以“人均住房面积小于当地平均水平”为理由，要求享受首套房的下浮优惠利率，就必须自己去房产部门开证明，否则银行就按第二套房对待。问题是，银行没有时间和精力逐个去房产部门查。

　　现在还有一周时间，南京房产部门打算怎么开这个证明呢？记者昨天联系了房产部门有关负责人，回答是：“我们真还没有考虑这个事，出证明是要负责任的，没弄清楚，房产部门不会乱开。”

　　为什么会这样？记者了解到，因为就算是市房产局想要弄清一家人家究竟有几套房，也不容易。因为目前江南八区和江北、江宁的房产登记系统都不联网，一家人要是在主城一套、江北一套，市房产局只能查到主城的一套，而江北的房产局也只能查到江北的那套。

　　第三难：

　　人均住房面积怎么算

　　就算能弄清一家人一共有多少面积的房子，但怎么看其是否超过地方平均水平呢？央行要求按计部门按上年数据来确定地方人均住房面积，昨天南京市房管部门有关负责人表示，房产和统计部门最新的联合调查是南京人均住房建筑面积达到32.21平方米，其中11个区为31.78平方米/人，两县（高淳、溧水）为43.53平方米。但银行却很疑惑：究竟是全市划一条线32.21m2/人，还是按11区和2县来分别划，或者主城归主城，三区二县再分别划呢？毕竟它们之间的差别还是挺大的。

　　第四难：

　　家庭人口该如何界定

　　在计算家庭人均住房面积时，家庭人口怎么界定也是难题之一。有市民就向记者抱怨，自己一家三口和父母一起住在120m2的房子里，人均才24m2，但父母因为是外市内退人员，户口一时转不过来，如果只按户口本上的“一家三口”算，人均面积就达到了40m2，肯定“超标”了。实际上自己居住并不宽敞，这不公平。但如果把实际居住人口都纳入计算，那父母在外地的房子怎么算又是个问题。

　　第五难：

　　公积金贷款信息怎么查

　　本次央行明确二套房贷应包括纯公积金贷款，但目前南京银行却抱怨：公积金贷款的信息尚未纳入央行个人征信系统，银行除非一笔笔到公积金管理中心去查，否则是看不到的，而这样做人力投入吃不消。

　　“我们只要在个人征信系统中查询了，而且没发现有公积金贷款，那么我们仍然视作第一套房。”南京一家银行表示，现在他们只能这样办。

　　快报记者 王海燕 孙洁

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　　商品房预告登记今起实施

　　遏制开发商“一房多卖”

　　从今天起，南京市房产部门将正式推行商品房预告登记制度，并在预售购房合同中新增相关内容。这样，买房人在购房签订合同的同时，就可以申请房屋产权的预告登记，在开发商对房屋产权初始登记之后的90天内，开发商想“一房二卖”或“一房多卖”都是不可能的。

　　合同备案时一并办理

　　“这次推行商品房预告登记，主要是配合《物权法》的相关规定。”南京市房产局产权市场处有关人士解释说，预告登记制度从本月25日起正式施行，为了在实际操作中提醒买房人，房产局已经要求开发商在南京市商品房预售合同中增加4条约定的条款：1、甲（开发商）、乙（买房人）双方按规定办理商品房预售合同登记备案手续（即合同鉴证），同时申请预购商品房预告登记。2、甲方应在房屋初始登记后及时告知乙方。3、乙方应在甲方办理初始登记后及时申请房屋转移登记。4、预告登记有效期为：自预告登记之日起至甲方办理初始登记后三个月内。房产局表示，这一规定主要是为了防止开发商“一房多卖”。

　　那么，买房人应该从什么时候开始申请预告登记？房产局表示，买房人在和开发商签订购房合同后，需要到房产局进行合同鉴证备案，预告登记和这一程序是“一并办理”的。有效时间为“开发商在商品房竣工后，办理初始登记那天起之后的90天”，在这90天内，如果购房人没有及时办房产证，预告登记就失效了。

　　预告登记可以自己去申请

　　在12月25日之前购买商品房的市民，他们合同鉴证时并没有申请预告登记，这该如何处理？房产局表示，这分两种情况，一种是已经竣工交付的，买房人可随时办理房产证，不存在预告登记的情况；另一种是已办理商品房合同备案登记，但房屋尚未竣工交付的，买房人想要预告登记，要自己到房产登记机构领取“南京市商品房预告登记申请书”。

　　万一市民没有办预告登记或登记过期失效了，开发商又把房子卖给其他人，第三人再到房产部门要求备案怎么办？房产局表示，其实没必要担心这个问题，因为原则上在第一个买房人备案之后，如果开发商想备案第二份合同是行不通的，除非第一个买房人自愿退房。快报记者 尹晓波

　　开发商元旦期间急着卖房

　　快报讯（记者 孙洁）或许是因为年底回笼资金的需要，或许对明年形势缺乏把握，年底南京几乎有10多家楼盘都推出了新房源。记者了解到，由于央行“第二套房贷”细则出台等调控措施对购房人心理的影响，上周除了个别楼盘取得60%以上的销售率外，多数楼盘开盘并不好卖。记者昨天探询获悉，几乎所有有房源的楼盘元旦三天都已经确定开门卖房，而且“优惠正在制定中”。

　　记者昨天询问了东郊晶典、赛世香樟园、融侨中央花园、浅草明苑等一批楼盘，这些楼盘近期都推出了新房源，以往最抢手的80～90m2的二房（最大100m2），现在几乎家家都“有售”，而且有三家都还在延续一周以前的开盘优惠。至于元旦怎么卖？销售人员十分热情：“您哪天来看房都可以，我们都开门。”至于优惠，公司还没有对外宣布。但有三家表示：应该会有。

　　业内人士表示，赶在此时卖房，一方面应该是年前没卖光的房源正常卖；另一方面，明年楼市政策难测，因此及早出手一批房源，回笼部分资金未必不是“上策”。如此看来，元旦期间，南京楼市房源应当比较充足。