网友列举深圳炒家被套最严重七大楼盘

　　虽然深圳的冬天依旧阳光明媚，但是，今年下半年深圳楼市遭遇的冬季是越来越“冷”，许多楼市的炒家被套。近日，有网友在房地产信息网上发帖《有多少炒家被ST？还有多少炒家会被ST？》，列举了深圳炒家被套最严重的七大楼盘。事实真如网友所言吗？记者对这些楼盘一一展开调查。

　　关外楼盘被套严重

　　该网友一共列举了七大楼盘，记者发现，除了一个位于盐田和一个位于南山的楼盘外，其它五个楼盘均位于关外，非龙岗即宝安。记者的调查在一定程度上证实了该网友的说法，一些购买这些楼盘的买家被套，理由是网友提出的几个楼盘从今年中期到现在，房价走势开始下斜，甚至年末开盘的品质好过二期的三期房售价大不如年中开盘的二期。

　　深圳到底有多少炒家？这个数据可能谁也说不清。但是，在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。2006年年底，位于宝安区的观澜高尔夫推出160多套别墅，600多买家前往抢购。“那架势好像超市抢购大白菜！”在现场的一位买家向记者回忆，近千万元一套的豪宅几乎是每两三分钟就成交一套。由于买家太多，现场只能抽签进行房产出售。

　　今年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》称，去年置业者中有超过30%在取得产权证后半年内转手。中原地产的中介小张告诉记者，在今年上半年，一套房子半年内转手两三次的情况根本不稀奇。查阅媒体的历史报道，2005年，无论是政府还是市场人士，都认为深圳炒房客大约只为购房者的10%.深圳市房地产协会秘书长张文华则在接受媒体记者采访时表示，“根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%.”根据他的经验，全市范围内这一比例约为35%.他的估计与此前世华地产的调查形成默契，在回答购房动机时，15%的人选择“自住”，15%的人选择“投资”，余下的70%则选择“投资兼自住”。第三种人，如果房价继续上涨，他们将可能成为新的投资客。

　　一些炒家4月开始出逃

　　几天前，记者在采访回来的途中看到，有中介人员手持卖楼的宣传牌站在街头。但是记者了解到，即便如此，有的区域中介机构分点甚至一个月都没有一套房子成交。

　　记者辗转联系到一名楼市炒家王先生。据他回忆，其实深圳一些炒家从今年4月开始已经陆续“出逃”，到8月如果房子没有脱手的炒家，基本就是被套牢了。为了赚钱，王先生在去年和今年利用手头资金买楼卖楼，高峰期时手头甚至有20多套房，在银行有千万元贷款。在今年“五一”期间，当市民、媒体、专家还齐为深圳楼市价格喊涨的时候，一些敏感的炒家已经感觉到深圳楼价的承接力可能因为国家政策等因素扭断，于是在4月就首先出现了深圳楼市炒家抛盘的苗头。

　　王先生跟记者分析说，理论上说，只要楼市价格持续上涨，炒家就不会抛盘。在今年上半年，深圳楼市价格已经上涨了50%.但是，炒家一般是买涨不买跌，不少经验丰富的炒家看来，如果下半年深圳楼市延续上半年的涨势，那意味着深圳楼市价格2007年将出现100%上涨，这样的可能性非常小。王先生的说法代表了不少炒家的心理：楼市上半年的涨势让不少炒家有些担心，如果下半年楼价跌了，势必被套，如果2008年楼市继续上涨，再次买进就可以了。如果风险大过利润，炒家就会抛盘。于是，王先生在今年6月之前将手中楼盘悉数出手，最后留下两套租金回报率较高的楼盘收租，以观动态。

　　房租上涨仍然亏本

　　王先生的说法，从一些统计数据可以得到佐证。据《2007年1-10月深圳市房地产市场分析报告》数据，在新建商品房销售面积上，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月又环比直降近50%，仅为15.36万平方米，创下全年最低。世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月-7月成交活跃，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅达到48%.另据深圳中原公司的数据显示，6月份时成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23%、22%.

　　王先生表示，虽然下半年以来楼市价格下跌，房租增加，但是没有成功出逃的炒家即便有房租也未必能够赢利。他以自己手头一套竹子林香诗美林的房产为例。那套房产150平方米，现在挂牌价300万元左右。购买这套房王先生首付90万元，现在这套房的租金是1万元/月。那么一年的收益是：房租12万元减去贷款利息10万元，赢利2万元。但是，如果将90万元作为定期存款，他可以获得一年3.5万元的利息，更重要的是没有任何风险。王先生说，如果来年房价不涨，90万元投资这套房产房租实际上是亏本的。