楼市：调控频发力楼价始收阴

　　本版撰文 本报记者 赵燕华

　　2007年，楼市与股市可谓如影随形，这场“资本大戏”凸现了两个近亲者关系之密切。股市K线图跌宕起伏，而疯狂的楼市在“9·27”房贷新政之后，K线图则是震荡反复。

　　在股民看来，2008年奥运之前，A股还“有戏”；但地产的前景则迷茫多了。随着“空方”的观望、政策的打压，以及金融弹药的收紧，从2004年开始拉升的楼市“大阳线”，动力似乎已枯竭。

　　长达数年的楼市“大牛市”，是否已唱起了挽歌？

　　“黑白配”，这个在2007年诞生的楼市新词汇，已冲出了政府在“地王”旁边安插“限价房”的狭义解释。可以说，它引申出来的是2007年楼市博弈的战场。在这一弈局中，政府、发展商、消费者既可互相依存、连成一脉；又可互为犄角、相互制约。金融政策、土地政策、保障型住房政策在这一年里密集地坠落于棋盘之上。

　　而房价，则成为博弈各方“论成败”的焦点。

　　这场博弈，随今年年初广州市市长张广宁关于“政府会想办法让房价降下来”的言论后展开。此后，各种房地产调控政策以及惠民举措相继出台：3月26日广州市政府常务会议正式审批通过了“穗七条”，最大亮点是增加土地供应量；“五一”黄金周刚一结束，民生“66条”相继出台；而旨在加强房地产市场监管的“28条”也陆续登场。

　　正当专家学者、媒体以及消费者开始解读各项“新政”的同时，广州的房价似乎与政策“绝缘”，房价仍然狂飙。而开发商卖楼更标起了“海鲜价”，一天一价。“再不买房，明年可能更贵！”在开发商的诱导之下，购房者思虑是否到了“入市”的最后机会。

　　此时，政府再度出拳，开始履行“一年供地5平方公里”，9月份出让的土地量达到前8个月的总和；另一方面，加大闲置土地回收力度，严禁囤地。

　　然而，在股市上轻易圈钱的上市巨头们，挟资本实力抢地热情不退。9月11日的卖地会上，13幅住宅地、超过6 8万平方米落入大地产商手中，一天出了4个“地王”。政府的供地速度比不上上市公司的融资速度，楼面地价比房价还高， “地王”现象考验着政府。

　　更要命的是，全市房价还借“地王”频出之机继续上涨。官方统计显示，一手住宅价格从1月份的7140元/平方米，一路飙升到10月份的11574元/平方米。

　　及后，政府改变“套路”，在那些“地王”旁边，安插限价房地块。此举在业界被连称“高，实在是高！”另一方面，政府把房价调节器———限价房，与经济适用房、廉租房联动起来，扩大保障型住房的覆盖面。

　　形势在不经意间逆转。9月份，广州预售商品房的批出面积首次超过当月成交面积，随之而来的便是供应量增加，而过高的楼价承接力有限，市场开始陷入观望。

　　就在此时，央行本年度第5次加息，接着收紧第二套房贷的新政出台。而在广州，廉租房、经济适用房以及限价房销售管理办法赶在“十一”前悉数出炉，楼市由此结束了大半年来的疯牛之势。

　　在刚刚发布的数据显示，11月，广州一手住宅均价较10月份下降1000元/平方米，降幅接近9.9%。而在全国70个大中城市房价涨幅排名榜上，广州的涨幅低于全国水平，排名从10月份的第32位大幅下滑至第44。

　　尽管房价的下降比预期来得迟，而且仅仅一两个月的走势不足以作出客观的判断，但至少已经让政府主管部门松了一口气。这一盘未下完的棋，谁能最终胜出？

　　楼市新语

　　加息

　　2007年是央行加息最为密集的一年：3月18日、5月19日、7月21日、8月22日、9月14日、12月 20日，央行先后6次上调存贷款利率，同时年内10次上调存款准备金率，现行14.5%的准备金率创历史新高。

　　央行频繁使用货币信贷手段调控市场，房地产作为重要的资本集散地，所受的巨大影响将在明年1月显现出来。

　　地王

　　2007年9月11日，广州史上最大“土地盛宴”开拍，全市13幅住宅用地卖出了95.1亿元，其中白云区云祥路一幅住宅用地被富力地产以1.8亿元竞得，折合楼面地价18729元/平方米，不仅成为广州市最贵的土地，还打破了今年7月东莞创造的15243元/平方米的地价纪录，站到了全省地价的最高峰。

　　上市

　　今年4月，碧桂园集团以7.00港元的招股价成功登陆香港股票市场。随后，远洋地产、SOHO中国、合景泰富、奥园、元邦等大批地产公司境外成功上市，而恒大、星河湾、方圆、时代发展也将赴港上市，富力即将回归A股等消息也时有传出。

　　限价房

　　今年以来，广州已成功出让限价房用地5幅，用地面积37.2万平方米，规划建筑面积71.6万平方米。如果加上去年完成出让的9幅地块，目前广州市的限价房总用地面积达到132.8万平方米，规划建筑面积277.5万平方米，可供应限价房3万多套。

　　房贷新政

　　9月27日央行与银监会联合发布“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”。12月11日，这一通知的《补充通知》再次确认“第二套房的认定标准以家庭为单位”。

　　此事件被普遍认为是导致楼市在“十一”后遭遇“寒流”的最直接、影响最大的因素。

　　廉租房

　　11月29日，广州市举行首次大规模廉租房摇珠分房，3148户双特困家庭通过摇珠分配到白云区金沙洲、同德新社区和海珠大塘新社区廉租住房，12月起便可陆续安排入住。至此，广州2005年统计在册的5643户双特困户住房问题得到全面解决。

　　增加保障性住房的比例被列为国家的政策，将长期影响我国的房地产市场。

　　责任编辑 林圳/美术编辑 彩霞