楼市：地价减水分房价会平稳

　　本版撰文 本报记者 赵燕华

　　后市探针

　　广州房管局副局长黄文波认为，地产企业对房价走势乐观预期发生改变，而限价房是“灵活措施”

　　2007年，广州市的房价拉出一根“大阳线”，年底开始回落。广州市国土房管局主管市场的副局长、新闻发言人黄文波，被问得最多的自然是房价问题。对于未来一年的房价走势是“看空”还是“看涨”？这位手握调控利器的官员答曰： “稳定是政府调控的意图！”

　　明年楼市稳字当头

　　记者：你认为影响未来房地产市场的因素是什么？明年还会加大土地供应吗？整体房价能否降下来吗？请作一个预测。

　　黄文波：决定价格的主要还是供需关系。广州2005年土地出让面积只有0.5平方公里，2006年出让了1. 86平方公里，而2007年计划出让商品住宅用地4.3平方公里，是2006年出让总规模的2.4倍，是2005年的 8.6倍。只要保证连续3年土地供应都在5平方公里左右，调控一定能达到效果。政府正在加大土地的供应力度，土地供应充足了，土地价格就不会高。

　　调控不是让房价一下子降很多，如果要降价是很容易的事情，只要限价就行了。作为政府官员不可能预测明年的房价，但可以很明确地告诉你，稳定是政府调控的意图。

　　记者：你觉得在房地产市场调控工作中，比较遗憾的是什么？明年会在哪些方面加大力度？

　　黄文波：受国家税收、金融管理体制的制约，地方政府多依靠行政手段调控住房市场，往往会对市场造成较为刚性的冲击，一定程度上影响商品房的供应速度，在一定时期内影响市场供求关系的平衡。

　　另外一个就是，区域性房地产市场的供求关系仍较为紧张，中心城区住房价格上涨的压力依然存在。当前，在广州的老城区由于可供开发的土地资源很少，新增住房供应量减少，老城区的住房需求仍然较大，区域性供求矛盾比较突出。

　　我们打算利用明年一年左右的时间，深入开展全市范围内居民住房现状普查工作，全面、准确掌握住房需求情况，并根据普查结果合理修订住房建设规划。

　　广州楼价渐趋理性

　　记者：2007年广州市在抑制房价上涨过快方面出台多项政策，大量增加土地供应，推进廉租房、经济适用房和限价房的建设和销售管理，这些旨在稳定房价的工作成效如何，能否在2008年体现出来？

　　黄文波：从目前来看，稳定房价的相关措施和效果已经初步显现出来了。

　　随着“惠民66条”、“穗7条”、廉租房和经济适用房实施办法、限价房销售管理办法、房地产市场监管办法等一系列住房市场宏观调控政策的制定和出台，体现分类、分层调控和引导住房供应和消费、具有广州特色的住房政策体系基本形成，也标志着广州在住房政策上开始领跑全国。

　　与此同时，住房供求矛盾已开始得到缓解，一手住房价格增长幅度同比2006年有所放缓，中小户型、中低价位普通商品住房价格平稳。2007年广州一手住房价格指数同比涨幅从年初的8.5%左右下降到7.5%左右，在全国70个主要城市的排名，从年初的第3位逐月下降到11月份的第44位。2007年11月，全市90平方米以下普通商品住宅均价为6289元/平方米，与1月相比仅上涨5.7%。

　　受土地、金融等调控政策的综合影响，开发建设企业对房价走势过分乐观的预期发生转变，土地市场投资趋向理性和稳健，直接反映为成交地价在年末回落至2006年同期水平，有效消减了房地产市场未来的泡沫风险。

　　适度调控合理干预

　　记者：未来一年广州还会推出多少限价房？有没想过把老城区收回的闲置地用作限价房？

　　黄文波：我们坚持“适度干预”的原则，将限价房定位于广州市多层次住房体系的重要组成部分，是一项“长久政策、灵活措施”。发展限价房立足于以市场机制为基础，供应对象和调控范围不是一成不变的，并且还可以适度调控供应量和退出时间。

　　我们会根据房地产市场运行情况，适度、灵活地发展限价商品住宅，在满足中等收入群体的首次置业需求的同时，促进房地产市场健康、稳定发展。《限价房销售管理办法》完全可以遏制投资、投机性行为。当然，限价房目前只能解决相对的公平，不能解决绝对的公平，不能涵盖方方面面。

　　至于今后会再推多少限价房地块，在哪里推？我认为限价房政策的实际运用需要遵循市场经济规律，坚持适度调控的原则。在房地产市场泡沫风险较高、房价增长过快的情况下，应增加限价房供应规模；在房地产市场运行平稳、房价水平与区域内居民收入水平基本适应的情况下，根据实际情况确定限价房供应规模，合理确定政府干预程度和范围。

　　明年楼市五利空五利多

　　专家指出，影响明年楼市走势共有10个因素(国家的宏观经济、宏观调控政策、城市建设、土地政策、开发成本、房屋供应量、供应结构、限价房、需求量、开发商融资能力)，有五个利好，五个利空：

　　利空:

　　宏观调控政策———货币政策从紧、房地产市场调控持续

　　房屋供应量———土地放量、余货多

　　供应结构———“90/70”产品增加，外围供应增加

　　限价房———限价房开始入市，分流市场需求

　　需求量———受调控、高楼价和物业税可能出台等影响，观望加重

　　利好：

　　国家的宏观经济———国民经济和居民收入持续增长，人民币升值和资金流动性过剩

　　城市建设———地铁、大型市政项目等不断完善，居住价值提升

　　土地政策———更严格的土地政策，使得成本上升，但上升速度放缓

　　开发成本———开发成本仍将保持上升趋势

　　开发商融资能力———市场集中度越来越高，影响市场的能力增加

　　多空看板

　　专家预测

　　黎文江(合富辉煌地产公司首席分析师)：

　　由于2008年促使楼价上升的因素仍然占主导地位，而且会在明年“五一”以后陆续见效，因此预测明年上半年的楼价会比2007年有所回落，但“五一”后复苏，楼价也将随之上涨。

　　黄韬(中原地产项目部总经理)：

　　2008年将是楼市高位调整年，楼价将在今年的高位上下波动，大幅上升和大幅下降的可能性都极小。明年楼价平稳，整体可能微升，但也难保会有个别区域楼价下降。尤其是今年以来楼价升得太急的区域，价格有可能下降，如珠江新城今年一定程度透支了未来的升值空间，楼价就有可能下降；另外一些随着大市急速升价的郊区，楼价也有可能下降，如花都区。

　　龙斌(满堂红地产研究部总监)：2008年楼价依然是趋升的。如果一定要预测明年楼价涨幅，我觉得10%左右是合理的，与经济发展水平相适应，但有可能个别楼盘和板块反而出现停滞不升的情形。

　　市民预测

　　杨小姐：之前价格涨得高的楼盘降价幅度会大些，涨得不多的楼盘降价幅度会小些。购房者普遍对降价有一个底线，楼价不可能大幅度不断下降，这个幅度大概是15%-20%，大致降到2007年七八月的水平。

　　谈先生：随着宏观调控措施的持续出台和落实，房地产过热势头已受到打压，这对购房者而言是一个好兆头。目前的变相降价、打折促销是开发商面临严峻调控局面下的一种“让利”，但只是削去其利润峰值上的一点泡沫。我认为，楼价下降 30％是一个可以预期的合理区间。

　　陈先生：广州的楼价目前已经严重偏离主流消费群体，缺乏继续上扬的支撑力和驱动力。而且明年随着限价房、廉租房等政策推进，会分流一部分中低端市场需求，达到稳定地价和楼价的作用。我认为明年房价要涨的话，可能是那些稀缺类的房子，比如城市中心区好地段的，或者是大户型、别墅之类的房子。

　　责任编辑 林圳/美术编辑 彩霞