银根紧缩贷不到款逾期付款可以免责

　　新版二手房买卖合同明年元旦启用

　　本报讯 记者陈骁鹏、李天君，通讯员虞海霞报道：为防止中介挪用客户资金，深圳对2007版二手房买卖合同和二手房预约买卖及居间服务合同进行了修订。新版合同确定，买方因银根紧缩贷不到款导致逾期付款时，应予免责。新版合同示范文本将于明年元旦启用。

　　中介监管资金方式被取消

　　记者了解到，2007版合同的资金监管方式有“买方直接支付给卖方”、“买卖双方指定的银行作第三方监管”及“由居间方的‘客户交易结算资金专用存款账户’监管”三种方式。在新版合同中，取消了由居间方的“客户交易结算资金专用存款账户”监管的方式，改为建议买卖双方的二手房交易结算资金通过委托银行第三方托管方式进行监管。在交付给地产中介的交房保证金方面，还建议买卖双方自行协商，但一般不超过交易总价款的2%。

　　买主一种情况下可免责

　　由于银行信贷规模是国家调控宏观经济的重要手段，信贷政策的变化属于不可控因素，买方因银根紧缩贷不到款导致逾期付款的情况时有出现。新版合同中，确定了这种逾期属于免责。

　　卖方无须中介出具公证委托书

　　针对处于抵押状态房地产的买卖、卖方需委托担保公司融资赎楼的情况，新版合同取消了卖方须向担保公司和居间方出具公证委托书的约定。这样一来，将有效防止担保公司和居间方利用公证委托书欺骗买卖双方和挪用客户资金事件的发生。与此同时，担保赎楼收费项目修改为以卖方与担保公司签订的担保合同为准。此外，还增加了卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼的条款。

　　在税费项中，新版合同删除了抵押服务费，并且在“卖方需付税费”中增加了提前还款短期贷款利息和提前还款罚息。而在“买方需付税费”中增加了抵押登记费、借款（抵押）合同公证费、授权委托公证费。

　　处于租约状态下的二手房买卖

　　据了解，2007版合同只是规定卖方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予买方。新版合同则对处于租约状态的二手房买卖相关条件进行了限制。如卖方需提交租赁合同，在成交后，卖方或与承租人解除租赁合同，或协助买方处理好原租赁合同的相关关系。

　　（编辑：日月）