解读物业税：有望对高房价施加压力

　　■商报记者 王向前

　　12月25日，国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上表示，明年将研究推进以房地产税制为重点的财产税改革，而物业税就是房产税的核心。

　　今年10月，国家税务总局和财政部批准河南等4省市成为第二批物业税试点地区，焦作、濮阳为试点城市。

　　物业税究竟是什么？它将给楼市带来怎样的影响？近日，商报记者来到焦作，探访其模拟征收物业税的具体操作模式，试图解答这些疑问。

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　　【尝试】

　　焦作模拟开征物业税

　　焦作市地税局工作人员刘彦斌正在开展焦作市物业税模拟征收工作。

　　10月中旬，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建和天津4省市为第二批物业税模拟试点地区。第一批试点自2005年起已在北京、深圳、重庆、宁夏、辽宁和江苏运行。至此，已有十省市开始物业税模拟运行。

　　河南被选为试点地区后，又敲定焦作、濮阳为试点城市。

　　刘彦斌说，在物业税上，第一次选择的6个试点代表着发达和不发达地区的情况。此次扩大范围，选中河南，摸底中部情况。

　　据他介绍，之所以选择焦作为河南的试点城市，是因为焦作市在河南城市中，经济总量靠前，税改经验丰富。

　　刘彦斌特意提醒，中国目前的物业税试点，与其他所称的试点不是一个概念，只是模拟。也就是说，在试点城市，这项税收只是停留在有关部门的计算机里。

　　“试点城市做的就是摸清房产情况，分清私房和公房，统计数据。”刘彦斌说。

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　　【期待】

　　物业税欲让楼市降温

　　什么是物业税？

　　刘彦斌介绍，物业税也叫不动产税，它的征收对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

　　据估算，目前地价和税费约占购房成本的60%。即房价中的税费，包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，占了相当大比例。而所谓“物业税”，就是将在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段逐年收取，也就是说，将来房价会降低，但“养房”的成本会增加。

　　物业税的作用

　　河南财经学院财政金融系副教授徐茂中指出，物业税核心问题是对房屋在保有期间征税。

　　徐茂中说，大家看到房地产市场产品稀缺，就开始囤积房子，导致房价非理性上涨。人有十套房也只能住一套，剩下的九套房空着，这就限制了别人的消费。保有期间不用缴税，没有压力，是造成有些人肆无忌惮地买房的最重要原因之一。

　　物业税最核心的内容就在于对保有环节征税，从而改变人们通过买房进行投资的行为和习惯，并有望对高昂的房价施加压力。

　　避免政府靠“卖地为生”

　　徐茂中的同事胡公启表示，开征物业税更重要的意义是稳定政府税收来源，避免政府靠“卖地为生”，杜绝“土地财政”，改变执政方式。

　　许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55%，财产税占县一级政府收入的68%，市级政府收入的53%。

　　缓解收入差距扩大

　　“开征房地产税，能引导地方政府增加基础设施，提供更多公共服务，从房地产价格升值中获得更多收益，而不是把希望寄托在买卖土地上。”胡公启说，到时，拥有不动产越多的人，将缴纳越多的物业税，这也有利于缓解收入差距的扩大。

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　　【难题】

　　实征面临三大难题

　　目前，物业税的模拟“空转”试点虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房管部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　国家税务总局和财政部模拟征税已经三年，此次又只是确定试点城市。在调控房价上被认为效果胜过“利息”手段的物业税，缘何难以开征呢？

　　难题一

　　税收成本高

　　徐茂中分析，物业税除需要做许多前期准备工作外，征管难度也很大。“如果实转试点，税收成本会很高，因为要摸清每个人的房产，还要对城乡接合部和农村的房屋进行摸底。”

　　难题二

　　无法确认百姓拥有房产情况

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓也指出， 就目前模拟情况看来，实施物业税缺乏三方面条件：一是房屋产权归属不能有效确认；二是无法确认百姓手中到底有几套房，因为只有一套住宅不适合征收物业税；三是我国缺乏有经验的地价师、评估师。

　　难题三

　　地方政府不热衷

　　阻碍物业税开征的另一层原因是地方政府不热衷——地方政府将失去以招拍挂方式得到的巨额土地出让金。也就是说，土地出让金缴纳制度是物业税征收的一大瓶颈。

　　据报道，去年财政部曾与6个试点省市商讨2007年能否实转，但无果。拒绝“实转”主要是担心对吸引外来投资产生巨大冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。

　　“对于持币购房者来说，物业税是好事；对房地产企业、投资者甚至地方政府来说，物业税是件头疼的事。出台不出台，在于各方力量博弈。”徐茂中称。

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　　【展望】

　　或许最快明年

　　变“实转”

　　“受不了了！频繁加息、提高首付不算，河南又开始试点物业税，听说不久就要动真格的，得赶紧把手里的房子处理掉。”在21世纪不动产郑州市航海路一加盟店，正在登记出售房屋的李先生“看空”楼市。

　　而一些打算买房的市民也在犹豫，是现在买房还是物业税出台后买房？那时的房价应该比现在便宜。

　　不管买房者还是卖房者，都比较关心物业税动真格征收的具体时间。这个问题，参与模拟工作的刘彦斌称“很敏感”，无法预言。

　　“国家正在收集第二批试点省市数据，也许不等数据收集完毕就正式征收，也许在第二批省市试点一段时间后，感觉时机还不成熟，暂时不再出台。”刘彦斌说。

　　对于物业税模拟中规定从第几套住房开始征收、免税标准是什么、税率分别是多少等市民最关心的问题，刘彦斌说这些暂时都不能透露。

　　徐茂中认为，物业税开征必须建立在完备的房屋产权信息体系以及合理的起征点、税率设置、区别政策和调整机制上，“在国家把数据收集起来研究后，物业税才可能正式制定实施。”

　　他预测，两三年内，物业税将正式开征。到时候，炒房的风险会加大。

　　不过已有更紧迫的声音传出。12月25日，国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上表示，明年将研究推进以房地产税制（物业税的核心）为重点的财产税改革。

　　刘桓据此分析，物业税最早将于明年下半年正式试点开征。“从各种条件来看，试点会从一个区、一个街道小范围地开展。”