业主的另一块蛋糕

　　——“专项维修资金”问题调查实录

　　本刊记者/盛学友

　　新天第：“两个第一”

　　北京市朝阳区新天第小区，第一个将专项维修资金划转成功，并第一个使用了专项维修资金，从而创造了划拨和使用 “两个第一”。

　　新天第共有业主392户，2002年5月入住。2003年4月，新天第成立业委会。

　　业委会不是一个单纯为业主维权的机构，更是一座架在开发商、物业公司、业主、街道办事处、居委会、派出所等之 间的桥梁。张大宪是该小区第二届业委会主任。

　　依照相关法规和文件，业委会多次和开发商协商，在2003年年底和2004年年初，公摊面积收益收归为全体业 主所有。“对公共收益，每年都审计和公示。”张大宪介绍，业委会做到了公共收益取之于业主，用之于业主。

　　“作为业主，我们享受到了这种实惠。”一位业主告诉本刊记者，在新天第，全部免收卫星接收费；业主凭至尊卡可 以免费使用各种娱乐设施；业主每年在小区内享受一次医疗体检服务……

　　每次开业主大会，都请开发商客服部、物业公司、街道办事处、居委会、片警等人参加，“实际成了联谊会”。会议 决议，次日便公示，“以便业主监督”。业委会将第一笔公摊面积收益全部用于小区监控设施的改造，加强和派出所警民共建 。沟通、协商、平等、自愿、公正、公平、公开……在新天第感受到的是小区和谐。小区和谐，也给物业公司的工作带来了便 利。“业委会成立前，物业费收缴率44%，现在达到了90%以上。”金罗马物业公司新天第项目处主任徐智深有感触地说 。

　　小区和谐，让业委会“一呼百应”。

　　2006年2月15日，北京市建委等单位以(2006)2号文的形式联合发布并实施了《北京市专项维修资金使 用管理办法(试行)》。“文件像一股春风，吹绿了我们的心！”张大宪等人立即感觉到，“这笔钱可以自管，也可以增值了 ！”

　　这是好事，要立马行动。业委会开始做大量宣传工作，让业主知道维修资金是干什么用的、谁在代管、存在哪个银行 、利息是多少、为什么资金划转有利于广大业主……通过这些，业主认识到，越早划转，越早增值，以至于有业主一个劲儿地 催促，“你们得赶紧哪”。

　　但是，张大宪到了小区办才发现，事情并非想象得那么简单，如果没有开发商提供的业主交费的产权清册，如果物业 公司没有到小区办登记注册，电脑自动生成的系统程序则无法启动，资金就不能划转。“两者缺一不可！”张大宪赶紧找到开 发商和物业公司负责人，“得到他们全力支持”。

　　“手续齐备后，资金划转到哪家银行，还要2/3的业主同意才行。”张大宪认为这是一个让很多人头疼的问题，“ 因为无论选择哪家银行，都会被怀疑有权力寻租问题的存在”。

　　但他们很快就解决了这个难题，及时召开业主大会，请业主投票授权业委会为广大业主选择托管银行。

　　最后，他们选择了民生银行。

　　2006年6月5日，近717万元维修资金划转成功。

　　维修资金划转成功后，通过合理制定活期、定期存款数额和期限，经过银行测算，“5年内比托管前增值近百万元” 。

　　民生银行在新天第免费安装了ATM机，方便业主取款，给每位业主发放了查询卡，业主可以随时查询自己的维修资 金使用和孳息情况，“信息公开、透明”。

　　“社区共建、警民共建、医疗共建、金融共建”，这4个共建，成为新天第社区和谐的基础，“在是否使用维修资金 问题上，社区和谐再一次显现作用”。

　　2006年11月，有关部门对小区下达限期整改通知书，要求将水泥生活水箱改造为不锈钢水箱，避免二次污染， 提高居民饮水质量。

　　业委会认为这笔改造资金应该由开发商负责，但交涉了几个月也没结果。物业公司认为该项改造费用可以由维修资金 支付，为此，物业管理处提交请示报告，业委会研究讨论后召开了业主大会，“得到了业主理解，同意率占回票率的98%” 。

　　张大宪告诉广大业主，“这笔改造费用，既不动用维修资金本金，也不需要业主分摊，银行利息就够了！”

　　划拨资金时，由于资金划拨系统尚未开通运行、业主维修资金交纳率未达100%，划拨系统没有分次划拨程序等原 因，给资金划拨造成了困难，“但整改限期已到，为了小区业主尽快喝上放心水，市建委小区办和民生银行给了我们大力支持 和帮助指导。”

　　张大宪介绍，2007年9月18日，48万元资金划拨到了业委会自管账户上。“从资金分摊、资料备案，到资金 划拨到位，仅用了11个工作日。”

　　9月26日，小区业主喝上了放心水，也彻底结束了多年水泥池蓄水、低区用户24小时饱受水泵噪音、震动干扰和 煎熬的历史。

　　讲这些时，张大宪一脸的自豪。

　　健翔园：发现黑洞？

　　“在所有小区业委会成员当中，可以说，我对专项维修资金研究的时间比较长，查找的资料也比较多，发现问题也相 当多。”北京市健翔园小区业委会成员任晨光告诉本刊记者，“物业管理启动性经费存在一个黑洞，也可以说，我们正在打的 这场官司，已揭开冰山一角！”

　　2000年6月，健翔园小区业主开始入住，共有5栋楼869户业主，前期物业公司为北京健翔物业公司。

　　各个小区物业纠纷不断，健翔园小区也不例外。

　　在为业主维权过程中，任晨光开始查阅有关文件：“发现了一个天大秘密，物业管理启动性经费存在一个‘巨大黑洞 ’！”因为当时好多文件还没有上网，他也不是专职做这个工作，查找起来十分麻烦。

　　到了2004年，任晨光终于理顺了不同部门发放的不同文件之间的关系——

　　北京市政府1995年第21号令《北京市居住小区物业管理办法》(以下简称21号令)第14条规定，小区物业 管理的启动性经费由该小区开发商按照建安费2%的比例，一次性付给物业管理委员会或物业管理企业，小区房地产产权人应 按委托内容，每年向物业管理委员会或物业管理企业支付物业管理费用；

　　京房地物字(1999)第1088号文件《关于归集住宅共用部位公用设施设备维修基金的通知》(以下简称10 88号文)第7条规定，已按21号令收取物业管理启动性经费或维修基金的单位，必须将维修基金交至市小区办代管；

　　京价(房)字(1997)第196号《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称196号文) 第6条规定，一栋楼属多家产权的，产权人应每年交付中修费；属一家产权的，产权人可每年交付中修费，也可在发生时按修 缮定额结算；产权人委托物业管理单位大修项目的，物业管理单位应每年收取大修费，大修费中更新改造费和一般大修费各占 50％；产权人未委托而发生大修项目时可按修缮定额结算；物业管理单位要加强大、中修费用的管理，应按每栋楼单独设立 账户，专款专用，不得挪用；

　　京国土房管物(2002)561号文件《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》(以下简称561号文)第13 条规定，1999年1月1日前，未建立公共维修基金的住宅，产权人应补建维修基金……产权人已交纳的房屋大、中修费( 扣除已用于维修费用)，物业管理启动性经费应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入各产权人明细账。

　　这些文件中，出现了3个名词3项费用：“物业管理启动性经费”，“大、中修费”，“公共维修基金”。“政出多 门的这些文件上提到的这3项费用，最终都归集到了公共维修基金上。”任晨光认为，“这些资金性质相同，都应归业主共有 。”

　　2005年4月，北京市平谷区地税局给某房地产公司的答复中，明确表示物业管理启动性经费“按税法要求能列入 开发建设成本”。

　　任晨光据此认为，物业启动经费作为开发建设成本，已经被全体业主分摊了，“因此，这笔费用属于业主共有，并归 集于公共维修基金”。

　　2003年以前，除了物业管理启动性经费之外，“物业公司依据196号文件收取的物业费中，包括了大、中修费 用，因此，还存在重复收费问题。”

　　任晨光介绍，他们小区10万多平方米，有300多万元物业管理启动性经费，“全市3000多个小区，保守地计 算，估计也得上百亿！这些钱，哪去了？”

　　业主们开始和健翔物业公司交涉，要求把物业管理启动性经费和公共维修基金归集到一起，并退还中修费，得到的答 复是：业主无权主张权利，要由业委会处理。

　　2005年1月23日，健翔园小区业委会成立。业委会开始主张权利，“但健翔物业公司却回答物业管理启动性经 费已经花光了”。任晨光说：“要账单，物业公司不给，还威胁说不干了。”

　　2005年8月，对健翔物业公司提起诉讼，提出了“移交物业管理启动性经费归入公共维修基金”等10余项诉求 。

　　2006年3月，海淀区法院正式受理了该案。2007年3月19日下午，海淀区法院公开审理该案。

　　在法庭上，被告称物业管理启动性经费已花完。“我们要求他们提供账目清单，他们也不予理睬。”任晨光介绍，健 翔物业公司的说法是，他们收钱没有错，花钱也没错，“因为法律没有禁止不让花这个钱”。问题是，不属于自己的钱，物业 公司有什么权利花呢？

　　2007年5月22日，海淀区法院一审判决，认为对于物业管理启动性经费的定性以及引用相关规定涉及的相应制 度及执行情况，尚无具体、详实的实施方案和明文法律规定，故健翔园业委会作为权利主体提出主张，缺乏法律依据，“不予 支持”。

　　健翔园业委会不服一审判决，提起了上诉。目前，该案尚无结果。

　　据说，北京市建委小区办“也在密切关注这个案子”。

　　“总要有第一个吃螃蟹的。”任晨光告诉本刊记者，“作为北京市第一个讨要物业管理启动性经费的小区，我们这场 官司，至少提醒有关方面，该关注这个‘巨大黑洞’了，而且刻不容缓！”

　　九龙山庄：追缴难题

　　成立业委会之后才发现，“七八百万元维修资金拒不汇缴、占用10年之久，其中挪用了200多万元”，北京市大 兴区九龙山庄小区业委会(以下简称业委会)主任杨兆瑞告诉本刊记者，“我们请求追缴一年有余，挪用款项至今也没物归原 主。”

　　九龙山庄分为4个区，总建筑面积10.3万平方米，业主663户，1997年陆续入住，房屋销售100%，当 年购房时，开发商按2%收取了房屋专项维修资金。

　　2006年4月13日，业委会成立。

　　业委会成立后第一件事就是到北京市建委小区办(以下简称小区办)核对维修资金，“结果账上一分钱也没有”。找 到大兴区建委小区办，“被告知我们没有这笔资金”。

　　业委会所有成员感到问题严重。

　　找到九龙山庄物业管理中心(以下简称物管中心)，负责人说维修资金没上交，“还挪用了200多万元”，杨兆瑞 “当时鼻子差点气歪了”。

　　2006年6月9日，业委会将情况以书面形式反映给北京市建委，请求帮助追缴维修资金及利息，监督检查维修资 金的现状和使用情况。

　　2006年8月20日、11月7日、2007年2月4日、7月24日，“我们又多次发函继续追缴维修资金”。 但是，小区办“没有一个书面答复”。

　　从1999年开始，北京开始对维修资金归集管理。

　　“若不按时汇缴，视为挪用，这是明文规定。”杨兆瑞说。

　　根据北京市建委2005年691号文规定：凡未在规定时间内汇缴的，视为挪用行为。依照《物业管理条例》第6 3条规定，挪用专项维修资金的，房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数 额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依 法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　北京市建委苗乐如副主任对九龙山庄业委会反映的问题十分重视并做出批示。

　　“但我们一直没见到书面答复。”杨兆瑞说。

　　11月14日上午，杨兆瑞再一次到了小区办，“不知何故，这次接待，出奇得好！”杨兆瑞感慨万千。

　　这一次，杨兆瑞看到了一份报告。

　　小区办2007年6月5日做出这份报告列出了两个事实：

　　第一，物管中心于1996年至2003年共代收维修资金7374862.57元，并存储在物管中心专设的账户 上，没有按规定汇缴到小区办专项维修资金专用账户；

　　第二，2000年1月，物管中心动用维修资金210.52万元，对小区42幢楼进行外墙粉刷。理由是：为了配 合北京申奥，大兴区政府及西红门镇政府曾多次要求紧靠京开公路的房屋外墙要粉刷。

　　这份报告指出：物管中心动用维修资金粉刷楼体外墙，经调查大兴区房管局没有任何备案材料；2006年9月底， 物管中心将维修资金本金5269662.57元与利息205070.87元，全部汇集到到了光大银行花园路支行。

　　根据1998年建设部、财政部213号文规定，物管中心使用维修资金未经大兴区房地产行政主管部门审核。依照 213号文第18条，应按“规定”对九龙山庄维修资金的代管单位九龙山庄房地产物业集团进行处理，但这份报告认为“规 定”没有明确要求，当时也没有明确、具体的罚则，行政处罚没有可操作的依据。

　　为此，2007年5月29日下午，小区办组织有关部门召开研讨会，提出建议：小区办等部门协调补缴210.5 2万元的维修资金及利息。如果拒不补缴，由于没有行政处罚依据，建议由业委会通过司法途径解决。

　　6月26日，对于这份请示报告，苗乐如副主任做出批示：如确需司法解决，应帮助业委会做好有关工作。另外，可 否纳入“物纠调解制度”解决，请一并酌处。

　　7月5日，小区办主任于良批示：请(吕)向东、黄涛按照领导批示意见落实后续工作。

　　8月12日，物管中心给北京市建委提出还款方案及意见，力争5～8年还清，同时请求“酌情减免”，理由是“客 观上动用了专项维修资金，受益者为小区广大业主及社会，减免或部分减免情有可原，有利于建设和谐社会，同时减轻企业的 沉重负担”。

　　“贪污的钱，如果用于扶贫，就不构成犯罪了吗？挪用了，再还上，就不违法了？就不追究责任了？就不罚款了？挪 用了，返还时还请求减免，这是什么逻辑？”对于这个还款计划，业委会不能接受。

　　业委会在7月24日给大兴区小区办继续追缴维修基金的报告中指出：以原开发商和目前物业公司负责人为首的10 多户业主未交和少交维修资金40万元以上；每户业主从1996年至2006年11月的维修资金银行利息为零，而按历年 银行活期最低利息粗略计算，该笔款项在百万元以上；九龙山庄的物业启动经费也有数百万元。

　　“九龙山庄的维修资金问题，存在一个‘巨大黑洞’！”杨兆瑞用手指头把桌子敲得“啪啪”直响：“如果不追缴这 些资金和利息，不等于放纵违法犯罪吗？”

　　2007年8月25日，部分业主和业委会成员到大兴公安分局举报开发商、物管中心有关责任人涉嫌侵占巨额维修 资金及利息问题。一位业委会成员说：“直到11月4日，他们才受理该案，我被叫去做了笔录。”

　　11月18日上午，大兴公安分局做出不予立案决定书。业委会对此不服，向检察机关申请监督立案。11月21日 ，业委会一位成员告诉本刊记者，“检察院对我们提出的申请立案监督等情况反映非常重视”。

　　目前，业委会已写好状告大兴区建委对九龙山庄的维修基金监管不力及不作为的行政诉状。“为了追缴巨额维修资金 及其利息，为了维护广大业主的合法权益，我们已经无路可走，只能诉至法庭了！”他们告诉记者。

　　附录：维修资金的前世今生

　　维修资金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护资金。

　　但是，很多人对维修资金的前世今生并不熟知。本刊记者通过10多天对大量内行人士进行采访，终于弄清了维修资 金的来龙去脉——

　　1992年5月30日，北京市政府颁布的《关于贯彻执行国务院住房制度改革领导小组对北京市住房制度改革实施 方案批复的通知》(京政发〔1992〕35号)，对公共维修基金做了原则规定，要求购房人按一定比例或一定数额缴存公 共维修基金，用于售后房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。

　　1998年11月9日，建设部、财政部引发建住房(1998)213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管 理办法》(以下简称〔1998〕213号文)要求凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维 修基金。

　　1999年10月22日，原北京市房管局、房改办、财政局颁布京房地物字(1999)第1088号《关于归集 住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》，要求凡1999年1月1日起签订房屋买卖合同的业主，须在办理立契过户手 续时按照购房款2%的比例交纳维修基金(公有住房售后维修基金由售房单位从其售房款中按多层住宅20%、高层住宅30 %的比例划拨，购房职工按购房当年出售新建公有住房成本价2%的比例交纳)。

　　1999年12月29日北京市房地局下发京房地物字(1999)第1341号《关于代收新建商品住宅维修基金 有关问题的通知》和2001年11月23日北京市国土资源和房屋管理局下发京国土房管物字(2001)1170号《关 于严格按规定归集住宅公共维修基金的通知》，规定并重申了维修资金代收和归集有关问题。

　　2002年6月17日，北京市政府房改办等单位发布《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》(2002年7月 1日实行)，对维修基金的管理、使用，由物业管理委员会(也即现在小区业委会)向指定的银行开立账户存储，以及管委会 成立前后如何使用维修基金做出了规定。2003年9月1日，《物业管理条例》实施，条例第54条规定：住宅物业、住宅 小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

　　至此，“公共维修基金”改称为“专项维修资金”。

　　2006年2月15日，北京市建委等单位联合下发京建物(2006)2号《关于发布北京市专项维修资金使用管 理办法(试行)的通告》，对维修基金的管理、使用，由业委会在银行开立账户，存储维修资金，以及业委会成立前后如何使 用维修基金做出了规定。

　　而北京健翔园业委会成员任晨光却认为，物业管理启动性经费和包含在物业费里的大、中修费，也应属于维修资金范 畴(其理由在《健翔园：发现黑洞？》一文中有表述)。

　　“维修资金的历史较长，发放文件纷繁复杂，且又政出多门，从而产生空隙，被人利用，而业主对这些却茫然无知， 也无所适从。”任晨光分析说，“因为不了解，所以无法行使权利，也无法监督，这也是维修资金存在黑洞的原因之一。”

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年12月上半月刊)