学者号脉：中国怎样打造住房保障时代

　　作者:本报记者 姚忆江 发自广州、北京 □杨大正

　　-2008年，将会是中国大规模开启住房保障的一年。

　　-中国学者认为，随着住房保障时代的到来，意味着未来中国的房地产市场是一个平民化的市场，而不是目前所推崇的豪宅市场。

　　-英国学者则忠告，中国在建设保障性住房时，一定要吸取英国把保障性住房建成了贫民窟的教训。

　　-而已经从中看到商机的地产商王石则说：“为低收入群体建房也能赚钱。”

　　住房保障将成施政重点

　　2007年岁末，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬。万科董事长王石承认：“中国的房价进入了一个拐点。”此话引起轩然大波，尽管后来王石解释：这个拐点指的是房价从快速上涨“拐”到理性调整，依然余波未平。

　　然而即使房价回归到“理性”，对多数城市低收入群体而言，住房困难依然严峻，多数人并未能入住廉租房。

　　早在八年前，国务院就要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。但廉租房建设长期没有引起地方政府重视。

　　这种状况正在转变。近日发布的“海螺行动II”中英低收入群体比较研究结果讨论就是变化。这是一项由万科集团与英国大使馆文化教育处联合主办的研究。

　　2007年11月21日上午，温家宝总理在考察新加坡住房建设后说：“居者有其屋是关键。政府的职责最重要的是要搞好廉租房，让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房，住得上房。其次，是建设面向中产阶级的经济适用房。”

　　浙江大学建筑工程学院副院长王竹据此认为，住房保障体系政策将会出现大变化。这种好兆头已经越来越明显，在过去的两个月时间里，一系列有关耕地与廉租房的政策先后出台。

　　中山大学副教授朱亚鹏进一步分析，温总理的看法是中央领导第一次把中等收入群体纳入了社会保障住房的范畴。这说明政府也开始重视中等收入者的住房保障问题。

　　许多人未曾留意，就在上周一，建设部刚刚从住房与房地产业司分出一个新的部门——住房保障与公积金监督管理司。

　　按照瑞典、新加坡等国经验，建设部加设的这个住房保障部门，将把住房保障纳入政府考核目标。

　　刚上任的住房保障与公积金监督管理司副司长金一平，即强调了胡锦涛在十七大报告中的话：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是中央第一次将廉租房制度写进党代会报告。

　　金一平表态：“目前城镇住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭，和大批中下层的‘新城镇居民’，中国政府将把住房摆在民生的重要方面。”

　　建设保障性住房该做哪些准备

　　一些地方政府已开始有所作为。

　　2007年12月2日，广州城市低收入住房困难家庭住房状况调查正式开始，这是我国首次低收入困难家庭住房调查。

　　新年刚至，广州首个限价房项目开始在网上申购。截至2008年1月7日，广州有八千余户家庭申购该项目八百余套限价房，全部按照6500元/平方米的最高限价销售。这远低于广州多数楼盘价格，因此引发了广州中低收入群体的申购潮。

　　这一尝试受到社会广泛肯定，但华高莱斯首席分析师殷冬明认为还待完善：

　　“目前中国个人信用体系没有建立，如何解决中低收入家庭界定的问题？该花多少钱，该建多少房，该建多大房，该在何处建，该分给什么人，政府都要做到心中有数。只有建立全国统一的个人信息动态数据库，并且跨越了工商、财税、银行、劳动等条块分割的框架，才能建立科学的廉租房分配制度。”

　　对殷冬明提出的问题，中山大学副教授朱亚鹏认为，“广州应率先建立外来人口住房保障机制，给相对稳定(工作5-7年)的外来工提供廉租房。”

　　同济大学建筑与城市规划学院王伟强教授则认为，低收入群体的住房政策必须解决三大问题：一是准入门槛，谁有资格申请到社会住房；二是运营方式，是政府建房，是包给开发商，还是发动社会力量来为低收入群体提供一定量的社会住房；三是退出机制，当保障性住房的受益者经济状况改变以后，要退出来让其他低收入者受益。此外，政策应该分短期和长期，由于实际住房有限，申请者必须排队等候，有时可能要等上好几年，在此期间国家应对其发放补贴。

　　别让保障性住房变成贫民窟

　　现在的社会现实是，保障性住房尚未铺开，房子已经形成了穷人和富人之间的空间隔离器。对此，同济大学的王伟强教授深感忧虑：“房价已经成了过滤器，低收入群体显然受到了社会排斥。”

　　他分析：“地产开发商有意无意之间，把一群支付能力、消费习惯和心理特质都类似的人用一道大围墙圈在了一起，形成了一个越来越有别于外部生活氛围的社区。”“这可能是危险的。”伦敦大学教授、英国科学院院士彼得·霍尔告诉南方周末记者，“中国要建立和谐的社会，我不希望中国在住房上重蹈英国的覆辙。法国前不久发生的骚乱，就是居住在廉租房中的人群引发的。”

　　这位英国学者强调，中国在未来的住房保障建设上应吸取英国的教训。上世纪80年代，英国政府将一些穷人安置在房屋质量差的大社区里，随之而来的是教育低下、收入降低、犯罪上升等问题。

　　这位英国学者建议：在设计经济适用房时，一定要考虑好选址，要具有可持续性，房屋质量高，应该有混合的人口，设施与管理要合理。“规格高会造成绅士化，规格低会造成贫民窟。”王伟强教授补充，住房应引入社会学因素，英国的可持续性混合社区对中国减少社会矛盾有借鉴意义。

　　另一位英国学者建议：“中国可以向南美国家学习，穷人群居在城市周围，想要他们搬进来并不现实。南美国家的做法是，在穷人居住的地方建立良好的基础设施和小型的产业发展区。”

　　同济大学王伟强教授也认为，政府在给开发商审批土地时，应将提供一部分社会住房作为一个附加条件，就像基础设施一样强行要求供给。

　　保障性住房有助于平抑房价

　　政府提供廉租房，对房价是否有一定影响？

　　中山大学副教授朱亚鹏称，短期会对房价产生一定影响。韩国政府面对飞涨的房价，加大廉租房供应后，房价应声回落。

　　他分析：“廉租房最大的作用是满足低收入者的住房需求和拉低房价，廉租房与房价呈反比关系。”

　　这也是地方政府为什么缺乏积极性推行廉租房的原因。据估计，廉租房的供给每增加 5%，就会迫使房价下降3%-4%。房价下跌，土地出让金会跟着降低，这将直接减少地方政府“第二财政”收入。朱亚鹏说：“广州已经推出了限房价、限户型的双限房，开发商是反对的，但是好处是市场应该纳入到社会统筹的框架，现在广州的做法是值得提倡的。”

　　他说：“广州现在在还债。1998年以后，就没有建设经济适用房，没有供应导致房价上涨，这成了经济、政治、社会问题。”

　　到目前为止，廉租住房房源仍普遍紧缺，部分城市尚未建立稳定、规范的资金渠道，相当一部分低收入家庭住房问题尚未得到有效解决；多数中低收入职工还未纳入住房公积金制度覆盖范围，住房公积金使用政策缺少向中低收入职工倾斜的制度安排。“住房应当被当作基础设施来看待。”同济大学王伟强说，社会保障住房的发展，将预示着未来中国的房地产市场，是一个平民化的市场，而不是目前所推崇的豪宅市场。