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天下事:聚焦“房贷新政”http://www.sina.com.cn 2008年01月10日14:54 SMG《深度105》
![]() 房贷新政出台 SMG《深度105》2008年1月6日播出:“天下事:聚焦“房贷新政””,以下为节目内容。 【演播室1】各位观众大家新年好,欢迎收看电视评论节目《深度105》。我是骆新。今天我要和您聊的话题是“房子”。要说这2007年的中国楼市,那可真是相当的不平静。从年初的房价持续攀升,到年底的成交低迷,颇富戏剧性。众所周知,国家一系列调控措施的出台,导致了楼市的变化,那么,这些被称为“房贷新政”的调控措施与以往有何不同?它们出台的背景是什么?咱老百姓的生活会受到什么样的影响呢?一起来关注今天的《天下事》。 【实况数秒】 【字幕:2007年12月14日 上海展览馆】 【解说】这是2007年在上海举行的最后一次房地产交易会,房交会历来都是楼市的晴雨表,与此前房交会的一片红火相比,眼前的情景颇有些“冰火两重天”的味道。 (房展会参观者1:我过来看看,人气都没有。) (房展会参观者2:展销一次,来一次,展销一次,来一次,你看这来了没人的。) 【黑转】 【解说】藏曼是一家房产中介公司的区域经理,对于楼市转冷,她有着最直接的感受。 (21世纪不动产区域经理藏曼:以前忙得可能中午饭都来不及吃,但是现在呢?可以说是没有房东,没有客户。) 【解说】这天正值周末,上午十点多了,店里还没有一个客户前来咨询,藏曼告诉记者,目前很多客户都持观望态度。 (21世纪不动产区域经理藏曼:房东的话价格还不肯降,客户还不买帐,就是在观望,他们一个僵持状态,我们就没有生意做。) 【解说】而这种观望、僵持的状况,不仅仅发生在藏曼所打理的门店中。 (21世纪不动产上海区域分部总经理 张卫平:问所有中介公司老总来说,都说我们成交量在下降。根据我们数据评估,整个上海二手房市场成交量有20%到30%业务量的下滑。我觉得是政策的影响,房市我们一直把它叫“政策市”,如果不是“政策市”,可能也不会这样。) 【解说】张经理所说的“政策影响”,是指2007年9月27日,央行与银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及12月11号出台的《补充通知》。这两次通知中最引人关注的内容,就是关于购买“第二套房”的政策调整。 『标板』 9·27通知将购买第二套房的首付比例从两三成提高到四成,而贷款利率则从过去基准利率的0.85倍提高到1.1倍;而12月11日的补充通知则专门针对“第二套房”进行了详细而严格的规定,以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。只要曾经贷款买房,不论贷款是否还清,不论是商业贷款或者公积金贷款,不论是否同在一个城市,都算是“第二套房”。 (银行业内人士 郑捷:如果执行第二套个人住房贷款这个利率,就要8.613%的话,这个上升幅度相当于要上调10次利率的幅度。年商业银行信贷规模,[央行]完全是要进行控制,它直接进行经济调控,这是1998年以来所没有的。) 【解说】“房贷新政”出台后,北京、上海、广州、深圳四个重点城市楼市的成交量整体下降,但是对各地房价的影响各有不同。在上海,记者走访了几个新开楼盘。 (暗访录音 浦东某楼盘销售人员:目前来说我们这里没有什么降价,也没有什么优惠政策。) (暗访录音 松江某楼盘销售人员:没有什么优惠政策。) 【解说】根据上海佑威房地产研究中心今年1月2日发布的数据显示,2007年12月是上海全年惟一一个商品房和商品住宅供应量超过成交量的月份,首次出现供过于求。但同时,当月商品住宅成交均价依然保持在11044元/平方米的高位,环比上涨2.2%。在被称作上海中环第一大盘的“万源城”,开发商对于今后楼市的走势持谨慎乐观态度。 (上海城开集团总经理 倪建达:我认为我们的产品会比原先的高,但是会比想像的低。 记者:就是增长的速度? 答:对,它的速率会下来,但是它一定是有增长。) 【解说】专家分析,“房贷新政”的目的并非要让房价大跌,而是要防止房地产市场过热。 (中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌:房地产市场调控是个世界性的难题。涨得快的时候我们想调低一点,如果出现房价往下掉的时候实际也是很难受的事情,我们最担心就是房价大起和大落。) (上海社科院城市与房地产研究中心 主任 张泓铭:中央的新的政策下来以后,我们上海房地产市场温度适度下降了,导致我们房价上升的速度减缓了,销售市场、交易市场热度减缓了,那么我认为这也可以成为拐点。) 【演播室2】这“房贷新政”一出台,总算把原本一路高歌猛进的楼市降了温。作为咱老百姓,那肯定是希望房价别涨了,要是能降点,当然就更好了。不过,和以往调控政策主要是针对炒房团、投机者不同,这次,很多普通老百姓也成了被“调控”的对象。 【解说】曾几何时,“温州炒房团”、“山西炒房团”等炒房团体被普遍认为是楼市上涨主要的推动力。但是2005年以来,随着房产交易税、个人所得税的提高,房子五年之内的交易成本提高到了房价的近10%,想依靠短期操作获取利润的空间越来越小。 (温州海螺置业董事长 柯尔克:应该说温州人对房地产投资的热情,包括对投机的这种心态,逐步已经开始降下来了。) 【解说】柯尔克,温州最大的房产中介公司——海螺置业的董事长,曾经亲身经历了过去的“炒房”热。 (温州海螺置业董事长 柯尔克:在2003年的时候,我记得在温州,我[介绍]一个上海的楼盘在温州卖。我们当时是一千多人买一百套房子,没办法卖,最后我们请了公证处由我亲自来抽奖,抽到谁的号码谁才可以进来买,买的时候五分钟必须要下定[金],不下定[金],出去下一个。所以说当时的情况应该说是非常的疯狂,那么现在这种情况已经没有了。) 【解说】尽管不同中介公司的统计数据有所差异,但近两年购买二手房的客户中,专业投资客的比例占10%到25%,远低于几年前的40%多,倒是购买第二套房的普通市民所占的比例越来越高了。 (黑转) 【解说】张小姐是一家投资公司的白领,收入不错。目前她与父母同住的这套三室两厅的房子,是她办贷款买下来的,现在她想贷款再买一套小房子自己住。虽然张小姐是单身,但由于贷过款,按政策也会被银行认定为第二套房,她只好看看情况再说。 (张小姐:提高了有点吃力,我房子买好的话,我肯定还会有装修费用,不管怎么样我都要提高一个10到15万的现金流,如果说一下子再要拿出这笔钱的话,还是蛮有负担的。) 【解说】张小姐原本的计划是:现在物价上涨幅度比较大,把钱存在银行会贬值,买第二套房也可以起到投资的作用。 (张小姐:我个人是属于情愿买房不情愿买股的这一类人,就是说这是属于一个固定资产,那这个的话不会太贬得厉害,我的成本应该还在。包括说我不是把它来投机,我是把它作为我的一个固定资产。) 【解说】近几年,像张小姐这样兼顾自住和投资的购房者在大中城市越来越多。专家认为,这种“散户行情”对房地产市场起到了巨大的推动作用。 (上海市房产经济学会 副会长 印堃华:他存银行要亏本,存得越久亏得越多,买股票有风险,办企业没本事,借给人家不放心,所以想来想去还是买点房子,我们讲“散户行情”,不是“炒家行情”。) 【解说】“房贷新政”出台后,像张小姐这样的购房者成本就将明显提高。2007年12月18日,《补充通知》下发一周后,央行官员就表示,部分居民在拥有自住房后,将住宅作为投资选择,从而产生了较为普遍的投资与炒房行为,进一步加剧了供需矛盾,推动房价持续上涨。 (中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌:那么在这个情况下如何来平抑住房价格呢?一个就是增加供应量,一个就是减少需求,无非就是这两方面。我们国家要保持18亿亩耕地,这个不能突破,所以不可能大量地用建设用地变成我们的住宅用地。//还有一个办法就是抑制过旺的需求。) 【演播室3】房价上涨的速度太快,泡沫太多,无疑是威胁经济健康、稳定发展的一大隐患。房地产火爆的背后,是银行的大量放贷,这就会造成潜在的金融风险。“房贷新政”的出台,除了调控房价之外,还有一个重要的目地,那就是防范金融风险。您可别觉得这和自己没关系,万一金融风险出现,那可是家家户户都要受到影响。 【解说】根据央行的货币政策执行报告,2007年上半年,居民消费性贷款就已经超过了去年全年的贷款总额,而其中房贷比例占到了90%以上。 (国家发展基金会副秘书长 汤敏:为什么要限制?第一个是因为你是贷的款,你如果一旦出事的话你可能把风险转嫁银行身上,所以我银行要特别谨慎,如果你完全用自己的钱去买房子,到时候房价跌了,你破产了,那你自己承担,这个没问题。第二个现在我们的银行利率偏低,实际上也就是谁多借了钱,谁就是等于变相得到了很多的补助。) 【解说】汤敏,2006影响中国金融十大专家人物。他表示,虽然目前个人住房信贷还是银行的优质资产,但不久前发生的美国次级贷危机却已经给国内银行业敲响了警钟。所谓次级贷,是指提供给信用等级或者收入较低客户的一种贷款。从2000年到2006年,美国全国房价上涨了80%,涨幅为历史之最,次级贷大量发放。但从2006年开始,美国房产市场逐步降温,很多次级贷款的借款人开始出现逾期还款、违约等情况,从而造成了次级贷危机。 (国家发展基金会副秘书长 汤敏:其实因为这个是不是优质资产看我们怎么样定义,在目前看来是优质资产,就是两年前美国那些次级[贷款],所有人都说它是优质资产,但没想到马上就垮台。一直到今年年初的时候,花旗银行这些老总,他都说这是优质资产没问题,没过几个月他们总裁都得辞职。) 【解说】引以为戒的还有10年前香港地产泡沫的破裂以及随后出现的经济衰退。1984年到1997年的13年间,香港房价年平均增长超过20%,当时银行也给楼市提供了大量的贷款,很多特征都与目前的内地楼市惊人相似。 (经济学家 谢国忠:5641经济衰退一般都是信贷市场有问题,而信贷市场有问题的发展中国家,一般是由房地产引起来的。) 【解说】谢国忠,原摩根士丹利亚太区首席经济学家,现为独立经济学家,曾成功预测亚洲金融危机的爆发。他认为,这次的“房贷新政”是国内银行加强风险意识的表现。 (经济学家 谢国忠:全世界的银行对于第二套房子都是有一定的风险议价的,因为第一套房子自己住的,房价跌了的话,你也不会不还钱的,因为不还钱的话,房子收了的话就没地方住了。第二套房子就不一样,他可能是房价掉得多了,他就不要了,银行就会接盘。二套房的破产率比第一套房子要高,那我就按照这个差别的话给你重新定价。) 【演播室4】事实上,在央行和银监会《补充通知》出台前一周,中央经济工作会议上确定了“防止经济增长由偏快转为过热,防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”的“两防”原则,货币政策也由延续十年的“稳健”转变为“从紧”的货币政策。在这种大背景下,收缩个人房贷也是势在必行。但是,记者在调查中发现,一些住房面积偏小,想要通过换房改善居住条件的市民也受到了影响。 【解说】今年35岁的刘先生是2000年从外地迁入上海的新上海人,2003年他和妻子一起贷款买了这套54平米的小房子。因为面积太小,他只能把四岁的女儿留在老家。 (刘先生:没办法房子太小了,根本住不下,很想把女儿接过来,这边条件都比老家要好。) 【解说】2007年下半年,刘先生一直在看房子,他打算换一套八九十平米的两房,把老人、孩子都接过来。9·27通知出台后,刘先生并没有太在意,觉得自己应该不在政策限制的范围之内。 (刘先生:9月份的时候就听说过这个政策,当时我[还有]贷款,我就当时凑了一笔钱就还掉了。因为原来听说是只要你还清了,就不算第二套。) 【解说】12月初,刘先生总算看中了一套售价为120万的两房,可《补充通知》一出,他所购买的就要算第二套房了,不但首付要四成以上,月供也涨了一千多元,这下让收入不高的他觉得有些吃不消。 (刘先生:谁知道这出来一个政策,是不管你有没有还清都算,刚好这个政策就套在身上了。我现在也就是一个基本工资,我工资要划分成几块,那么无形之中这边要多出一千块钱出来,包括我以后小孩的教育基金,各方面都要花费,比较吃力,也不是说增加一点点。) 【解说】本来,刘先生还抱着一线希望,就是《补充通知》中规定,如人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行。 (刘先生:我听了两个版本,一个说是人均33平米,一个是人均17平米,但是我好像还没看到政府有什么细节的报道具体是多少出来。//17[平米]的话刚好我也出头一点点,因为按我家庭三口之家来算的话,我是54点几[平米]。) 【解说】但是记者通过各大商业银行了解到,在没有相关的细则出台之前,银行都基本忽略这个规定。只有中国银行表示,如果有房地产交易中心出具的低于城市人均居住面积的证明,他们可以视作第一套房,但房地产交易中心表示,目前他们还不会出具此类证明。 (刘先生:我觉得这个政策其实对我们来讲是不公平的,为什么这样子讲?我这是完全的自己需求,我本身的一个需求,我又不是来炒房子的。你如果说我利用国家的贷款去炒房子去获利,那我觉得这个应该是要打击的,那现在我一个很正常的需求被无形地抑制住了。) 【解说】专家分析,针对国内高涨的住房需求,政府正在大力推行廉租房、经济适用房体系的建设,以覆盖中等偏低收入的群体,但是对于刘先生这种中等收入家庭合理的改善型需求,在今后出台细则或制定政策时也应当予以充分考虑。 (中国房地产及住宅研究会副会长 顾云昌:无论是政府还是媒体都要关注这些人,我们要建立一种新的住房制度,应该是无缝对接的,最低收入、低收入、中等收入,中高收入,高收入,每个收入无缝对接,不要出现一个差。) 【演播室5】可见啊,本次“房贷新政”的覆盖面和力度都是空前的,一方面希望能够抑制房价疯长,一方面也是为了控制贷款过量,防范金融风险,可谓一举两得。目前,各大商业银行还在制定关于《补充通知》的实施细则。我们希望,细则的出台能够充分考虑到不同层面的购房需求,使“房贷新政”更为合理化、人性化。 编导:赵慧侠 摄像:韩展
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