南京危旧房改造配套改革提供首个“样本”

　　南京新年危旧房改造“第一单”——下关水关桥片区改造11日在淅沥冬雨中启动，开始拆迁前的入户调查。涉及“危改”的153户居民，心里暖乎乎的。因为他们中的大多数居民，不会迁居位置较偏的经适房、中低价房小区，也不必为买不起商品房担忧，该地块拆迁后，将原地建设产权调换房，就近就地安置拆迁户。

　　下关是南京危旧房改造配套改革的“试验区”，在主城集中建设产权调换房安置拆迁户，水关桥危改项目是南京第一宗。水关桥居民动情地告诉记者：这回，我们拆迁户也能在城区便宜买房了！

　　过去，既盼拆迁又怕拆迁

　　南京计划从今年起改造全市危旧房300万平方米，其中位于滨江的“老下关”就有124万平方米，占1/3强。下关区房产局副局长石群介绍，该区16个危旧房片区大多基础设施差，房屋破旧，街巷狭窄，雨季淹水，居民居住环境几十年没变。

　　记者昨天来到现场看到，水关桥片区位于长江大桥引桥下的金川河边，一二层简易平房和搭建棚户挤挤挨挨地坐落在河堤下，沙石路上到处是泥水。该片区模样像个“城中村”，居住户却多是市政道桥、铁路部门的退休职工。记者走进第二道桥公司职工谭仕铸家，老两口和儿子三人住在21平方米的平房里，屋顶开个天窗辅助采光，做饭就在门前搭出的小棚子里，“方便”要到河对岸的公共厕所。而附近的陈以发一家三代同堂，12口人住了70多平方米。

　　和下关区其他危旧房片区一样，水关桥居民过去既盼拆迁，又怕拆迁。因为危改房户普遍困难家庭多、居住面积小。水关桥153户居民，居住面积45平方米以下的超过80％，拆迁补偿款远不足以在城区购买新房、二手房。虽然可以购买经适房、中低价房，但多数住户“故土难离”，担心迁居后生活、上班不便。他们普遍的心态是，就地改造，就地安置，“拔我一个萝卜，要留我一个坑”。

　　如今，政府不赚一分钱

　　危旧房改造涉及到老城“住房、收入双困户”的切身利益，是城市环境改造中最难啃的“硬骨头”。因为危改房地块面积小，许多片区不连片，道路、绿化一退让，可开发用地很小，开发商兴趣不大。

　　为此，南京对危旧房改造出台了“特殊政策”：一是土地优先保障。“危改”拆迁安置所需经适房（含产权调换房）建设用地，采取行政划拨方式供地，“危改”土地运作收益参照“城中村”政策，由所在区专项用于资金平衡；二是减免规费，“危改”项目建设的经适房（产权调换房），免收市权范围内的规费和政府性基金。

　　据下关区区长黄河介绍，他们为此成立了国有投资公司，专门运作危旧房改造和资金平衡，目标“零利润”，在危改中“政府只投入、不盈利”；就地就近安置危改户，让他们既改善居住条件，又享受到老城完善的配套和生活。该区今年计划改造8个危改房片区，有的通过项目带动、挂牌出让，有的捆绑商业用地就地改造，所得资金全部封闭运作，专项用于“危改”。水关桥产权调换房2公顷用地就是采用无偿划拨供地，仅此一项，政府就免收土地出让金数千万元。

　　拆迁补偿是市价，购买新房是“裸价”

　　记者在水关桥片区改造示意图上看到，这片“袖珍地块”拆迁后，将建设4幢4层楼的多层和两幢18层楼的小高层，建筑面积约3万平方米。由于以中小套型为主，该项目可安置五六百户拆迁户。

　　石群告诉记者，水关桥危改将保证拆迁户全部住上成套、便宜的新房。危改户按照市场办法拆迁，得到较高的补偿价，而新房建成后，房价中由于扣除了土地出让金，比普通商品房要低得多。换句话说，拆迁户拆房补偿是市场价，购新房是很优惠的“裸价”。

　　由于水关桥产权调换房项目提高了容积率，其他片区危改户来此调剂安置，政府有了运作空间，房屋建安成本可由别处挂牌用地收益“背负”。但旧房的拆迁成本，还需摊进新房中。因此，危改户调换新房，房价高低主要看拆迁成本多少，仍要经专业机构评估。综合来看，危改户按原来面积补偿，“拆一补一”，基本毋需交多少差价，但购置超出面积部分，要按评估价结清差价。本报记者 顾巍钟