京郊农业地产乱象调查：村集体成为土地供应商

　　编者按 “农业地产”，是中国社会发展进程中出现的一种违规现象，开发商在农村违规租地，建房售楼，却以农业项目向政府申报，以掩饰自己的违规行为。

　　现象产生原因是，当全国各城市地价飞升时，乡村土地成为资本的追逐对象。此前村民的宅基地被村干部开发成小产权房出售，如今则是大片的耕地在城乡统筹、都市农业等试验中，被开发商“租”用。

　　北京、大连、沈阳、重庆等许多城市均出现农业地产现象。其背后的本质是，拥有土地所有权的村集体在尝试突破《土地管理法》为村集体使用土地的限制。这样大面积的违规现象是否会对现有土地制度产生触动？

　　京郊“农业地产”乱象调查

　　大量地产项目以“农业开发”为名，村集体成为土地供应商

　　怀柔“九典种植园”违规租农地搭建别墅向城市居民销售被叫停。本报记者 吕宗恕 摄

　　京郊农业地产调查 之 综述

　　北京怀柔、顺义、房山等郊区县出现许多奇异、时髦的农业项目。它们多是些蔬菜大棚，每个大棚边上都配备一栋别墅，有欧式尖顶风格，也有平房农院式。

　　这些别墅向城市居民租售，并附送大棚，价格低廉得让人怦然心动，均价每平米一千五。而如今，在北京五环边，要找到每平米低于一万元的期房已是非常困难。

　　别墅楼盘的名称一律披上绿色农业外衣，“农业园”、“种植园”，或是“农业科技开发园”。

　　地产和农业，构成了一个巧妙组合。这类组合不只发生在北京，大连、沈阳、重庆、广东等各地都不约而同地出现类似项目。

　　重庆的一些开发商直接将其称为农业地产，其操作方式多违法违规，村集体成为土地的供应商，依然冲击现在土地制度，或将促动现代土地产权改革。

　　城郊蔓延农业地产

　　无论是“农业地产”还是此前的“小产权房”，背后的实质都是，村集体成为了政府之外的另一个“土地供应商”。　　

　　长久以来，中国的土地制度将农业和地产分作井水与河水，两者互不侵犯。别墅、商品房只能建造在城市建设用地上。而村集体所有的农村土地只能用于耕作或村集体建设。

　　“农业地产”的出现，造成了对中国现有土地制度的一次冲击。表面上改变的是，那些种粮、种菜、种果树的土地上“种”出了别墅；而更意味深长的是，村集体甚至村民也成为“土地供应商”。

　　小罗山村委会向开发商出租了40余亩土地，使九典种植园的别墅群得以在怀柔的潮白河边矗立。该村委会同时成为了这个项目的合伙人。

　　重庆白鹤村村民肖光复的地也租给了一家“农业地产”开发商，他每年可获得稻谷千斤，合计800元。如果他去园区打工，每月还可领800元薪水。肖光复说，如果按长期计算，租地补偿胜于国家征用的偿付。征地一次性补偿只有三四万，租地能解决工作生计，租期过后地还属于村民自己。

　　愈来愈多的村民对土地利润产出的观念发生转变。他们发现一亩耕地产千斤谷，值几百元；如今，当盖上一栋房后，最少可卖到二三十万。村集体在租地之余，自己也建房售楼。

　　这样的转变在某种程度上得到乡镇政府的默许。有时，他们会自制产权证，颁给由村委会开发建设的楼房。相对于国家颁给城市建设用地上商品房的产权证，这些产权证不能在市场上公开流通，人们称之为“小产权证”。

　　如今看来，村集体提供土地、投身地产的利益冲动在全国有蔓延之势。北京房山、通州、怀柔等郊区县，别墅型小产权房云集。

　　来自一份北京的房屋中介统计报告显示，2007年，北京“小产权房”项目的面积相当于可售房屋面积的1/3。

　　另一家房屋中介调查显示，目前北京已售和在建的“小产权房”很快就会超过1000万平方米，而北京市经济适用房和限价房未来三年的目标也只有2000万平方米。

　　不仅是北京，石家庄市开发区宋营镇东仰陵村的“加洲阳光”、南京市铁心桥街道的“凤翔花园”，均是规模庞大的小产权住宅区，面积达几十万平方米。

　　由于这些楼房、别墅的土地是村集体提供，他们不收取土地出让金和各种税费，致使开发成本低廉。有媒体曾计算过，小产权房的开发成本约是城市商品房的1/3。

　　所以，在这些土地上“种”出的楼房、别墅，房价之低让人大跌眼镜。

　　北京小罗山村的别墅，售价在20万到50万之间，而城市建设用地上的别墅价格是它的10倍。城里去乡村购买的人，趋之若鹜。

　　宋洪军想到农村找地建房。他是重庆嘉和日盛置业公司的策划总监。他和重庆地产界的朋友都注意到，村集体向房地产界提供土地的现象日益普遍。他们期盼启动现代土地产权制度的改革。

　　北京顺义大棚配房农业项目项目进退两难

　　京郊小产权房被叫停后欲以农业项目申报

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