中国楼市：拐点是否存在

　　央视《今日关注》2008年1月12日播出：中国楼市：拐点是否存在？，以下为节目内容。

　　2007年12月，北京、上海等中国国内一线城市房屋成交量持续下滑，房价涨幅明显趋缓。新年伊始，从紧货币政策出台，再次引起人们对宏观调控抑制房价的期待。楼市拐点指日可待还是镜花水月？稍后收看《今日关注》。

　　主持人(鲁健)：

　　各位好，欢迎收看《今日关注》。

　　今天的节目我们来关注房价。

　　从去年年底以来，北京、上海、广州等一线城市的房产交易量呈现明显的下滑，二手房的价格也有不同程度的回落，关于2008年会不会出现房市的拐点也是很多人争论的一个话题。2008年的房地产市场到底是一个什么样的发展趋势呢？今天我们就请到两位嘉宾对此进行分析。一位嘉宾是中国社科院经济研究所的研究员汪利娜女士，您好。还有一位是北京科技大学经济管理学院的教授赵晓先生，欢迎两位。

　　我想首先请两位通过一个短片，看看记者对于北京、上海和广州房地产市场的报道。

　　(播放短片)

　　解说：

　　现在的北京，气温已经低于零度，但是这一家房产中介的销售人员依然站到了瑟瑟的寒风中招揽生意。

　　21世纪不动产工作人员：

　　聚点人气吧。

　　王飞勤(21世纪不动产区域经理)：

　　你现在看了我们这边，门口都有人接待，很冷就在外面站着，这是一个客户市场变化反应出来的东西。

　　解说：

　　北京的二手房交易从10月份开始已经是连续3个月走低，二手房价涨幅也明显放缓。二手房交易持续出现萎缩，使得一些大型的地产中介公司面对经营困难。北京的一家大型中介公司——中大恒基近日表示将关闭50家店面。该公司承认房价大幅上涨和国家相关政策出台是缩减店面规模的主要原因。

　　付严(北京中大恒基房地产经纪公司副总经理)：

　　2007年，从3月份一直到10月份，北京市的(二手)房价涨幅是比较快的。一度个别月份超过10%的增长速度，交易量出现暂时的迟滞也是必然的。再有一个是2007年集中出台了很多有关房地产交易方面的一些政策，使很多人进入一种等待和观望这样的一种气氛当中。

　　主持人：

　　此外，北京新房成交也在大幅萎缩。根据北京房地产交易网统计，2007年12月，北京市期房网上日签约套数为254套，比11月减少111套，降幅近3成。

　　而上海、深圳等一线城市的房屋销售也出现类似情况。2007年12月份，上海住宅成交量进一步下滑，不到11月份销量的8成，二手房成交量也下降12%左右，徐家汇路和蒙自路曾是上海房产中介最为集中的地区，如今只剩下两家品牌中介公司的门店还在维持经营。

　　上海房产中介人员：

　　应该说比较艰难一点。

　　记者：

　　为什么？

　　上海房产中介人员：

　　成交量比较少嘛。

　　解说：

　　在广州，新年前后二手房成交量比往年同期减少了一半左右，二手房价也有所下降，最高降幅达到20%。尽管如此，买主们依然持观望态度。

　　欲购屋者：

　　看看过了年的价钱还会不会再降低些。

　　主持人：

　　从我们记者在这几个一线城市采访所获取的信息来看，好像房地产市场有这么几个特点，首先就是二手房的交易量明显的下降，还有二手房的价格也有所回落，新房的价格涨幅也好像趋缓了。这个基本情况和两位所掌握的数据是不是符合呢？

　　汪利娜(中国社科院经济所研究员兼中国社会科学院金融研究中心副主任)：

　　坦率地讲，我也希望房价不要涨得太快，也希望房价能有所回落。但是从2007年1到11月份的数据还没有足够的数据和事实来验证量价起跌这样一个现象。所以我在想，大家在看到房地产市场的时候，不能简单地凭个人的主观臆断，而且要区别是个别楼盘还是整体楼盘，是个别城市还是全国，是短期的量价起跌还是未来2008整个一年，或者未来几年，是整个房价的增幅趋缓了，还是它的绝对价格下降了。但是从我掌握的一些数据来看，到2007年11月份，从供给的数据来看，供给还是偏紧的，而且需求依然保证了一个旺势。

　　从供给上来讲，大家可以关注几个数据：

　　一个就是土地的购置面积和开发率，一直到2007年4月份以前，房地产土地的购置面积是连续17个月的负增长，2007年11月份土地的开发率也只有63%。

　　第二个数据就是竣工率，从我们国家2004年实行宏观调控以来，连续4年竣工率是在走下坡的，一直没有超过35%，2006年是降到了28.6%。到2007年的11月份，它的同比竣工面积的增长比去年同期也是在下降的，所以意味着2007年它的竣工率也是会很低的。

　　第三点，就是在供给上它的结构并没有明显的改善，比如说在过去几年大户型、高档化都是一个趋势，一直到2006年每套房子的面积也在113平方米，2007年的数据，40个大中城市，90平米以下的房子只占了25%，就是说大的供给结构没有发生变化，

　　主持人：

　　供应其实都在减少。

　　汪利娜：

　　还是在偏紧的。

　　主持人：

　　这是商品房的一个统计，没有经济适用房和廉租房吗？

　　汪利娜：

　　经济适用房因为这几年，特别是2004年我们对土地实施招拍挂以来，占整个商品房屋的投资新开工销售率只有5%，新开工率的7%和销售面积的6%。就是说，这么多年来，在2004年以前，你可能看到经济适用房的供给由超过10%以上这样一个供给量，对市场有些挤出效应。但是从2004年宏观调控以来，因为各个地方政府不愿意无偿的提供经济适用房的土地，所以这块的供给量是大幅度下降的。

　　主持人：

　　经济适用房的供给量也在下降。

　　汪利娜：

　　也在下降。2007年虽然和前一年同期比有所增长，但是占整个房地产投资的比重只有4.5%，意味着它的竣工量和开工面积也不会超过8%这样一个比例，所以我对它并不太乐观。

　　主持人：

　　就是从市场的基本面来分析的话，整个供求关系的紧张状况还是一直存在的。

　　汪利娜：

　　对。

　　主持人：

　　赵先生，您同意这样一个判断吗？

　　赵晓(北京科技大学经济管理学院教授、中国体制改革研究会特约研究员)：

　　我有好几个观点都是比较认同汪老师的。

　　第一，就是说我们不能根据个别楼盘，或者说个别城市，另外在短期的一些现象，就推测出一个非常大的结论，这是很危险的，因为我们很难会找到其它的个案。比如说我最近到三亚，我发现我关注的一个楼盘，基本上从2007年的9000多块钱，涨到了现在两万，那个地方你会找出来，它是一个涨的情况。还有一个现象，比如说最近广州某块地又拍出一个天价来了，这又是其它的一些现象。所以如果我们要是拿一些个案，拿一些地方，拿某个时期的一些事实，然后来推测，这是很容易犯错误的。

　　总体上来讲，刚才汪老师提到了几个很重要的现象，比如说目前的供给特别土地的供应、竣工面积等等属于下降的。如果你看2007年，你会看到销售的面积几乎相当于竣工面积的一倍以上，说明需求很旺盛，但是供应增长相对来说比较慢。同时还要注意到一个现象，在2007年几乎是我们这些年以来房价上涨最快的一年，从春节以后，70个大中城市，很多地方的房价甚至上涨了一倍以上。

　　主持人：

　　说到这儿，我倒正好有一个问题，确实我直观的感受，比如说北京的CBD区，2006年底还卖到一万多块钱的房，仅仅几个月的时间，去年上半年就涨到了两万多，涨了一倍，怎么会上涨这么大的一个幅度？

　　赵晓：

　　这就说明你涨得太快，涨得太急，涨得太乱的地方。

　　主持人：

　　为什么会涨得那么快？

　　赵晓：

　　那么它技术上可能会有一个调整，比如它涨得太急了，歇一歇，但是并不意味着好像整个局面发生变化，这就回到你刚才说的问题，为什么它涨得这么快？我想根本原因我们可以从供给和需求两个角度去看，首先是需求的旺盛，包括两个层面：

　　第一个层面就是说自住性的刚性需求。最近我们算了一笔账，就是对我们整个国家宏观经济做出一个基本的判断，我们发现，中国的工业化进程大概完成了50%，中国的城市化进程到目前完成了40%多一点，如果你考虑质量，如果考虑数量就是45%。房地产的进程，如果从住宅角度来看，按发达国家的平均水平，那么我们可能只完成了三分之一的进程，这意味着住房的发展滞后于国民经济的进程，滞后于工业化和城市化的进程，这是一个基本的局面，所以我们说存在着供不应求的现实状况。

　　主持人：

　　这个大家当然能理解，但是集中在几个月的时间内，涨幅如此之快让人觉得难以理解。

　　赵晓：

　　所以，对不起，我还得稍稍多说几句。这要不然这个没说完。

　　这个我们说的是基本面，基本面是一个供不应求的环境。通过这几年，我们仍然是处于三十几岁到五十几岁，占主要年龄的。

　　汪利娜：

　　人口结构。

　　赵晓：

　　对，属于一个消费很旺盛的时期，这只是基本面，基本面上有一个资金面，我们知道我们国家出现了一个很大的问题，就是流动性过剩，甚至中央的文件里面说严重的流动性过剩。我们也做了一个流动性过剩的研究报告。而我们发现了，流动性过剩作为宏观环境来说流动性过剩，在结构上它又是不平衡的，它可能过剩的流动性是集中在某些领域，比如说资产领域、房地产领域。而在房地产领域我们又会发现，流动性过剩是集中在需求领域，而在供给领域我们经常是打压供给。比如我们减少土地的供应，限制土地供应。

　　汪利娜：

　　看看现在的贷款，提高利率。

　　赵晓：

　　对，限制开发商的贷款，限制投资，打压投资，最终的结果就是减少了供给，需求是非常地旺盛，宏观调控以来，供给是不断地减少，包括土地的供应。如果你从2002年来看，比如说我们每年可能会增长70%、80%，到了这几年来，就逐渐地变成了零增长，甚至刚才汪老师讲的负增长。2007年为什么房价增长快了，你看2007年的春节以前，差不多我们70个大中城市土地的供应面积的增长是负增长百分之二十几，需求是非常旺盛的，你的供给是像挤牙膏一样挤出一点点来，理论上来讲，你想让它涨多快就涨多快。

　　汪利娜：

　　而且2007年还有两个非常突出的年度因素，就是2007年我们的股市恢复性的上涨。股市的红火使得老百姓，当然不是说全部的人都能赚钱，但毕竟有一部分人是从股市里赚钱的。通过财富效应，这笔钱可能就会引导老百姓的消费或者是投资于房地产。

　　第二个因素就是2007年出现了通货膨胀。大家知道，房地产有一个最大的特点，就是水涨船高，它有抵御通胀的功能，在这种情况下，老百姓把钱存在银行里，肯定是负利率，那就影响它的财富的增长，它投资于房地产了肯定是获得非常稳定的一个收益，而且我们国家在房地产投资这方面，它的交易成本和投资成本又非常地低，实际上很多人卖房子，交易房子，虽然政府限制了一个非常高的税收门槛，但是大部分人都是由购房人来支付税费的，你在保有环节又没有物业税，所以它的持有成本是非常低的，老百姓为了分散风险，按照十七大的精神获得更多的财产收益，他当然愿意投资于房地产了。特别是2007年跟各种资产投资相比，住宅肯定是最赚钱的，老百姓当然要把钱投资于房地产。

　　主持人：

　　当然了，为了抑制流动性过剩的问题，宏观调控的政策还是一直地频出，一月份，央行的工作会议又给落实从紧的货币政策确定了一个基本的基调，我们接下来通过一个短片也了解一下政策走向。

　　(播放短片)

　　解说：

　　央行表示，2008年将认真执行从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热和物价由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。根据此前央行官员的表述和目前的经济形式，专家普遍认为，央行2008年将对货币供给和信贷投放实行更严格控制，以防止固定资产投资反弹、贸易顺差继续扩大以及物价过快上涨。

　　2007年，央行10次提高存款准备金率，从9%提高至14.5%；6次加息，一年期贷款利率从5.85%提高至7.47%；全年人民币汇率累计升值达6.4%。但物价涨幅仍然较大，货币和信贷投放仍然较多。2007年初，中国信贷投放曾拟定为全年新增贷款不超过3.5万亿元，但仅前10个月，新增贷款就已经接近这一数字。专家预计，2008年央行仍将“存款准备金率、利率、汇率”三率齐动，同时继续通过发行央行票据和特别国债等方式回收流动性。专家预计，2008年需要回收的流动性可能大幅超过去年的水平。

　　主持人：

　　我也看到有专家分析，像广州、深圳这些一线城市，因为可能过多的楼房的价格上涨都是炒卖行为所引起的，所以可能今年房价会回落20%。但是北京、上海因为70%都是一些自住需求、刚性需求，所以可能即便是受房贷的影响，但是房价不会有太大的波动，还是稳重攀升，对于这样的一个判断，两位同意吗？

　　赵晓：

　　我相信这一定是北京的开发商这么去忽悠。

　　主持人：

　　也是属于忽悠类型的，你要去问上海、广州，他们一定不会。

　　汪利娜：

　　上海已经经历了一次房价增幅趋缓，就是从2005年以后，上海的房价已经经历了一次趋缓的增长，但是2007年又出现了一些恢复性的上涨，实际上它的绝对价位并没有大的变化。一谈到货币政策对房地产市场的影响，我非常同意赵教授的想法，它肯定对流动性过剩有影响，但是它的确是不是真正能像央行说的通过十次调控准备金率、六次加息，能实施它紧缩的目标，的确有着很多不确定性，为什么？就像刚才赵教授在前面分析了，住房需求的旺盛并不来源于货币供给的过剩，而是来源于我们国家特定发展阶段的城市化、人口厚密期啊、人口结构的变化等等这些基本面，这些基本面引导的需求都与货币供给关系是没有关系的，它并不发端于货币供给量，就像我们前一段讲的猪肉价格，你就是紧缩了货币的供给量，调高了利率，猪脚变成猪肉，毕竟有一个过程，不会受货币政策的影响。同样，在房地产领域也是一样，很多东西需求的增长并不发端于货币领域，在这个情况下，用货币政策可能就会使它的政策大打折扣。

　　第二个因素就是，我们国家并不像美国80%的人买房都靠银行贷款，所以你一加息，80%的人都受影响，我们国家可能只有50%都不到的人买房子是靠贷款的。那么什么人呢，真正买房的人、自住的人，他会受加息的影响很厉害，高收入者买房子支付的现金，你加息也好，不给他贷款也好，对他没有什么影响。当然，货币政策对短期的投资，靠借款来搞投资的人肯定是有影响的，但其他的我想可能影响都非常地小。

　　赵晓：

　　如果从紧的货币政策对房价抑制有效，那么2007年就应该起效果，刚才我们已经讲到。

　　主持人：

　　因为宏观调控也不是调整存款准备金率。

　　赵晓：

　　对，六次加息怎么样，其实2007年就已经有非常密集的紧缩性的货币政策，但是房价是涨得最高的，我们说有史以来涨得最厉害，这就说明了总量性的从紧的货币政策不一定能够打压到房价上涨。

　　主持人：

　　但是也有人说它有一个累积效应，它因为这个累积影响可能要持续一段时间。

　　汪利娜：

　　但是我跟你讲了，到底有多少人买房子是靠贷款的。

　　赵晓：

　　另外这个累积效应你看它累积在哪儿，我现在听到的消息是说，明年要加大对开发商投资的抑制，对他贷款的限制，所以这个消息给出的信号是，明年的房地产投资会下降，意味着供应会进一步减少。

　　主持人：

　　就是货币从紧其实对于供应商、对房地产开发商的影响都很大。

　　赵晓：

　　对，如果是对开发商的影响更大，就意味着对供应的影响更大，它带来的结果是适得其反的。

　　主持人：

　　供应的量会减少。

　　赵晓：

　　供应量会减少，房价就跟着涨了。

　　主持人：

　　那如果从这个我们去推理，2008年这个房价的走势是什么样的？会出现拐点吗？

　　汪利娜：

　　所以我们都在讲，货币政策有很多不确定性，而且它也是一个双刃剑，如果这个价格上涨是由需求拉动的，你在抑制需求的同时也限制了供给，那么这就是需求不变，你供给下降。

　　主持人：

　　从这个判断的话，从今天2008年岂不是房价可能还会上涨。

　　赵晓：

　　从基本面上来讲，100%的没有拐点，如果从资金面来讲，流动性过剩的环境基本上也不可能根本改变，所以也是百分之百的不可能出现拐点。那么政策面上有一点不确定性，而我们目前采取的政策，如果是继续地紧缩土地的供应，继续地紧缩开发商的投资，那么我认为房价反而会更高。从技术面上来讲可能会出现一些分化，就我们讲的涨得比较快、涨得比较急、涨得比较乱的一些城市，可能包括深圳在内，也许还包括广州、上海、北京，它们可能会有一个技术性的调整，就是它涨累了，涨得太快了，它要歇一会儿，但是全国很多地方特别是三线城市，它们还没有经历甚至经历房地产的价值重估的硬度，这些城市很可能有点像股票市场，就是有一些股票是涨过头了，它要回落，另外一些还没大涨的股票，他可能成为下一轮猛涨的对象。

　　主持人：

　　当然了，说到土地的供应，现在中央也是出台了一些政策，比如说7号，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，提高土地的使用率，但是这个能不能够从供应商有效地起到一些供应作用呢？我们先看一个短片。

　　(播放短片)

　　解说：

　　《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确提出了以下措施：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究，制订具体办法。

　　国土资源部表示，目前中国土地节约集约利用潜力主要表现在重大基础设施和基础产业建设规划之间统筹不够；不少建设规划用地的规模、标准过宽；现有建设用地没有充分利用；工业用地比重大；未利用地和废弃地资源潜力大；农村空闲住宅、闲置宅基地多等六个方面。国土资源部还将加强规划、严格实施标准，尽快出台新修订的人均用地、用地结构等城市规划控制标准，提高单位土地的使用效率，更好地推动节约集约用地。

　　廖永林(国土资源部土地利用管理司长)：

　　通过目前掌握的资料看，通过标准的修订，可以提高建设用地的使用效率20%左右。

　　主持人：

　　当然从这个政策来看，不是说增加土地的供应量，而是说提高土地的使用效率，这个政策出台的话对于房价的影响会有多大？

　　赵晓：

　　按理说应该是有好的影响，你提高它使用效率，比如刚才说提高20%，我们可以说相当于等值的，增加了20%的土地供应，但是问题是它能落实到什么程度，什么时候能够见效，所以这个政策应该说比较健全，然后它的不确定性还很强，真正的要表现在房价的影响上恐怕不是很容易。

　　主持人：

　　那么现在可能大家还是关心的一个问题是，就是2008年，房价可能刚才两位说了，出现拐点的可能性很小，但是会不会出现像2007年初那样那么大幅度的一个增长情况。

　　赵晓：

　　我觉得关键取决于土地的供应，包括住房新的开工以及新的竣工面积的增量。我们看2007年的情况，2007年控制力在下降，刚才汪老师还提到，竣工面积在下降，如果这种态势在2008年继续持续，实际上2008年我们需要警惕，说不定还会重蹈2007年的覆辙。

　　主持人：

　　如果避免这种情况，就是仅仅靠金融调控手段恐怕还不够，是吧？

　　赵晓：

　　对。

　　汪利娜：

　　实际上在现阶段，完全靠市场来调整供给量和结构，在现有的政策和制度框架下是很难的，所以需要政府有形之手介入主宰市场，特别是加大经济适用房、两限房的供给。另外，在开工许可上要保障那些低价位、普通商品住宅这样一些房子可以优先获得开发许可证，我想可能这种政策比间接调控货币政策、税收政策可能更直接，更快一点。

　　赵晓：

　　另外我个人认为，在我们中国，宏观调控是重要的，所以我们要坚持和完善宏观调控，但是比宏观调控更加重要的，甚至更加有效果的是制度创新和结构调整的办法。我们改革开放二十多年已经证明了，制度创新对我们这个国家非常重要。

　　主持人：

　　所以最后可能还是要落实到制度创新上。

　　非常感谢两位今天对于2008年的房地产市场进行评论和分析，也谢谢观众朋友关注本期的《今日关注》，明天再会。

　　制片人：张立勇

　　策 划：王冬妮

　　编 辑：杨修雯

　　监 制：王未来