广州规定购房者遭遇房产商捂盘可索赔

　　□本版撰文 时报记者 闫晓光 通讯员 穗法宣 本版摄影 时报记者 朱元斌

　　为能较早落实客户降低市场风险，开发商往往会与购房者订立认购书。但近年来商品房在短时期内价格高涨，涨到一定程度，不少开发商不想按认购书上的价格出售，而宁可付出双倍赔偿定金，致使购房纠纷频发。这一切都源于开发商违约成本太低，遭殃的是被迫面对更高楼价的业主们。但是从今以后，还有这个打算的开发商要掂量掂量了。广州市中院房产庭副庭长赵云川称，开发商如果故意违约或“捂盘”，购房者除可获得双倍返还的定金外，还可以最高获赔房屋涨价后与原价的全部价差。

　　宁赔4000万定金 开发商也不卖了

　　2007年10月12日，备受广东媒体关注的琶洲国际采购中心认购纠纷案开庭审理。

　　2005年前后，20多名购房者以当时高价位1.3万元/平方米左右的价格，签订了关于琶洲国际采购中心房屋的认购意向书。2007年7月12日，购房者们却陆续收到开发商要求解除合同的通知。购房者愤而将开发商告上法庭。据了解，此次涉及违约的房屋共30多套，总价值近亿元。涉及购房者分布于广州、浙江、厦门等地。

　　开发商《关于解除认购协议的函》上写到：由于自身原因，开发商无法履行该《认购书》约定的义务。根据认购书规定，开发商决定以双倍返还定金为代价解除与购房人签订的《认购书》。

　　如果双倍返还定金赔偿，开发商要支付4000多万元的违约金。宁愿支付巨额赔偿金也不卖房，或许只可能发生在房价冲天的今日。

　　以合同条款作为“合法违约”的依据

　　开发商 承认违约事实 坚称有权毁约

　　在去年10月12日的法庭上，开发商对违约事实供认不讳，但却坚称自己有毁约的权利，毁约的理由则是：公司经营策略发生改变，获利方式由原来的房租出售改为房屋出租。“开发商竟然将合同中规定的‘一旦违约就双倍返还定金’作为自己合法违约的依据”，原告的代理律师张旭锋说。

　　捂盘惜售只退定金

　　日前，琶洲国际采购中心认购纠纷案作出判决，业主们只能获得双倍定金返还，提出开发商继续履行合同的要求没能如愿。

　　现实中，为了在高涨的楼价中获取更多收益，开发商除了这种明目张胆的“合法违约”，他们还会“捂盘”。据焦点房地产网分公司的经理王伟勋介绍，开发商为了“捂盘不卖”，在认购书上会与购房者约定待取得预售许可证后签订合同，实际上他们或者已取得预售证，却不告诉业主；或者已经具备条件，但却办而不办，故意拖延时间，然后自称合同无效，只答应退还定金。小业主们只好自认倒霉。

　　判决结果关乎全城

　　在近年房价猛涨的背景下，此案其实只是冰山一角，开发商面对房价增长的暴利，更想与购房者解除认购合同，“捂盘”便成了他们的惯用手法，网上的一句顺口溜“死了都不卖”则更是购房者们对开发商的形容。

　　据统计，类似案件上诉到广州中院的有10例，多以双方调解结束。用广州中院房产庭副庭长赵云川的话说，“他们都在试探法院的态度，法院如何判决将关系到全城的开发商和购房者。”

　　目前，法院对认购书的意见是：《认购书》是有效合同，若开发商违约要双倍返还定金，不受预售证情况的影响，但是业主要求继续签订购房合同却不会受到法院的支持。“强制开发商签订购房合同违背了民事自由，法律不能强制当事人签订合同。”赵云川说。业内律师则认为，“即使判决开发商继续履行合同，但在签订合同时，开发商也可以提出不合理条款，让合同最终无法达成，业主却无法再以同样理由起诉，这对业主也不利。”