如何激活500万套存量房成各方关注焦点

　　加快办理住宅建设各项审批

　　北京市建委在2008年春节前数次召集中介公司和开发商研究对策。不久，北京市多个部门联合发布了《北京市关于加快办理住宅建设各项审批手续的通知》，依据此通知，北京市建委对住宅项目审批工作时间由20个工作日缩短到10个工作日。

　　从行政上简化手续，加快住宅项目开工正是开发企业代表在春节前的“座谈会”上提出的意见。

　　而在北京市房地产主管部门心中，还有另外一笔帐：目前北京市理论上可以进入二手房市场买卖或租赁的房屋约有500万套，能将这500万套存量房激活，则相当于再建3万平方米的保障性住房。

　　“随着两限房销售政策的文件出台，政府想看看两限房和保障性住房今年投放市场后的反应，如果不能堵上供应缺口，则会从二手房流转环节上想办法。”一位中介公司负责人说。

　　按照北京中介行业的说法，目前北京市场上可上市流通的二手房数量为320万套，2007年交易仅9.4万套，约2.8%，一个成熟的市场二手房年流通率约为8%。

　　就北京与上海比较而言，北京的二手房流通率仅为上海的一半。

　　500万套存量房难题

　　“北京不是无房可卖”，21世纪不动产研究部孟奇说，北京二手房供应结构很特殊。而目前北京房地产市场供应存在很大结构性矛盾：一面是高达500万套的存量房不进入市场流通；另一面是在紧缩土地政策下，北京市仍必须每年加大住宅用地供应来缓解需求与供应之间的矛盾。

　　在春节前最后一次“座谈会”之后，多家房地产中介机构受命向北京市建委递交自己的市场调研报告。

　　依据链家地产的研究报告，北京存量房中的“央产房”规模达60万套，而目前已经盖章进入市场流通的仅1.2万套。

　　“央产房”流通难题恰恰是北京存量房市场结构难题的一个缩影。

　　除了一系列手续和程序因素外，“央产房”多数获得成本较低，甚至为福利分房，连暖气费、物业费这些基本的开支都由原单位负担，如此低廉的持有成本下，出租显然收益比出售更合算。

　　另外，二手房交易需要缴纳约5%的营业税。较高的纳税门槛造成了业主“只租不售”。

　　除了“央产房”外，北京还有“尾房”等空置房面积约744万平方米，这些房子多由于面积较大，总价较高卖不出去，因为缺乏相应的“尾房”处置优惠税收措施，这些“尾房”多年不动，而且越积越多。

　　进入2008年以后二手房市场出现交易低迷的另一个原因是，紧缩性货币政策导致银行对二手房买卖金融收紧，非交易性转按揭服务基本停止，而交易类转按揭服务也受到了一定影响。

　　“北京市对存量房市场很感兴趣，”一位参加北京市建委组织的“座谈会”的人士告诉记者，北京市觉得无论如何每年仅6%存量房进入流通是不正常的，而打通存量房流通环节，无疑可以为北京市稳定房价、增加供应量工作节省很多时间。