房产中介扩张内幕：担保金大挪移

　　吴晓波

　　曾经为中介机构带来丰厚利润的旧式交易资金托管制度，在中天置业老板卷款潜逃、创辉置业濒临倒闭等重大事件发生后，开始被政府部门所禁止。而被扼住了昔日快速扩张谋求暴利命门的中介行业，开始寻找新的盈利模式以及业务发展方向。

　　阻击380亿元中介担保账户

　　继上海、广州、深圳全面加强中介行业资金监管之后，2月份北京市建委也对媒体透露正在酝酿新的资金监管文件，并拟年内实行网上签约。

　　根据深圳市国土房管局2月初发布的分析报告，2007年深圳全市的二手房交易面积超过931万平方米，同比增长25%以上。而去年底，深圳楼市位于下半年最低点的时候，深圳世华地产统计显示全市二手房均价为10046元／平方米，在去年的楼价狂飙升中，深圳的二手房交易均价曾经达到过13000元/平方米的价格。如果按照这样的价格粗略估算，即使只有80%的房产是经中介交易，并由中介托管购房定金及30%的首期资金的话，仅2007年保守估计就约224亿元的资金流入中介公司关联的担保公司账户。

　　而在北京，北京链家地产统计资料显示，2006年北京二手房交易资金达到了300亿元，其中大约有180亿元的资金通过经纪公司。相关调查公司专门作的统计显示，如果2007年全部中介交易资金强制监管的话，那么住宅类资金监管的总额为384.03亿元。

　　通过沉淀在担保公司账户上的巨额资金，深圳不少新兴的大型中介玩起了资金空手道。当中，最早爆出资金链断裂、老板蒋飞卷款潜逃的中天置业便是其中典型代表。

　　90万撬动2亿元

　　深圳市工商局资料显示，成立于2000年6月8日的中天置业，原名深圳市中资信置业评估有限公司(下称“中资信”)，经营范围是房地产经纪、评估以及经济信息咨询。其注册资本只有100万元。

　　蒋飞于2003年1月17日，受让了原大股东董利国的90万元，出资合计持股90%，中资信从此改名为中天置业。2003年2月20日蒋飞将51%的中天置业股份正式转让给一名投资商余德钻。随后另一合伙人5%的股份转让给了蒋飞。至此，中天置业股东架构为余德钻持股51%，蒋飞持有44%。

　　当年7月9日余德钻正式退出中天置业，将名下46%的股份以7万元转让给蒋飞，将5%的股份以1万元转让给了蒋飞的另一合伙人。蒋飞重新获得中天置业90%股份。

　　从中可见，蒋飞在2003年购入中资信的过程，更类似向余德钻进行了以股权为抵押的借款融资，在其资金周转完成后再归还借款购回股权的方式。2004年3月份，中天置业引入两名自然人股东，谭锦洪和曲伟则以增资扩股方式进入，分别投入170万元和140万元，使中天置业的注册资金增加到1000万元。随后，蒋飞持有67%股份，谭锦洪持有17%股份，曲伟持有15%股份。很明显，蒋飞再一次进行了股权融资。此时蒋飞在中天置业的股本金达到680万元。

　　有知情人士指出，由于当时深圳不少二手房交易的买卖双方没有市场交易资金监管的知识和经验，首期资金大多放在中介的公司账号里托管。而当时深圳中介还通过全权委托的公证书，将买卖双方隔离并吃差价。中天置业的发家也主要是通过挪用客户支付的保证金和房款炒楼炒铺。

　　由于深圳2003年底以来的楼价迅速上涨，使蒋飞狠赚了一票。随后，中天置业在异地扩张中采取授权加盟形式，又获得一笔品牌管理费，并将网点向全国铺开。2003~2007年，中天置业从4家门店发展为150多家门店。