技术难题背后：永远的利益

　　永远的利益

　　对于物业税实转，中央、地方和专家的看法各不相同。技术难题的背后，是永远的利益博弈。部门利益之争，是物业税方案出台技术问题之外的最大难题。土地出让金的归属问题折射的是央地矛盾，各种税费的测算归拢，又影响到不同部门之间的利益分配。物业税开征绝非一个简单的房地产领域的税费合并过程，而直接决定着诸多现实状况的变革。物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结。

　　财政部财政科学研究所所长贾康认为，物业税实转总体的发展趋势是渐进的，但是应该尽可能把渐进过程推快一点。这很大程度上代表了专家的主流看法。

　　在许多西方国家，物业税是地方政府的主体税种。在美国，整个房地产的财富占私人财富的55%，财产税占县一级政府收入的68%，市镇政府收入的53%，学区政府收入的68%。而中国地方政府目前并没有主体税种，1995至20 05年期间的财产税收入占地方财政收入的比重平均仅为7.36%。

　　贾康认为，如果物业税能够推出，在房地产保有环节，就会实现最基本的内外资并轨。这样的机制对中国的意义非常重大，可以把目前地方政府短期行为的土地财政，改造成为长期行为的土地财政。

　　财税方面专家多倾向于物业税应该承担房地产宏观调控功能，一旦推出就要对全国过快上涨的房价起到抑制作用。这意味着土地出让金不会单列出来。

　　目前一些城市在物业税“空转实”申报中十分积极，主要原因是物业税是对固定资产持有环节征收，之前有说法是物业税归地方政府，这能给地方带来巨大的财政收入。有人算过一笔账，在北京，商业地产楼面面积保守估计在4万平方米以上，保守估计每月也可增加税款4亿元，一年就增加税款50亿元以上。上海市房价升值更高，原来每平方米千元的商业物业如今已经上涨到每平方米二三万元。按照物业评估值征收1%的话，上海市财政收入将增加上百亿元。

　　公开的报道认为，北京市申报物业税“空转实”主要出于三个方面原因：一是完善目前税制，相应国家税务总局推出物业税的工作；二是开辟新的地方税源，优化北京市税收结构；三是增强税收参与房地产宏观调控的功能，以区别性物业税来调节购房需求。但如果土地出让金纳入物业税体系，恐怕其它房地产开发不够发达，也没有那么多商业地产税可以征收的地方政府不会像北京市政府那么积极地申请物业税空转实。

　　现在北京上海等一些大城市资金相对充分，流动性过剩严重，但中西部一些相对落后的地方仍然在想方设法吸引外来投资，即使从这个角度，物业税转实也肯定会遭到一些城市的反对。有业内人士称，2006年财政部就曾跟6个试点省市一一商讨2007年能否实转，但遭到有的城市的反对，原因之一是他们担心这会对吸引外来投资产生很大冲击。有试点城市认为，如果他们实转收了这笔物业税，开发商都会跑到其他省市投资，损失会很大。一名地方财政官员说，对那些房地产市场本来就薄弱的城市来说，率先开征物业税短期冲击会很大。

　　物业税归中央还是归地方或者中央和地方按比例收取，并没有最后明确。如果主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今悬而未决。据悉，几个主管部门仍对物业税归属问题有较大分歧。各地物业税“空转实” 方案的前提均是不增加纳税人负担，都将采取降低流转环节税负的方式来平衡税收。如果按照各地申报的物业税“空转实”方案，将是中央与地方财政收入的一次再分配。在各种利益的博弈中，物业税像燃油税一样千呼万唤不出来，恐怕是意料之中的。