物业税首度指向商业地产

　　-张 梦

　　物业税可能2008年试点，并且最先从商业地产开始征收—北京大学不动产研究中心主任冯长春近日在“改变城市的力量”中国地产峰会上表示，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。

　　无独有偶，不久前北京市地税局局长王纪平表示，北京有望在6月份之前获批向工业企业、写字楼等商业地产征收物业税。

　　这一系列消息再次将物业税推上了风口浪尖。然而，看似平坦的物业税开征之路却并不平坦。物业税出台带来的将是房地产行业的全面税制改革，是对现有住房管理体系的挑战。而要实现对大多数房产的全面征税，非一朝一夕所能及。

　　国家税务总局有关部门负责人近日表示，客观环境所致，2008年物业税不会开征。开征的大概时间在2010-2015年间，这在税务总局内部已经达成共识。而财政部副部长朱志刚2007年12月中旬在财政部网站撰文表示，虽然开征物业税是迟早的事，但在目前条件下开征难度很大。

　　物业税瞄准商业地产

　　始于2003年的新一轮税制改革，其中的重要一项便是对现有房地产税费进行整合。出台物业税，完善以财产税为主体的地方税收体系。

　　2003年10月召开的中共十六届三中全会上，物业税首次出现在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》中。随后，财政部、国税总局官员不断发布物业税进展，这一税种遂走入公众视野。

　　所谓物业税又称“财产税”或“地产税”，其改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税等收费合并，借鉴国外房地产保有税的做法，转化为房产保有阶段逐年收取的物业税，税额将随房产的升值而提高。从国际经验而言，物业税是地方政府稳定的税源。

　　2007年1月25日，国税总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入是年工作范围。2007年“两会”期间，提交十届全国人大五次会议审议的财政预算报告草案，也提及“研究开征物业税的实施方案”。

　　2006年10月，物业税开始模拟(空转)评税试点，第一批试点省市圈定北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆；2007年10月，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津为第二批试点省市。至此，已有10省市物业税“空转”运行。

　　所谓“空转”是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业的数量，并进行评估和税收统计。也正是第二批试点的推出，让业界普遍认为，2008年开征物业税已是箭在弦上。

　　“财政部可能2008年试点开征物业税，而且最先从商业地产开始征税。”北京大学不动产研究中心主任冯长春近日接受北京部分媒介采访时透露以上信息。作为物业税政策研究制定工作的参与者，冯长春还表示，本来物业税今年就可能试点的，但因多种原因被推迟。

　　冯长春表示，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。目前，财政部门已经在对如何评估不动产、物业税税基和税率等问题进行研究。

　　“北京今年已提出进行物业税‘实转’的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。”北京“两会”期间，北京市政协委员、市地税局局长王纪平对媒体的表态，立刻在北京房地产市场中掀起了波澜。

　　据介绍，北京有望在6月份之前获批并开征物业税，向工业企业、写字楼等商业地产征收。而对于包括住宅在内的各种物业类型全面征收物业税，则是未来必然趋势。

　　王纪平介绍，物业税在国际上通常被称为房地产税或不动产税，主要是每年根据房产的评估值或接近市场价值来征税，而目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税，这种做法与国际上有很大差距。

　　得到共识的是，物业税的开征将是我国房地产税的必然趋势。那么为什么要从商业地产首先开刀呢？

　　参与北京市物业税征收政策制定的中央财经大学税收学院副院长刘桓表示，房源的最终认定，是征收物业税最大的难点，也是从商业地产开始“小试牛刀”的原因之一。

　　尽管北京市已经对全市房屋情况进行了数年的摸底调查，但房屋最终房源的认定仍有很大难度，房屋产权登记情况也不准确、不完善。

　　但相比于情况错综复杂的住宅市场，企事业单位所使用的商业物业房源认定还是容易很多。因此，也就具备了征收物业税的基本条件。

　　此外，刘桓表示，从企事业单位开始征收物业税的好处还包括，在短时间内并不会实际增加房地产相关税负，可以形成平稳过渡。原来，对于商业物业开征的物业税，是将原企事业单位交纳的城市房产税、土地使用税等平移过来，改变税种进行征收。

　　当然，不同的是，以前对企事业单位城市房产税、土地使用税是通过捆绑收入进行征收的，现在则是另外征收。很多企事业单位并未有自己的房产，而是租房办公，对于这类租用办公物业，需查清最终房源，对房源进行征收物业税。

　　种种迹象表明，物业税征收已经渐行渐近。近日国税总局有关负责人表示正在积极稳妥地进行开征物业税的准备工作，此举再次引起市场的高度关注。

　　从国际范围来看，房地产的保有环节税是发达国家地方财政收入的主要来源之一，开征物业税符合国际潮流。我国物业税经过几年的空转(模拟征收)，随着物权法的出台，正式开征只是时间问题。