郑州最大违法楼盘开发始末：21万购得3110亩地

　　一个靠“圈地”迅速发家而又突然“遇险”的开发商，一个急于纳入城市经济体系的都市村庄，一个在“土地困局”中屡屡突围的城市……

　　记者◎吴琪

　　事件

　　2月25日14时，郑州西南角“帝湖花园”，巨大的爆破声与随之而来的漫天粉尘，让一场纷争一年多的违法建筑事件有了戏剧性的结局。因占压金水河道和无证非法施工，帝湖东王府2号楼、5号楼被郑州市有关部门叫停后，郑州市政府决定对这两座严重违法建筑爆破拆除。

　　“非常圆满。”面对爆破后赶来采访此事的记者，多个政府官员的描述强调高潮就在2月25日当天。“圆满解决后，这件事情就平静地翻过一页，不要再提了。”意味着“圆满”的线索是:市领导现场坐镇指挥，两栋基本成型的高楼瞬间坍塌;这个颇具震撼性的场景被新闻媒体多次回放。今年1月1日起刚刚生效的《城乡规划法》，明确授权地方政府对违章建筑有查封、强制拆除等权力。“帝湖花园·东王府”作为地方政府惩治违法建筑的典型案例，出现在了第二天的《新闻联播》中。

　　倒塌的这两栋名曰“东王府”的房子，连接着不同群体围观者的神经。因为与楼盘或近或远的利益关系，一些人有些不知所措。“那几声响，炸得人心里慌。”农民工小陈盘算着自己去年施工的工钱能否从开发商那里拿到。买了“东王府”的业主眼睁睁看着房子成了非法建筑，焦急不已。后河卢村8年前“卖地”的村民们更是茫然，原以为农田变高楼使全村致富，却等来了他们难以理解的结局……

　　“回家是度假的开始！”2003年出现的“帝湖花园”在郑州几乎人人皆知，金水河是郑州主要的市内河，媒体上铺天盖地的广告将“帝湖”塑造成郑州标志性的大型高端楼盘。它被宣传为中南五省最大的水景度假社区项目，总规划面积达3110亩，规划总居住人口5万人。其中“320亩的超大湖面”成为大卖点。

　　3000多亩的开发意味着什么规模？按照当地媒体的计算，“帝湖”单个项目的开发面积是当年三门峡、许昌、商丘三个地市社区开发量的总和。

　　“卢天明在西南郊推出这么大规模的高档楼盘，大家都认为他疯了。”河南风雅颂置业有限公司总经理曹天毫不掩饰当时的惊诧，2003年的郑州，西南郊多数是菜地，“郑州的财富向北面和东面聚集，不同区位的经济热度大不一样”。郑州的火葬场处在西南郊，这使房地产商完全避开了此地的开发。而卢天明带着他运作了十来年的布瑞克房地产开发有限公司突然高调在西南角打造“帝湖花园”，“让行内人看不懂，只能说他是‘卢大胆’”。

　　但是不被看好的“帝湖”很快造就了销售奇迹。不仅在郑州，洛阳、新密、中牟等地也布满了“帝湖”的广告——河南省唯一的水景豪宅。高端定位与不到3000元/平方米的价格,首先吸引了江浙等地的外来生意人，本省人购房的积极性也随之调动，“帝湖”成了当地人身份的一种象征。“卢天明把一块不被看好的地块弄得风生水起，郑州西南的房地产被‘帝湖’带动了，跟进的楼盘很快多了起来。”

　　一直广受赞许的“帝湖”，在2007年6月突然遭公众质疑。冲突发生于偶然，因为物业费的纠纷，业主与物业公司矛盾激化，“维权意识很强”的浙江业主们找到媒体报道此事。媒体最初只是关注“帝湖”的物业管理，希望读者参与讨论“开发商的社会责任”。报道此事的记者周晓青(化名)说，一些已经入住的业主对“帝湖”粗暴的物业管理意见很大，“对于‘不听话’的业主，物业偷偷给人家的门锁灌上胶水、半夜砸车”，报社希望借这样一个著名楼盘的事情，来讨论“不负责任的开发商建好房子后，是否将一个矛盾抛给了社会”。

　　报社在与开发商卢天明的周旋中察觉到，“他对土地的来源比较躲闪”，于是媒体层层追寻“帝湖”号称3000多亩土地的合法性，“这才知道郑州市执法局在2006底就接到了群众举报，已经介入查处此事”。据调查，“帝湖花园”有未经规划许可擅自开工、擅自改变土地用途等5项违法事实。

　　随后的故事没有太多新意，给公众留下印象的是开发商的强硬和“大胆”。一直热销的“帝湖花园”居然只有300多亩用地的合法手续。卢天明对郑州市执法局的整改要求置之不理，直到市政府出面组织强行爆破。

　　后河卢村的土地与人

　　卢天明一手打造的“帝湖”概念，实际上指的是郑州市金海水库。中原区大岗刘乡的后河卢村便是挨着水库生存的村庄。金海水库建于1958年，控制流域面积20.13平方公里，从上世纪60年代开始连年干旱，水量逐年减少，至1996年丧失灌溉功能，大坝损坏严重，几乎废弃。从小在水库边长大的卢天明与后河卢村的其他村民从来没有想象过，有一天水库会成为这个都市村庄让人羡慕的致富“宝贝”。

　　“2000年元月18日”，后河卢村某村民组长卢志伟(化名)对这天印象极深，刚刚去区里头参加完会议，他一出门就被早已等候的布瑞克公司的车接走了，“我还没有搞清楚是什么事情，车直接带着我们到了登封市的一家宾馆，村委会核心干部和我们十来个村民组长，一起与布瑞克公司在联合开发的协议上签了字”。

　　虽然卢志伟对于签字的方式感到有些突然，但是“联合开发土地”已经是村里人人议论的大事了。按照1994年当选的村委会主任卢百旺的个人事迹宣传材料里的说法，后河卢村进行房地产开发曾是相当超前的致富举动。“当时村里集体经济几乎是负数，真可谓是一穷二白。”村委会成员“到企业里进行考察，到市场找答案，通过反复对比，根据我村地理位置优势，利用村北荒芜的深沟土地，进行商品房的开发……在没有一分钱的情况下，多方奔波，巧妙运筹，克服重重困难开发商品住宅楼一幢。楼房盖好后，扣除归还贷款外，有了一笔可观的利润收入，利用这笔利润资金，又连续开发了两幢商品住宅楼，集体经济从此逐渐壮大”。

　　郑州市南三环与桐柏南路交叉口西侧——后河卢村将这种城乡接合部“地理优势”当做招商引资的卖点，而卢天明利用水库的“帝湖”概念显然更有商业头脑。卢志伟记得，按照后河卢村与布瑞克公司联合开发的协议，双方将一起大手笔开发近1300亩土地，占到全村农田面积的2/3。

　　即将丧失土地的协议，曾经让相当一部分村民不安。“这是个大冒险啊，万一干房地产赔了，那我们今后靠什么生活？”于是村委会向卢天明的公司要了一个“保底价”——布瑞克以每亩21万元的价格补偿失地农民，如果房地产开发赢利了，村委会与布瑞克还以三七比例分红。在具体的付钱方式上，布瑞克刚开始每年每亩补偿失地村民2000元，10年内付清21万元。

　　“这个账好多人算不过来，到底21万元把地卖了值不值？”卢志伟在村里子也是个跑运输生意的能人，头脑比一般人灵活，“我觉得分10年付清不划算，如果卢天明一次性把21万元给我们，那10年里利息就有20多万元了。他每年才给我们几千元，以我们的土地抵押给银行贷款，自己根本不用砸什么本钱”。

　　即使是隐隐感觉“不值”的卢志伟，也在2000年元月18日那天高高兴兴签了字。大家宁愿选择随大流，“要生一起生，要死一起死”，更何况“卢天明是村里出来的大能人，把大家接到登封好吃好喝，住了一晚，大伙听了联合开发的描述，把前景想象得可好了”。位于城乡接合部的后河卢村太渴望被纳入快速发展的城市体系，1500多口人的村子一心期望着新开发的楼房引来富裕的城里人，这样自家宅基地盖的房子也能顺利出租了。

　　杨新民(化名)是村民组长里唯一一个不愿与开发商签字的人，回到家便失去了村民组长的头衔。8年后提及此事，杨新民仍然想不明白:“土地归国家所有，我祖爷爷辈就在这里种地，随便把地卖了，我们以后吃什么？”在人多地少的郑州近郊，杨新民一家三口人种植一亩半土地，基本上一年能种三季蔬菜和果树，“1万多元的收入不成问题”。

　　1300来亩土地最终在村委会的运作下“卖给”了布瑞克，眼看着菜地变成了全省人都知道的“帝湖花园”，后河卢村的人心情复杂。卢天明在8年时间里开发了800来亩土地，剩下的几百亩一直撂荒，杨新民看着昔日自家菜田变成了垃圾场，心里不是滋味。

　　如今走进“帝湖家园”旁边的后河卢村，仿佛走进了一个乡镇集市。每家每户极为类似的四五层水泥房密不透风，农村院子一个也见不到，好几处人家推着水泥沙子，准备将房子盖到7层。卢志伟的房子靠近村里的主要马路，去年他将房子加盖到1600平方米，每年能收回十几万元的房租。杨新民家的位置偏僻一些，1400平方米新盖的房子还空着20多间没租出去，离开土地后无事可干的他给附近工厂烧锅炉，心里惦记着盖房子的十来万元贷款怎么还。失去土地后，整个后河卢村的经济方式变得相当一致——贷款盖房，出租后还贷款，然后盖更多房出租。

　　今年2月25日的几声爆破声，让后河卢村的人更加忐忑。“谁料到这些年房价涨得这样快，我们的地肯定卖亏了。现在盖出的大房子又成了违法，10年快到期了，卢天明欠每户的十来万元能保证吗？”而村民们更加不确定的是，他们与卢天明签订的“联合开发”协议是否受法律保护。