潘石屹VS王石：分化中的房地产商

　　刘勇

　　新年伊始，王石与潘石屹的一次正面交锋似乎想给2008年的中国房地产市场定下基调，那就是：究竟是王石的“ 拐点论”有远见，还是潘石屹的“非拐论”占上风。

　　2007年第四季度，“拐点”这个词突然频繁地出现在各大媒体上。2007年12月13日，有媒体曝出中国最 大的房地产企业——万科的老总王石在某新闻发布会上说：“同意楼市出现拐点。”舆论哗然。

　　但12月17日，王石在博客中表示媒体断章取义，他认为房价只是在深圳和广州出现了拐点。他在博客中以“深圳 、广州出现拐点是秃子头上的虱子，还用争论？”为题，认为“中国东西南北中，不同地区城市处于不同的房市周期，不能一 概而论。”

　　接下来的时间里，一直专注于登山、很少在公众场合谈论房地产的王石频频出现于电视访谈节目中，他的40岁之前 不要买房等论调再次引起轩然大波。

　　针对王石的这些言论，潘石屹曾多次在其博客中撰文予以抨击。在他看来，王石的一系列论调其实是个阴谋。潘石屹 认定“万科一直以来认为中国房地产一大问题是开发商太多，没有形成规模效应”，因此“清理门户”才是王石发话的真正目 的。事实上，王石也确实曾说过目前房地产行业不是过于集中，而是过度分散。

　　使老潘产生这一合理联想的背景是：2007年的一系列宏观调控政策一直在促进房地产业集中度的提高，在销售速 度明显放缓，资金回笼明显变慢的情况下，中小开发商的资金链断裂的风险加大，很多中小开发商已经被迫卖项目、卖地，而 随着房产新政的进一步推行，将有更多实力欠缺的房地产商陷入困境。据万通董事局主席冯仑预测，未来全国大概应该有30 00～5000家公司可以存活下来。

　　而相比之下，资质优良、实力雄厚的大开发商则会迎来一次加速壮大的机会。数据显示在2003到2007年之间 宏观调控力度逐渐加大的同时，万科的总资产增长了5倍。正是这几年以收购兼并为特征的外延式扩张为万科带来了资产的快 速增长，万科陆续收购的企业和项目包括北京朝阳开发、上海恒 大地产、浙江杭州富春东方等。其中上海恒 大集团更是表示未 来两年内将把旗下恒 大房产股份悉数转让给万科。

　　正如王石所说，房地产行业的资源，无论是资金还是土地，向上市公司集中是未来的趋势。

　　今年2月18日播出的东方卫视的头脑风暴上，观点显得如此相左的老潘和王石终于真正面对面坐在一起。

　　这次，在距“深圳、广州两地出现拐点”的言论两个月后，王石进一步认为不光华南地区的房地产出现拐点，连全国 房地产都出现了“拐点”。王石的数据显示了库存房子的数量，全国主要城市中有一半城市库存超过了6个月，最长的是厦门 ，超过了1年，北京则接近6个月。王石认为，超过6个月库存是有危险的。而且中产阶级买不起房，说明这个房市有问题。

　　而潘石屹的数据与王石的却大相径庭，他说北京2007年政府颁发预售证的房屋是14.5万套，2007年实际 预售了14.4万套，只有1000套的积压。潘石屹对未来中国房地产市场的大势比较乐观，认为真实的需求将支撑中国房 地产业的发展。

　　两位老总的不同观点也立刻在行动上反映出来。万科已经以降价的实际行动配合了他们的判断。2月21日，春节假 期刚过，万科在上海的10个楼盘，集中签约，优惠5％，万科在这次特卖会上累计成交170余套，占全部推出房源的70 ％，当日套现2.57亿元。在广州、北京和成都，万科也开始降价。而SOHO中国则按兵不动。

　　由此可见，全国开发商显然已经分成了两个阵营。

　　其实，王石和潘石屹两位地产界名人对于“拐点”的判断都有自己的立场和依据。但是万科和SOHO中国显然是两 个不同类型的公司。

　　在中国整个房地产业中，万科是最大的专业住宅开发企业之一，而坚守在北京的潘石屹则对商业地产一直情有独钟。 这两个市场面临的宏观政策压力不同。自2007年下半年起，国家的一系列宏观调控政策无一不剑指住宅市场。数据显示， 2007年的最后两个月，万科的销售收入和销售面积连续出现两位数以上的大幅下降。所以，王石肯定比潘石屹更能感受到 住宅市场已经出现和将要出现的变化。

　　看上去，王石和潘石屹的观点似乎有巨大的分歧，可谁知道就是一场场的观点争论为房地产市场凝聚了人气，并推高 了价格。