专家称政府退出房地产利益链才能降低房价

　　■本期嘉宾

　　顾云昌：国家建设部住房政策专家委员会副主任、中国房地产业协会副会长

　　蔡继明：全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长

　　曹建海：中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任

　　李文杰：中原地产华北区（董事）总经理

　　“目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，我估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科技产品。”

　　———蔡继明

　　“政府首先不要把房地产行业作为聚宝盆、生财之道，作为财政收入的重要来源。政府一定要坚决退出房地产利益链，支持发展基于非营利目的设立的各种开发机构，支持居民自建活动，坚决打击房地产投机活动。”

　　———曹建海

　　房价持续上涨，已经多年成为社会关注热点。

　　2004年，国务院开始将房地产业列入过热的四大行业进行宏观调控。2007年，各种调控措施多达20余项，全国上下关于房地产业的话题更是纷争迭起、分歧大于共识。

　　今年两会期间，王超斌、蔡继明等10位全国政协委员，联署了一份《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》。委员们通过调研得出结论：房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连，有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%～20%，而这种税费已占到地方财政收入的30%～50%.

　　政府似乎也已经意识到了房地产业及社会住房保障面临的严峻问题。“抓紧建立住房保障体系”首次写入政府工作报告，在2008年政府工作的基本思路中，也专门对“建立住房保障体系，要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”进行了论述。

　　“居者有其屋”一直是中国人的梦想，但何时才能实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”？中国房地产业将如何调整？广大民众的住房需求如何才能得到有效保障？“小产权”房对住房保障有何启示？在这些重大议题面前，政府应有何作为？本期《国是开讲》约请熟识这些议题的嘉宾，探讨房地产业及住房保障体系面临的种种问题，不求面面俱到，只求深切要害，对症下药。

　　城镇房价虚高3-5倍

　　以北京为例，2007年“房价-收入比”为21.9，而国际平均水平为3-5倍

　　南都：近几年来，房地产业的话题甚是热闹。请问诸位对目前的房地产业有什么整体的感受及判断？

　　蔡继明：我认为目前房价过高，超出了普通消费者的支付能力，或者说是占民众消费支出的比重过高，这是一种不合理的现象。北京、上海、广州等大城市的买房支出比重都超出了国际上公认的界限。

　　曹建海：我认为城镇房价普遍虚高3-5倍，泡沫化极其严重，注定不可持续。以北京为例，单价1.5万元，一套90平方米的住宅要卖135万，2007年底城市家庭平均收入6.16万元，则“房价-收入比”为21.9，而国际平均水平为3-5倍。请注意，这是在中国教育、社会保障非常不完善的情况下的房价，如果依照发达国家已经相当完善的社会保障水平，则我国居民承受的房屋支出负担那就更高了。

　　李文杰：去年实施的调控对市场造成了一定的影响。这个影响在不同的地区是不同的，特别是在投资者比较多的地区，房价下调的幅度比较大；有的地区则交易量普遍下降，客户观望。我个人觉得市场的整体情况是健康的，良性发展的。房价从去年底下降，但进入3月份以来不少客户认为今年的房价走势比较明朗，所以交易额有所回升。从整体上来说，由于最近几年各地都产生供不应求的局面，价格还是有上涨的空间。

　　地价税费占了房价50%

　　建筑成本其实很低，北京房价在一两万，其中一半是土地和政府征收的税费

　　南都：就目前而言，广大民众的感受还是“不能承受房价之重”，房价虚高是民众最真切的反映，为什么走到这个地步？

　　李文杰：虚高谈不上。由于政府采取了各种政策来抑制房价，所以说房价应该是“稳定的上涨”。不同的地区对高低的定义不一样，比如北京的房价和上海、深圳比不算高，高低是相对的。如果政府解决了中低收入家庭的住房保障问题，房价自然会有调节。

　　曹建海：主要有两个原因：供给上的地方政府和房地产开发商的垄断性，对居民在公有制土地中的权利漠视，政府严厉禁止任何非营利机构开发住宅，老百姓被迫从任意控盘的房地产开发商手中购买房屋，成为房价上涨的内在动因；另一方面，国家政策特别是信贷政策缺乏对住房需求，特别是投机性购房缺乏必要约束，导致一些以盈利为目的的投资客进入，他们以房屋囤积为基本手段，以低买高卖获得暴利为目的，一步步推高了房价。

　　蔡继明：两个方面———供给和需求双方的影响。从需求一方来说，需求的构成不合理，比如一个城市的购买群体不仅有当地人，还有很多外地的购买者，外地购买者一般都是高收入阶层，这构成了需求曲线偏高的原因之一。还有一部分人投资住房，我们会发现很多住房都已经售出，但是夜间这些房间都是没有灯的，实际上是没有人居住。投资者是预期将来房价会进一步上升。普通居民的需求就会受到影响，没有在他们支付能力范围之内的房子可供购买。这个低收入人群的需求就被淹没了。

　　从供给一方来说，房地产开发商能够接受什么样的价格，主要取决于成本和利润。目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，我估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低，不同的地区、不同的房屋结构不同，但建筑成本一般在1000—3000元每平米左右，比如说北京的房价在一两万，其中就有一半是土地和政府征收的税费。

　　从市场结构方面来看，房地产市场是一个垄断的市场，几家大的开发商垄断了房屋的供给，政府对土地的供给也加以严格的限制。这样，市场就没有形成自由的进入和退出，没有形成完全的竞争。现在房地产开发的利润要远远高于社会的平均利润率。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科技产品。

　　顾云昌：要寻找房价虚高的原因，从市场经济的规律、房地产业的特点、中国房地产业的特性这三个方面找原因。用市场的办法，有形的手和无形的手一起作用来促使房地产业平稳发展。

　　钱松地紧———钱很多，流通性过剩，土地供应相对紧张，要收紧地根，需求旺盛，而且相当部分是投资性需求。再加上2007年的大牛市，导致许多供应商、投资者都来加入房地产行业，比如海尔、雅戈尔。必然导致土地的供不应求，地价的上涨。

　　房价高涨在于政策

　　政府应该允许、促进公平竞争，放开土地市场，房地产高额的利润也会下降

　　南都：依据蔡继明等委员的调研结论，高房价是跟政府对房地产业收取的税费过高有关。在高房价这个问题上，政府有什么责任，开发商又扮演了怎样的角色，这都需要厘清。

　　蔡继明：有的开发商把土地征来后囤积居奇，但我想即使存在这个现象，也是因为政府在房地产管理上有漏洞，大量的土地闲置、资金没有到位。如果管理得当，闲置的土地是要承担罚金的。我觉得没有必要过多追究开发商的责任。为什么能获得暴利？有些开发商通过不正当的手段获得了土地，比如一块土地本来是商业用地，他们就通过走公益性用地的程序，用很低的价格获得土地，然后去盖豪华住宅，获得了巨大的收益，从而也就减少了廉租房、经济适用房的用地。从这一点来看，开发商是有责任的。

　　这个责任其实最终的根源还是在管理上，土地用于公益性住房是要经过严格的程序的，不能开发高档商品房；或者开发出来的廉租房、经济适用房最后也没能进入真正需要它们的人群手中，这个也是管理的责任。另外，政府应该允许、促进公平的竞争，放开土地市场，房地产高额的利润也会下降。

　　政府是进退两难的，一方面要有责任为公共的利益、为社会的和谐、公平，为低收入阶层提供必要的居住条件，另一方面政府要发展经济，通过地方经济的发展获得财政收入，才能搞好城市建设，这笔钱的30%-50%要通过房地产开发获得。这样就造成了住房价格居高不下，而普通居民又买不起房的两难局面。

　　曹建海：税费过高是影响房屋成本的一个因素，但不是根本原因。因为税费再高，开发商一样可以获得暴利，关键是他们拥有“成本-价格”联动的体制护航。

　　所以，根本的还在于我在上面提到的两个方面的原因：不允许老百姓以成本价获得住房的诸如自建房、集资建房等方式存在，不允许未经地方政府和开发商盘剥的任何新建房屋进入市场；所谓的“需求”，实际上的炒房，导致房屋被反复交易，价格节节提高。（来源：南方都市报）