分期首付：楼市拐点的标志

　　3月7日下午2时，记者以买房人的身份，来到位于广州环市东路371～375号的招商银行广州世贸支行。

　　该支行负责一手房交易的工作人员邢磊接待了记者。她介绍说：申请贷款需开具本人的收入证明(贷款支出占月收入的一半)、工资流水、身份证、户口本、婚育证明等。其中存折工资流水中的存款余额应该反映出能够交纳房贷的30%。并将已经交纳房价30%的首付款发票收据及复印件交给申请贷款的银行审核。

　　当记者讲明看中富力桃园诺丁郡Ⅱ期的房子，并打算参加富力的首期免息月供计划，这样就无法提供三成首付完全缴纳的发票凭证时。邢磊肯定地说：“贷款是肯定能办理的，提供不出发票凭证，出示股票、基金的收入证明，一样可以办理，只要能证明你的偿还能力就行。关键还是看你自己。”

　　她同时表示，对于富力桃园的这种促销手法，他们(银行方面)是知道的。其实，分期交付首期房款在广州的房地产界不算是营销创新，现在也还有其他地产商这样做。

　　记者随后仍以买房人身份走访了几家工商银行、农业银行的营业网点，工作人员均表示，分期交付首期房款也可以从银行贷出钱来，只要能证明自己在广州有正式工作，有偿还能力就行。

　　就在记者调查的过程中，陈旭再次拨通记者的电话澄清此事。“我已经询问过相关的业务部门，分期交付首期的方式绝对不可能经过我行的支行办理出来。”陈旭说。

　　3月10日下午，记者又收到来自工商银行广州省分行营业部的回复称：“我行认为，相关的营销创新都要符合《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的规定。为此，我行将与富力集团积极沟通，共同探讨这种销售方式的操作性，防范可能带来的风险，为客户提供优质的房贷服务。”

　　而在广州市银监局，接待记者的该局办公室主任李建平，对记者所了解到的情况未置可否：“对于分期交付首期等问题，广州市银监局下属的统计信息处正在对广州地产市场做这方面的调查，但因结果还没有出来，现在还没法答复。”

　　分期首付：楼市拐点的标志

　　广州楼市自2007年下半年来表现惨淡。从广州市房管局公布的今年1月份广州城区十区的市场数据显示，广州十区房价已跌破万元，一手住房成交均价为9766元/平方米，比去年12月份10586元/平方米下降820元。成交量也一再下挫，1月份广州十区一手住房成交量仅为35万平方米，创下近年成交量最低点。另一数据显示，截至2月28日，广州十区当月共完成一手商品住宅签约2067套，日均签约74套，创造了近两年来的日均最低纪录。

　　当地机构还统计到，今年春节期间的楼价比2007年“十一”黄金周前下降了20%～30%。而在今年1月，由《第一财经日报》所做的经济学家调研结果还显示，35.7%的经济学家预期广州、深圳等一线城市的房价还会继续下跌。

　　“关键看三月能否回暖。”开发商们少有的达成了共识：打算拼死一搏，全力制造一波销售小高峰，他们认为只要刺激出一波好的行情，就能令市场重新由阴转晴，吸引那些观望的海外热钱重新追捧中国房地产。

　　因此从2月中下旬开始，诸如“多重优惠”“打折降价”“买房送车位”“推出半价单位”等等促销手段令人目不暇接。

　　是否推出“轻松首付”措施，历来是买方市场还是卖方市场的分水岭。“目前市场出现滞销和成交低迷、房价下跌的态势，这种现象至少说明开发商已经有些不择手段进行促销，市场出现逆转。我觉得可将其视为出现拐点的标志。”寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同对《中国新闻周刊》说。

　　韩世同也警告称：“在房价过高的阶段允许零首付或低首付是十分危险的做法，因为只要房价小幅波动就有可能导致原本不具备供楼能力的购房者断供和弃贷。相对而言，开发商只是承担小额的风险，而大额的风险则在由银行承担。”

　　假如购买一套100万元的房子，业主首付三成向银行贷款七成，那么银行就会对业主是否具备70万元本金基础上再加利息的还贷能力做出评估。若业主只是首付了一成，那么他事实上面临90万元本金的还贷压力，超过了银行对他评估的70万元还贷能力，开发商降低的首付价差就将成为银行的风险。而购房者一旦脆弱的资金链断裂，最终面临无钱可还，将被驱逐出屋的厄运，银行贷出去的巨额贷款则将变成手头积压的“烂尾房”。

　　3月6日，在全国人大会议间隙接受记者采访的中国银监会主席刘明康表示，他可以确定中国不会发生类似美国的次贷危机。支持他这一判断的最大理由，正是因为中国不允许降低房贷首付款比例，中国不可能“零首付”。

　　仍在勉力支撑的房地产开发商、大大降低了房贷业务的银行、居民们更加难以实现的购房梦，还有严防经济更热的宏观政策，以及防范风险扩大化的监管要求，以上多方的微妙博弈仍在继续。突破这一困局的尝试还将不断上演。 ★《中国新闻周刊》广告热线010-88395566转195、010-88398031，发行热线010-88395566转157、010-395171，客服热线800-800-9999