深圳房价可能还没降到位

　　受访人：

　　陈丹雯航天地产总经理

　　宋丁综合开发研究院旅游与地产

　　研究中心主任

　　张伟中原地产深港研究中心总监

　　王锋市房地产研究中心副主任江冰河戴德梁行深圳公司董事 湛先生市民 (从事培训行业)

　　对于房价的涨涨跌跌，现在人们谈论的很多。就目前深圳人的收入水平、发展商的开发成本而言，现阶段深圳合理的房价水平应该在一个什么样的区间？就此，记者采访了几位知名业内人士、专家和市民。

　　1

　　深圳房价

　　合理水平

　　陈丹雯：房价在什么区间比较合理，主要看地段。比如说在关内还是关外，通常关内的在每平方米20000元左右，关外的在每平方米10000元左右。

　　宋丁：从市场的需求看，我的一个基本判断是，房价应回到2006年底和2007年初的水平。现在关键是房价能不能回到那个水平，也就是说，从去年最高水平上要跌去50％。从目前的房价看，与去年9月时比较，目前已经跌去了30％。

　　王锋：深圳和北京、上海、广州属于一线城市，房价应该都是在一个高档水平，即每平方米万元以上。这四个城市目前都处于调整期，哪里才是合理区间比较难说。目前看来，深圳经济长期增长势头不变，房价长期上涨趋势也不变。

　　湛先生我认为深圳房价的合理区间大概在6000～30000元／平方米。尽管现在房价下调了，但我认为，如果市场观望情绪不再蔓延，有成交量的支撑， 房价还是会上去的。

　　2

　　衡量房价

　　合理尺度

　　陈丹雯：成本是关键。现在很多建筑材料都涨价了，人工成本也不断增加。只要控制好成本，再加上合理利润，这就是衡量深圳房价是否合理的尺度。

　　江冰河：影响房价的因素很多，很难以一个独立的标准来衡量它是否合理。我们知道任何商品的价格总是围绕价值上下波动，商品房也不例外，但具体时间段的价格点甚至价值都会受到众多要素的影响，包括城市建设状况、经济发展水平、消费者的购买能力、人口增长、金融环境、投资市场的发展等。通常用到的房价收入比、租售回报率其实也只是部分要素的组合，并不全面。

　　王锋：目前来说，房价收入比是衡量房价是否合理的一个重要标准。但目前深圳等城市的收入结构并不平衡，因此，单靠房价收入比衡量也是不科学的。衡量房价合理尺度需要加入一些其他指标。

　　3

　　新房价格

　　会否再跌

　　宋丁：现在推出的楼盘许多都是发展商多年前拿的地，成本不高，而经过去年和前年房价的暴涨，房地产已经成为一个暴利行业。一些理性的开发商已经率先出手降价，实现资金回笼。因此从大势看，目前市场仍在筑底，仍然处于下降通道。

　　江冰河：近几个月，深圳楼市出现局部调整，部分楼盘价格开始松动。预计自用型买家的适时入市，将令成交量逐渐回暖，在经历此次价格局部调整后价格也将趋向稳定。不过，从国家的调控政策以及外围的经济环境来看，预计2008年深圳的楼市上升空间有限，并且阶段性的调整不可避免。

　　张伟：楼市与股市有相似之处，下跌时会寻求一个支撑，而这个支撑就是前期的密集成交区。对于深圳的房地产市场来说，密集成交区应该在2006年底和2007年初，也只有到那个区间，市场回到了买房者和投资者的成本区域，楼市才会形成底部。

　　4

　　未来数年

　　房价走势

　　江冰河：对于未来市场的发展，我们要从影响它的要素入手。1、强大的刚性需求和供应不足将支撑深圳楼市总体呈现稳定上升态势；2、快速的经济增长将为房地产市场带来强大的支持；3、人民币的持续升值和投资渠道的缺乏，将继续支持不动产价格的提升；4、持续的宏观调控将逐步稳定市场，低速运行的调整阶段之后将迎来深圳楼市的稳定发展。

　　陈丹雯应该还有一段时间的调整期，但是在这段调整期内，房价可能会在稳定中缓慢地上涨。

　　王锋：我预计深圳楼市此次调整期会稍长，但不可能是长达三四年，毕竟深圳的经济、社会发展未受外界大的压力。我认为，深圳房价在一两年的调整后会保持向上的趋势。目前关键看成交量，如果成交转暖并活跃起来，调整期会较快结束，相反则会延长一段时间。