北京保障性住房供地悬疑：住房用地多房子少

　　本刊记者 章剑锋 发自北京

　　某种程度上，统计数据也许有助于安抚北京市广大居民在住房问题上抱有的焦虑情绪。

　　官方的一份中期土地规划显示，从2007年到2010年，北京市会供应860公顷土地用于经济适用房和廉租房建设。从年度土地供应进度来看，北京市有可能超额兑现上述承诺。不久前，国土资源局方面应询告诉本刊记者，2007年该市用于廉租住房和经济适用住房建设的用地实际供应451公顷。这一数量是原年度供地计划指标的两倍之多——北京市去年计划用于保障住房建设的土地供给为220公顷。

　　这令很多人找回信心。首位倡导合作建房的北京民间人士于凌罡较为肯定地告诉记者，据他所能预知，自今年始，保障性住房和政策性住房的供给比例会越来越大。他说，以前都是被“忽悠”的那些决策，现在刚开始落实，一切都需要时间。

　　目前还不清楚这种信心能被维持多久，因为许多看起来极其抽象的书面数据仍需要做进一步观察。根据过去多数年份的经验，一些担忧随时可能浮现，即这些土地供应数据是否属实？在进入具体的房屋建设环节后，又能否全部形成有效供给，而不被明里暗里打上一些折扣？这都是值得深究的问题。

　　供地不少、房子不多

　　事实上，考察官方提供的数据能够发现，近3年北京市的保障住房用地都是实现年度超额供应的。2005年开始，北京市采取了向社会公开年度供地计划政策。当年该市土地供应计划中经济适用房建设用地是200公顷，实际供应近300公顷，与年初计划数相比完成了148%；2006年，北京市全年经济适用房用地供给532公顷(含享受经济适用房政策保障性住房)，完成年初供地计划300公顷的170%。

　　但是，想要弄清楚北京市保障住房用地的利用效率，无疑是一件困难的事情。记者通过不同渠道获得的诸多信息，不同程度昭示，北京市历年保障住房土地供应与房屋实际产出是不成比例的。

　　北京市社会科学院编制的2007年度蓝皮书报告显示，自1998年保障住房政策被确定为住房市场化改革的基调伊始，北京市即着手经济适用房建设。1998年至2004年，北京市累计建成经济适用房约1411.8万平方米。此份小范围公开的数据由北京市房地产协会学术专业委员会课题组负责调研得出，课题组在报告中详细列明了这些年份里经济适用房的具体施、竣工面积。

　　在未能提供北京市于最早年份里经济适用房的确切供地数量这一前提下，报告披露，1998年北京市经济适用房施工面积为246.3万平方米，竣工面积为28.6万平方米，此后一直到2004年，历年的施工和竣工面积分别为1999年的401.1万平方米、122.9万平方米；2000年的324.9万平方米、176万平方米；2001年的584.7万平方米、234.3万平方米；2002年的660.2万平方米、228.4 万平方米 ；2003年的802.5万平方米、322.8 万平方米 ；2004年的793.2 万平方米、298.8万平方米。

　　蓝皮书内未提及2005年、2006年和2007年经济适用房的施、竣工面积，但北京市统计局的数据显示，这3年内全市经济适用房施、竣工面积分别为783.4 万平方米、325.6 万平方米；806.5万平方米、323万平方米；710.5万平方米、237.2万平方米。统计提示，最近3年间，北京市经济适用房的竣工面积正逐年同比下降。从这些数据来看，北京市经济适用房的实际供应增长要远小于土地的供给增长。

　　北京房地产业界人士杨少锋对记者说，房地产项目从拿地、立项到施工、建成，有一个漫长的过程。一般而言，一个项目由拿地到正式开工需要10个月时间，施工过程平均也需10多个月，此外还涉及分期分批建设的问题，项目耗时两年时间是很普遍的。

　　负责北京市社科院蓝皮书中房地产一章调研写作的北京市房协学术委员会委员蔡金水告诉记者，这种情况由多个“不积极性”因素导致。其一是向来以卖地生财的地方政府拨地不积极；其二是追求利润最大化的开发商建设不积极；其三是经济适用房一般都被建设在偏僻地带，早年更多属荒凉区域，购买者也不甚积极；其四是项目规划部门不积极，有些项目规划总处于变更状态，迟迟不能确定。

　　蔡金水曾任北京市房地系统的主管官员，他说，这些不利因素致使经济适用房领域出现“供地不少、房子不多”的怪现象。

　　被削弱的建设比例

　　当然，简单地将北京市历年来经济适用房的施工面积与竣工面积作比较，并不能完全再现“供地不少、房子不多”的供给事实。一些分析师告诉记者，上一年度划拨的土地不可能在当年就被全部利用、建设完毕，一个年度内划拨出去的土地可能会由于种种原因被搁置到下一年度开发，成为下一年度的新开工面积进入当年统计。这样逐年推移累进，很难确知用于经济适用房建设的土地存量究竟是多少，实际又被利用了多少。

　　记者同样无法确认这一点。不过，北京市建设委员会方面应询告诉记者，经济适用房项目除建设用地通过划拨取得、销售价格由政府核定、行政事业性收费享受政府优惠，以及后期只能销售或出租给符合条件的低收入家庭等与商品房有所不同外，保障性住房项目与商品房项目的开发流程基本相同，均需要办理立项、规划、土地、建设等方面的手续。据此分析，人们仍然可以从后续立项、规划等环节了解土地供给与房屋实际产出的具体情况。

　　北京市规划委员会的规划数据库显示，1998年到2008年的10年时间，北京一共拨出23幅土地用于经济适用房建设，廉租房建设用地则只有2幅，这些地块分别获得了相应的建设用地规划许可证。在开工建设之前，这些分期、分批和分阶段开发的地块还需要分期、分批次获得出自规划委员会的建设工程规划许可证。

　　然而，具体到建设工程规划许可层面，记者发现，从1998年至今10年间，北京市一共分153个批次发出总计44个建设项目工程规划许可证(包括房屋本身、以及相应的项目配套工程建设许可)，廉租房为6个批次4个建设项目工程许可证。值得注意的是，在这些建设项目工程许可中，需要剔除军队系统、中直机关单位、其他体制内单位的经济适用房建设项目总计27个(这些项目建成后均在单位内部定向分配，不进入市场)，还需要剔除同一地块中用于规划学校、地下车库这样的单独项目许可。最终真正获得建设项目工程许可证、又可用于市场交易的经济适用房项目少于17个。

　　北京房地产从业人士杨少锋说，在2007年前，经济适用房建设是一直被削弱的，比例非常之小。这位人士表示，关于这方面的数据，没有办法用百分比来界定和衡量。

　　透过北京市规划委员会的规划信息以及北京市建委实时监控的销售信息来看，过去10年间，北京市的经济适用房建设新开工项目、新销售房屋有很多是建立在多年以前的旧地块基础上的。有些旧地块的房屋产出异常缓慢，比如回龙观、定福家园、天通苑等经济适用房地块，这一批分别自1998年、1999年和2004年取得规划的地块，直到最近两年里仍有房屋被批准销售，建设周期之长，可见一斑。