易宪容：大家不要被开发商忽悠了

　　《瞭望东方周刊》记者肖强/北京报道

　　以后的楼市将是“民生的市场”

　　万科董事长王石发表“拐点论”以来，深圳、广州、上海地产商大打促销广告，似乎在印证这个判断；可不久，同样 级别的地产大鳄华远集团总裁任志强、SOHO中国董事长潘石屹就在北京举行的2008房地产发展年会上站出来否认房地 产市场出现拐点。楼市“拐点”究竟只是一个幻象，还是无可置疑的事实，《瞭望东方周刊》记者就此采访了一直关注房地产 业的经济学家、社科院金融研究所研究员易宪容。

　　土地市场酝酿巨变

　　《瞭望东方周刊》：不管是在研究者还是房地产商中间，楼市是否出现“拐点”，都是一个有争议的问题，你怎么看 ？

　　易宪容：国家政策的根本改变，使得开发商的经营模式不得不改变。开发商过去弄一块地，房子建好以后就放在那里 捂着。为什么？因为钱不是开发商的，是银行的。银行利率那么低，它当然没有风险，当然可以把房子放在那里。

　　现在，如果是一个有远见的开发商，它就会预料到，房地产市场其实是一个高风险市场，早几年的经营模式已经不适 应了，它必须改变过去的经营模式，适应市场本身的发展趋势。

　　王石为什么提出拐点论？因为他已经看到了趋势，做好了准备，他比别人早走了那么半步或一步。

　　开发商如果都能够明明白白地看清楚，不以过去的经验来看未来发展，我想房地产市场的调整是必然的。如果看不清 楚这一点，这些企业一定会在未来的市场中被淘汰。

　　《瞭望东方周刊》：最近土地市场连爆冷门，高价地频频“流拍”，这是否意味着开发商也开始正视拿地风险？

　　易宪容：土地价格永远是房价决定的，房价高，土地价格就跟得上去，土地价格下调，开发商就不敢囤地了。土地“ 流拍”说明开发商已经意识到房地产市场是一个高风险市场，意识到未来的房价会回归理性。开发商知道的信息比普通消费者 多得多，他们都不敢囤地了，为什么我们买房人的脑袋不转一转？

　　《瞭望东方周刊》：未来一两年土地政策会有进一步变化吗？

　　易宪容：土地供应透明度会提高，2006、2007年出台的一些土地政策落实下来对土地供应模式会有大的调整 。

　　土地仅仅是由政府来供应还是允许村集体供应，涉及土地供应的多元化问题。1982年的宪法规定把村土地收归国 有，未来几年，这方面将会有一个大的突破，土地市场的供应主体会走向多元化，土地市场会形成有效的竞争机制。

　　房地产走向“民生市场”

　　《瞭望东方周刊》：除了价格因素，2008年的这个“拐点”还有哪些根本性变化？

　　易宪容：可以说，2008年以前的房市是投资者的市场，以后的房市将是“民生的市场”。可以从几个方面来理解 ：

　　第一，政府已经将廉租屋、经济适用房、限价房的比重列入议事日程，会做出基本的规范。本届政府新成立了住房和 城乡建设部，这意味什么？这是一种决心。

　　第二，房地产市场今年和以后生产出的产品，是2006年“国六条”中所说的占市场需求总量70%以上的中低档 产品。

　　第三，2007年下半年开始，有359号和452号文件，两个文件基本上对房地产投资和消费做了严格的区分。 作为投资的房地产市场，政府要对市场价格进行一定程度的限制。

　　最近，国务院出台了一个2008年工作要点，核心之一就是要打击炒作土地和住房。所以，2008年房地产市场 会发生根本性改变。

　　《瞭望东方周刊》：有房地产开发商认为，廉租房政策是缓解房价高企的重要措施，以后政府需要管的是占市场需求 70%的廉租房，开发商需要管的只是30%的高端住房需求。未来商品房的生产分工会是这样吗？

　　易宪容：廉租房不是房地产市场最重要的问题。政府怎么可能保证70%的住房呢？这样做的结果是比计划经济还计 划。钱从哪里来？中国一年住房销售5万亿元，70%就是3.5万亿。我们财政总收入才突破5万亿。

　　为什么开发商这样说？他们是在为他们商品房的高房价辩护。住房保障应该是全覆盖的，不仅仅是针对廉租屋、经济 适用房、限价房而建立的住房体系。住房保障最核心的概念是以市场为基础，政府通过各种方式，比如说财政补贴的方式，优 惠利率方式，税收优惠等等方式让不同层次的居民，能适得其所地买到房住，而不是现在所说的“保障归保障，市场归市场” 。

　　有人说香港特区政府、新加坡政府出钱建的保障性住房占到50%、85%，但你要知道，它们就一个城市，几百万 人口，不及北京市一个海淀区的人口。这么小的地方，国家资金投进去好弄，但涉及全中国的时候怎么做？

　　对中国内地来讲，如何保证每一个居民有支付能力来购买现在市场上的住房是最重要的。对此，政府也有一系列政策 规定，比如说廉租屋应该采取货币化的补贴方式，直接分配到低收入家庭手上。

　　在欧美国家，一般廉租屋的比重是3%～5%，最多也就是到6%左右；20%以上的住房完全由市场定，你可以做 投资，也可以消费；剩下70%的住房规定为只能是完全的自住，这70%的商品房，你如果想用来投资，多买一套，就要交 很高的税和利息。

　　新任住房与城乡建设部部长讲得好，未来房地产市场的供应模式，永远是以市场为基础，但是在市场部分，也有政府 补贴作保障。

　　调控政策不会松动

　　《瞭望东方周刊》：最近有些报道说，第二套房贷政策可能会有松动，你觉得有可能吗？

　　易宪容：现在的第二套房贷政策本来就很松，还能松到哪里去？和欧美国家比，中国按揭住房整个标准要松起码10 倍以上。在美国，你只能买一套住房作为消费。买第一套住房，所得税等等方面都不控制，物业税也可能比较低；但买两套以 上，就要进行控制，所得税要交，贷款利率也很高。

　　如果按欧美国家那种标准，很多有两套房的国内民众现在就要面临物业税问题，天天交税，5年交下来，这个房子钱 就没有了。另外还有所得税问题，你想投资性购房没有关系，但你要买卖，可能让你一分钱都没得赚，还可能亏损。

　　第二套住房的市场准入不仅仅要提高，而且还要对供方的限定更严格。否则，如何做到居者有其屋，实现全覆盖？

　　《瞭望东方周刊》：今年是奥运年，在此背景下，有开发商宣称，国内有巨大的婚房需求，同时还会带动许多国际需 求。如果中国房价要跌的话，也会有一个“过渡期”和“潜伏期”，这种判断是否合理？

　　易宪容：现在的房价下，新婚夫妇对房子需求是不是有效需求？要结婚，要买房，你有能力吗？

　　其次，奥运对房地产市场到底有多大的影响？北京市为办奥运多年来总投入1400多亿，1400多亿和中国一年 的GDP相比有多大，不到千分之一。所以，尽管奥运对北京有一点点影响，但这种影响几乎可以忽略不计。为什么这些人炒 作奥运？因为他希望把炒作概念作为一种营销方式，大家不要被开发商忽悠了。

　　《瞭望东方周刊》：股市巨跌，有开发商就建议股民把股票卖了去买房子，你赞成这种做法吗？

　　易宪容：你真要卖掉股票去买房那就蠢到无可救药了。股市已经跌了50%，你已经深度套牢了，现在亏着出来，你 也没有分清楚房价是高还是低就买房，如果你恰好在房价高的时候去买房，到时候房价一跌，本来只套一次，现在就套两次了 。

　　地产商为什么感觉资金紧张

　　《瞭望东方周刊》：经济学界提出“拐点”是宏观调控，也就是信贷收紧的直接后果，你怎么看？

　　易宪容：2008年，尽管从紧的货币政策一直在执行，但我们掌握的数据是，房地产信贷增长35%以上，比早几 年增长得还快。2008年1月份信贷增长已经8000多亿，加上外币已经9000多亿。2月份尽管有过年和雪灾的问题 ，数字增长得比较慢，但一季度信贷肯定快速增长。

　　我们知道，银行信贷很大的比重在房地产市场，所以，现在根本不是钱少地多的问题，而是房地产市场政策改变，导 致房地产商要完成一套购销程序，占压的资金数量成倍提升，这是一个革命性的变化。这说明现在房地产企业进入门槛、企业 信贷门槛和个人消费信贷市场准入标准都提高了。

　　《瞭望东方周刊》：你是认为这次的“拐点”并不是一时货币政策所致，而是长期对楼市的调控终于见效了？

　　易宪容：从我们掌握的实际的信贷数据来说，从紧的货币政策不仅没有使银行信贷的增长放缓，流入房地产市场的资 金并没有减少，而是恰好相反。

　　2008年1、2月份，全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，比2007年同期快了8. 6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%、37.7%，快于上年同期分别为7.6%、 16.2%、5.5%。

　　这些数据表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且增长速度又恢复了早几年的水平。同时，房 地产投资的快速增长已经开始向中西部地区全面转移。

　　再从房地产开发投资资金来源的情况看，1、2月份房地产开发资金达5653亿元，同比增长31.9%，高于2 007年同期10.4%；银行信贷资金达2779亿元(银行贷款和定金与预收款)，同比分别增长36.9%和35%， 分别高于同期24.7%和15.7%；自筹资金1944亿，同比增长28.3%，高于同期7.8%；其他资金来源21 26亿，同比增长35.4%，高于同期9.2%。

　　《瞭望东方周刊》：既然如此，为什么仍然有开发商认为今年资金紧张，目前房地产市场面临的主要问题是缺钱？

　　易宪容：这就是可喜的变化，说明房地产商前几年“空手套白狼”的一些手法不可行了，发生了不可逆转的变化。

　　可能有以下几个方面的原因：一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的 获得方式都发生了根本性的变化。如果开发商没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。即使开发商已经获 得了土地，如果没有充实的资金如期开发，土地增值税也会大大增加开发企业的成本。资金实力不足的开发商面对的资金问题 就会比较多。

　　二是房地产政策的调整促使开发商经营模式改变。以前在银行金融支持下开发商可“囤房囤地”，现在只能指望通过 “分期首付”或“零首付”来吸引购买者。两种不同的房地产经营模式，对银行资金的依赖程度差异很大，从而使得开发商感 觉资金紧张程度加深。

　　三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在单个开发商手中的比重减少，这样开发商容易感觉资金 紧张。再加上资本市场股价快速下跌，开发商融资渠道收缩。这些都增加了开发商融资的紧张感。