制度探索者直言冒风险

　　冒险

　　虽然宣城试点备受各方推崇，但宣城房管局对媒体的采访请求一概谢绝。

　　由于目前农房登记发证与交易管理工作，“尚处于探索摸索阶段，很多东西不便公开谈。”4月17日下午，宣城市房管局办公室一位负责人说，而且“政策能够突破到什么程度，我们还不清楚”。

　　宣城房管局的对外口径与此前安徽省建设厅如出一辙。前述安徽省建设厅办公室有关负责人告诉记者，目前安徽省建设厅房产处正在制定集体土地房屋登记管理办法，并征求金融、土地等部门的意见。

　　“关键这个办法里面有无突破。”一位知情人士透露，正因为此事涉及到多个部门，所以比较敏感。

　　本报记者通过多个渠道了解到，探索者之所以直言自己是“冒着风险在干”，确实因为在法律、政策等多个维度存在风险因素。

　　首先是法律障碍。目前，除《担保法》第三十六条规定，乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押和法律、法规允许集体经济组织成员(村民)之间的房屋买卖外，其他方面的流转问题一直是法律的禁区。而我国《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

　　一位业内专家指出，由于存在法律障碍，作为主管部门，宣城房管局自然无法有效避免因行政行为不当而引发的行政复议或行政诉讼案件的发生，无法规避房屋转让、抵押登记等因操作不规范和工作不严谨带来的风险。

　　其次，前述专家还表示，全面解禁农村房屋流转可能会触及农民基本生活保障，影响社会稳定。

　　目前，我国农村社会保障体系尚未全面建立，农民房屋及其项下的宅基地使用权是农民基本生活保障和安身立命之本，农民一户只有一处宅基地，一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，造成农民流离失所，影响社会稳定。

　　业内人士指出，出于上述担忧，《物权法》对解禁农村房屋流转并没有实现突破。另外，一旦解禁，有可能引起部分城镇居民因买不起城市住房，转向农村购房，甚至引发强势集团大量收购农村房屋，侵犯农民利益。

　　此外，由于集体土地房屋流转存在法律障碍，宣城市有关部门对房管局开展农村房屋登记难以统一思想，当地政府也难以出台规范性文件。

　　截至记者发稿，知情人士透露，4月中旬，宣城房管局曾请示宣城市政府，希望政府给出明确答复，允许试点继续推进，目前回复尚未下达。

　　4月5日下午，宣城房管局向前来调研的省建设厅建议，从农民根本利益出发，从促进新农村建设出发，积极争取安徽省政府出台全省农村房屋登记的地方规章，统一全省政策，为房地产管理部门实施这项工作铺平道路。

　　突围

　　“因为生产需要钱，农民主动找政府办证，而我们为了方便群众，只要具有一定的商业价值，我们就帮他们办(证)。”前述某镇政府人士称，农房流转已经成为农民拓展融资渠道的一种重要手段。

　　董钦德表示，目前农民对小额贷款的需求不大，三五千元只能解决买化肥、种子的小问题，而像开商店、搞船舶运输、合伙办企业、收购棉花等经营行为，资金需求量都在三五万至十万元左右，必须依靠某种融资渠道解决。

　　2007年，宣城市平均每宗乡镇集体土地房屋抵押的抵押额约为11万元。宣城房管局的统计显示，农村房屋抵押贷款额同比增长73.20%。由此表明，农村抵押融资的需求出现大幅增长。

　　2006年6月份，宣城房管局对宣州区向阳、古泉、溪口、狸桥等部分乡镇农村房屋登记情况进行了专题调查，调查发现贷款用途和结构为：种植业占10%、禽畜养殖业占15%、水产特产占9.88%、茶林特产占9.88%、农产品加工业占19.90%、农产品购销占19.53%、运输业占4.79%、服务业占4.92%，其他工业及服务业占6.13%。

　　上述调查认为，农村房屋登记不仅明晰了农民房屋产权，更重要的是通过房屋抵押贷款融资，支持了一大批特色产业、特色市场的兴起，促进了农业发展、农民增收。

　　董钦德告诉记者，如果集体土地房屋可以上市流转交易，意味着相关抵押贷款的第二还款来源可以变现，这有利于农信社的风险管理。

　　而现在的农村房屋交易管理制度，却使原本应成为担保融资最主要载体的房屋，受到交易范围的局限，其价值和可变现性难以实现，无法作为融资担保工具。

　　在近日的一次针对安徽农村金融的调研中，一位参与调研的人士发现，在安徽宁国，由于缺乏成熟的流转市场，农民房产的抵押没有银行愿意买账，农民融资受制于缺乏有效的抵押品。

　　令人担忧的是，房产抵押融资受限，为了满足资金需求，部分地方已经开始铤而走险。

　　上述参与调研的人士发现，在安徽宁国，已经出现未经监管部门审批的贷款公司，规模有3000万，贷款年利率为25%；“开业已有几个月，目前出现几笔贷款逾期；就怕政府管不住，搞成非法集资”。

　　业内专家认为，农房发证与交易制度的有效设立与顺利开展，在新农村建设中有着极其重要的地位和作用；除发挥融资渠道功能之外，还有利于充分保障广大农民财产权益。

　　而随着城市化进程，农民向城镇转移是必然趋势，农村房屋限于在农村集体组织内部转让，农村房屋必将供大于求，其价值不仅不能升值，反而趋向贬值；而转移到城镇的农民，其农村房屋却又失去效用闲置，造成资产的更大损失。

　　记者在采访中听到有基层房管人士呼吁：“从亿万农民根本利益出发，从促进新农村建设出发，应尽快取消农村房屋买卖限制，使农村房屋自由买卖合法化。”

　　对此，业内专家还建议，农房登记与交易制度创新，应遵循“有条件流转、渐进推进”的原则进行，弱化其对农民生活保障和农村稳定的负面影响。

　　在制度设计时，首先对在城镇有固定住所和稳定收入的农民，需要交易在农村闲置的房屋，方可实行房地产交易登记，依法严禁农村集体土地及宅基地转让、抵押。其次，循序渐进实施，先从乡镇街道附近、县乡公路两侧和完成了中心村规划的村庄进行突破，逐步扩大到全体村庄，以引导新农村建设。第三，为了防止农村房屋贱价出售，损害农民的利益，从房屋交易公平角度出发，建议地方政府制定农村房屋转让指导价格，逐步建立公平的农村房屋市场，保障农民权益。