中国小产权房难题有望在成都率先解开死结？

　　“一个轮子走路”之难

　　“合同无效”的判决，使很多人寄予厚望的宋庄房讼并未在农民房买卖的合法性上得以根本性突破。农村宅基地和建设用地的流转问题，依然困惑着宋庄。

　　2004年4月，胡介报从永顺镇镇长调任宋庄镇党委书记。

　　此前，宋庄虽然已成为国际上最知名的先锋艺术群落之一，但政府在其中的角色并不明显。胡介报看到了其中的巨大金矿。他多次向记者提及世界著名艺术区苏荷发展模式带给他的巨大启发，认为宋庄完全可以通过艺术家、艺术作品的优势资源，把这里打造成一个颇有特色的文化经济城市。雄心勃勃的计划包括建立以“画家村”为代表的文化艺术聚集区，建设以“ 中国宋庄当代艺术空间”为代表的文化旅游、展示、交易基地等。而这，显然也是一个统筹城乡的绝佳蓝图。

　　如今，宋庄的艺术家群落已经产生了可观的产业回报。据当地官方的数据，2006年宋庄镇文化产业投资达3.2 亿元，全年利税3.5亿元，艺术家作品公开拍卖成交额近亿元。

　　如果说早期农家院的交易盘活了农民手中闲置的房产，那么入住进来的艺术家则彻底改变了宋庄人的生活。据不完全统计，仅小堡村直接由文化因素产生的收益，约占村民人均年收入的45%。小堡街面上的门铺租金一路水涨船高。一位经营画框店的山东老板告诉记者，这3年来他的门铺租价涨了将近3倍，现在已经涨到4万到5万元，以后还会涨得更快。

　　人力资本奠定了宋庄发展的根本。这一过程中，农民房屋买卖本是艺术家、农民和政府三方获益的事，也代表了城乡一体化市场配置、城乡统筹的创新方向。然而，这一探索并不能从政策层面得到支持，仅国务院2007年12月30日关于 “城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”的通知就足以把他们挡在宋庄之外。

　　宋庄文化创意产业蓬勃发展中遭遇到的制度性瓶颈，在画家村官司中得以典型反映。

　　在宋庄案件法律问题研讨会上，一位中国人民大学教授呼吁：宋庄官司的判决结果应以对大多数人有没有利，对该地区公共、社会发展和大多数人有无利益为标准。如果多数人从中获益，是应该支持的。

　　所以不难理解，在解决宋庄农民房官司的纠纷中，地方政府为何扮演了积极角色。他们不仅成功说服两位村民放弃了起诉，同时承诺画家随时可以搬进政府为他们临时安排的工作室。出于长远考虑，宋庄镇政府更采取了灵活的办法以应对农村近30%的闲置用房的盘活需求。

　　目前，《宋庄镇农村宅基地流转办法指导意见》已经下发到各村委会。该指导意见规定，农民有权处置房产，无权处置宅基地，村民一旦卖掉房产，就视作放弃了宅基地的使用权。经过村民代表大会集体表决后，村委会有权收回宅基地并将使用权转给艺术家。村委会所得使用权转让收入将按地块大小平均分配给村民。该文件旨在对正在持观望态度的卖房农民产生影响，避免事态进一步扩大化。

　　而宋庄房讼，还只是诸多问题中的一斑。小堡村画家王秋人向记者提及，世界顶尖的蓬皮杜艺术中心拟在宋庄建立姐妹馆，闻听房屋纠纷，不免产生忧虑，担心农村建设用地的使用政策会对他们的产业开发不利，计划因此放缓下来。

　　胡书记认为这些归根到底是农村建设用地的流转问题，现在这是“一个轮子走路”。他举例：宋庄即将进行的一个“ 富豪村”新村改造项目，涉及村民1500多人，只要200亩建设土地就可以进入到一个非常好的社区，实现优良的配套。但是腾出来的1000多亩建设土地，利用却成了问题。

　　“现在不许流转、不许交易、不许抵押，那产业如何高效产出？当然可以考虑通过国家土地储备中心进入储备。但是储备中心形同虚设，就管国有一块，农村集体建设用地的产业开发建设就实现不了。结果只有一条路，农民自己建、自己开发。可农民的资金从哪儿来？”

　　土地资本化探索

　　“在严格保护耕地的情况下，成都要实现农村土地、房屋产权的合理流动，实现让农民真正拥有自己的财产性收入。农民实际上是有尽快富裕的条件，关键是要给他一个变现的机会和制度框架。”

　　《小康》记者在调查采访中发现，宋庄统筹城乡中遭遇的难题，正是成都作为全国统筹城乡综合配套改革试验区试点在实践中逐步探索解决的。

　　2007年6月，成渝获批全国统筹城乡综合配套改革试验区试点后，成都市市长葛红林公开表示：始于2005年的“金土地”工程已经整理土地70万亩，增加有效耕地面积8万亩。

　　成都市腾出的土地的用途引起了人们的遐想。

　　2007年底。成都市北郊一名为“北湖印象”的楼盘售楼小姐反复对前来看房的顾客说：“我们不是卖房子，而是按照合同提租给住户70年的住房使用权，而不是产权；所以这些房子是不能进行银行按揭和抵押的。”

　　看房的人都知道，这是“小产权房”。为打消“租房”者疑虑，售楼小姐公开表示：

　　“‘北湖印象’的工程开发属于“农民新居工程”划定的区域，得到了政府批准。你们需要考虑的是房屋质量和价格等，而不是楼盘建盖是否违规。”

　　从2004年，成都市政府逐步对全市150万亩宅基地全部进行整理，政府在中心城区198平方公里的区域内，规划建设用地和生态用地，集中拟修建175个农民住宅小区。这些被称为“198”的区域，经过市规划委员会审定后不再调整，也就为“小产权”房的大量出现提供了足够的土地供给。

　　据说，借助新居工程，成都市有200多处小产权房正在开发、销售，占到市场供应的20%左右。

　　以“北湖印象”为例，按照规划面积500亩，建筑面积80万平方米，可以容纳2万人居住。其所在的同乐村经村民大会投票表决，成立了集体资产经营公司——乐迪投资有限公司，全体村民将1600余亩土地托管给乐迪公司进行新型社区建设与集中流转。

　　随后，乐迪公司以招标方式，确定四川祥普实业公司全额投资修建住房、商场和医院等设施，工程竣工交付后，乐迪公司将社区住房的35%用于对外租赁，租金用来支付建筑方的投资成本与建设应得收益。

　　尽管中国法律规定租赁合同最长为20年，也就是说所谓“70年的使用权”的租赁合同根本无效。但“以租代售” 打政策擦边球的情况，在成都市的“小产权房”销售情况中广泛存在。

　　一个显而易见的事实是，成都遍地开花的小产权房背后，或多或少有着政府的身影。金牛区“山水银杏墅”楼盘一名售楼人员明确表示：“在农民集体土地上盖的这些房屋都是按照政府的要求，帮助当地农民集中居住而建盖的，我们的支出就是靠多盖一些房屋来出售弥补，这是成都市的政策。”

　　一位政府官员透露，成都市委市政府下一步将着手解决“农民安居工程”的产权问题。这是否意味着，在政策层面上遭遇尴尬的“小产权房”，有可能在成都率先解开死结？

　　“在严格保护耕地的情况下，成都要实现农村土地、房屋产权的合理流动，实现让农民真正拥有自己的财产性收入。农民实际上是有尽快富裕的条件，关键是要给他一个变现的机会和制度框架。”

　　成都市统筹委副主任秦代虹在“中国统筹城乡发展论坛”上的发言，似乎可以看成是成都市政府对统筹城乡的建设用地流转探索作出的某种注解。

　　目前，成都已经探索出了以土地经营权入股合作经营的邛崃模式和“土地换身份”的温江模式。以温江区为例，农民自愿放弃土地承包经营权和宅基地使用权的，在城区集中安排居住，并享受与城镇职工同等的社保待遇。而整理的土地被出租建成“三邑盆景交易中心”、“西部花卉流通中心”、“广州先锋园艺盆花生产基地”等，给当地带来了直接的经济收益。而这里的农民不仅全部成为居民，享受着与城里人一样的社保和医保，还能够从集体土地出租、入股中获得收益。

　　4年统筹城乡改革，成效明显。成都城乡居民收入差距从2002年的2.66:1缩小到2006年的2.61: 1。这个数字在全国城乡差距持续加大的背景下，进步尤显可贵。

　　而对于宋庄，探索的起点也许就从最基本的农民闲置房开始。“闲置房买卖是创意工厂引到了农村，家家户户进行创业。而一个一个的创意工厂，遍及22个村庄，形成了我们的文化创意产业。”这是宋庄镇党委书记胡介报的思路。

　　记者走访宋庄辛店村时，恰好碰到忙着给院里加盖工作室的艺术家唐城。他的正房前一幢高出一截的新房鹤立鸡群、颇为醒目，主体结构基本建好。他说目前已经投入了十几万元，对于房屋产权合法性问题，唐城倒是充满信心：

　　“这个房屋已经倒了很多手了，应该不会有官司的风险。再说中央都提解放思想，以后肯定会改革，这是个趋势。”