楼市风云多数房地产商资金链绷紧

　　来关注房地产市场。从去年底以来，楼市成交量持续下滑，不少城市的开发商都开始打折促销，而几乎与此同时，前 两年一直价格飙升、“地王”频出的土地市场也开始转冷，土地流拍消息不断，一些地方甚至出现开发商退地的情况。

　　阳光100置业集团在全国十多个城市开发了二十多个项目，但在去年他们小心翼翼只拿了一块地。对此，企业非常 庆幸当初的保守。阳光100置业集团有限公司总裁易小迪：有很多企业去年拍的地，到期不能按期支付土地款，还有一些公 司间的(土地)转让也不能按原来约定的按期支付。

　　调查显示，明确国内开发商的资金自有率普遍只有25％左右，约75％的资金都是靠银行贷款等方式融资和买房者 支付购房款获得。但从去年下半年开始，金融机构收紧了房地产开发贷款。今年国家继续执行从紧的货币政策，经过18次上 调，银行业的存款准备金率达到了17.5%的历史高点，房产商融资难度进一步增加，再加上楼市销售量持续下滑，目前多 数房地产企业已经或多或少出现了资金困难。天鸿地产董事长总经理柴志昆：按照现在的政策，应该说你获取土地的资金全部 是非银行融资，就是由开发商自己投资或者通过其他方式来融资。从银行贷款角度讲你自有资金投资要达到35%，与此同时 你要获得土地以及相应的证照以后，银行才可以放款。开发商购买土地的信心和能力都受到比较大的影响。

　　在后续建设资金没有保障的情况下，开发商拿地的意愿大大降低，土地流拍情况在长三角、珠三角城市频频出现。像 今年4月份，深圳有5幅居住用地挂牌出让，其中就有4幅土地流拍。而根据中国城市地价动态监测系统监测，今年一季度我 国主要城市地价涨幅已经比上季度有所回落，部分城市甚至出现负增长和零增长。

　　楼市风云开发商频频转让土地

　　虽然现在很多房地产开发商并不承认自己出现资金链紧张的情况，不过，记者昨天在北京产权交易所却看到，已经有 一些开发商把自己手里的土地拿来挂牌出让。记者王雷：这里是北京产权交易所的交易大厅，一般来说，在这里交易的主要是 企业的股权、债券和知识产权等，但是最近包括土地等房地产项目忽然多了起来，今天在这里挂牌交易的房地产项目一共有3 0多个，仅6月份刚刚挂牌的就有8个。

　　在北京产权交易所挂牌的房地产项目用地既有北京及周边省市的，也有来自重庆、安徽等地的。很多转让土地的位置 在当地都是不错的，包括北京二环内的黄金地段。而这么多的二手土地挂牌转让，这在北京产权交易所还是第一次。据了解， 在这里挂牌转让的不少土地，都是因为开发商有别的项目，完工以后销售不佳，不得不卖地回笼资金。记者在交易所网站随意 打开了一个项目。这位于北京怀柔的3个地块一下子被开发商全部挂牌转让了，总面积达到6万多平方米。而在北京房地产交 易管理网上，记者看到，这家开发商目前正在销售当中的一个楼盘，一共40套房子，已签约的只有4套，加上网上备案的也 不到一半。而这个项目年初就竣工了。但即便如此，售楼处的销售人员却仍在声称房子卖得不错。宽沟9号售楼处工作人员： 还有十来套吧。晚了就卖没了。

　　记者还了解到，由于资金链紧张，不少开发商，尤其是小开发商都在把以前高价拍得的土地，想方设法转让出去。在 产权交易所挂牌的只是其中一小部分。更多的开发商，由于怕影响现有项目的销售，往往是委托产权交易所或中介公司直接把 土地进行转让。

　　楼市风云外资长期看好中国房产市场

　　今年我国房产市场整体放缓的趋势，让很多人产生了观望情绪。而国际上的一些投资者认为，从长期来看，在中国购 买和开发房产依然会有很大潜力。

　　过去10年来，受益于经济的高速增长和城市建设步伐的加快，中国许多地方都高楼林立，房地产市场的发展日新月 异。不过，去年下半年以来出台的一些调控措施，包括上调存款准备金率以及提高利率等，都会让房地产市场慢慢降温。但分 析人士还是认为，得益于未来几十年经济发展的良好前景，中国房地产市场依然具有很大的发展潜力。澳大利亚MPGA集团 亚洲投资总裁西蒙·特蕾斯：我认为未来25到30年间中国经济的快速发展依然可以期待房价自然会经历高峰和低谷但最终 一些大城市的购房需求依旧会非常强劲。

　　分析人士还认为，除了居民住房市场以外，商业地产的开发和经营也具有良好的发展前景。此外，尽管目前的房价已 经很高，但从长远来看，购买和开发房产依然会有很大潜力。香港林氏顾问公司分析师卓百德：我们都明白宏观趋势会走向何 方从长远来说中国房地产市场依然具有很大的发展行情。

　　楼市风云美国房地产中国找投资

　　因为受到次贷危机影响，现在美国的房子也是很难卖，不少土地只好到处找买主。昨天，美国一家企业就将9个房地 产项目用地带到了中国，投资额最低的只有2万多美元。

　　这次到中国来找投资的美国房地产项目用地，分别来自密歇根州、印第安那州和佛罗里达州，9个项目被分成了16 68个地块，投资额最小的仅2万多美元。美国亚特兰威汉投资资讯公司首席执行官陈泽雯：这是我们第一次带项目到中国， 据我们了解，也是第一次有这样的项目到中国推广。(次贷危机后)很多(地)被银行收回去了，我们是从银行手里打折拿回 的土地。大约打个5折到7折不等。

　　据介绍，次贷危机发生后，美国房屋交易明显萎缩，由于资金困难，很多承建商手里的土地，或被低价出售，或被银 行收回。而这次来中国寻找投资的土地中，有的已经是开发商完成了水、电、气等基础设施建设的。中国投资者：有兴趣，只 是先了解一下。

　　对于到美国投资房地产，专家提醒还是要慎重。一方面，美国经过次贷危机，房产价格已经大幅下降，但目前是不是 底部，还不能确定。另外，美国的法律制度等都与中国有很大区别，投资者一定要事先了解清楚。