- 真相

　　80余业主“断供”维权

　　称房价下降“跌没了首付”；开发商称此是为争房价下跌补偿

　　深圳市深耕律师事务所合伙人张茂荣在7月19日发表文章，曝出了深圳宝安龙华碧水龙庭业主有近百名业主已推选代表，于日前正式致函按揭银行———深圳平安银行从本月20日(月结日)正式断供。

　　上周二(22日)，记者在张茂荣的办公室，见到了聚集在一起、进一步商谈断供计划的业主代表。

　　一位李姓业主给记者算了这样一笔账：去年6月，李先生以每平方米1.1万元的价格购买了碧水龙庭二期的一套70多平米的二室一厅，首付16万多，每个月4000多元的房贷，已经供了9个月。但是现在，房价已经跌到每平米七八千，“一下子把首付给跌没了，房子总价还不够剩余的房贷，名副其实的负资产，继续还贷不如重新买一套划算。”

　　业主杜小姐也称，她和老公在该楼盘各有一套房子，现在价格跌得很厉害，想让开发商做一些补偿。“目前，房子的首付已全部亏损掉了。供也是亏，不供也是亏。”

　　但是，在正式接受记者采访中，业主们更多地还是强调碧水龙庭的开发商———深圳榕江实业有限公司在未经业主同意下单方面变更了小区的大门设计以及幼儿园的用地规划设计等。“要通过法律措施维护我们的合法权益，向开发商讨个说法。”“我们要避免谈房价下跌和资产损失。”业主们在私下沟通时达成了共识。

　　截至目前，已有超过80个业主参与这次断供维权行动，李先生给记者算了另一笔账，“断供后，平均每户欠银行的房贷余额超过70万元，这些业主加起来就会超过5000万元，而且还有业主跟进。”

　　“这都是个别炒房人策划的手段，用以逼迫开发商，争取房价下跌的经济补偿。”碧水龙庭的开发商榕江实业投资规划部经理伍文占如是说，“这些要断供的业主大都是投资客，大部分都有两套或者三套房产”。

　　据业内人士介绍，其通过私人关系找到了平安银行内部材料，查看了该楼盘业主在银行的信贷情况，并称从已公开的断供业主名单中发现，不少人都有多套房产。

　　记者在和另一位组织业主进行维权的代表交流时，其得知碧水龙庭业主为了维权已经断供的消息时，反问了一句———“他们跌得很严重吧？”

　　- 个案

　　北京“断供散户”林生：半年2套房缩水100万元

　　此前投资房产曾挣20余万元；分析人士称房价下降4成后北京将现大规模断供

　　2008年7月28日晚，北京，羊坊店路3号院，天气闷热。已连续2个月没还房供的林生(化名)在房间里来回地走动着。

　　还不到40岁的林生，最近好像突然老了六七岁。去年11月，林生一次性通过贷款购置两套房产，因加息累积效应和房价下降等原因，林生已两月没还款，8月1日，对他来说是一个重要的坎。按银行规定，再不还款，银行将会对其进行法律起诉要求强制还款。

　　“断供散户”：投资房产曾尝甜头

　　投资房产，林生曾大赚。

　　2005年11月22日，位于朝阳区国家森林公园旁立水桥的明天第一城楼盘开盘，起价4699元/平米，林生拿10万元，首付20%买了一套100多平米的房子，到了2006年6月，房子的均价冲到6900元/平米，仅半年时间，林生的房子每平米就涨了2201元，房子出手后，林生小赚22万元。

　　尝到甜头的林生去年加大炒房力度，2007年11月毫不犹豫地在北京的东四环买了两套房子。当时，正是北京房价上涨最快的时候。在中关村区域曾出现一个星期房价上涨三千元的个案，房价越高，购房者越多。林生就在当时拿出所有积蓄一口气买了两套，一套是80多平米的大一居，一套是120多平米的两居，价格是18000元/平米，两套房子的总价360万元，贷款购房。

　　让林生想不到的是，今年春节后，北京的楼市慢慢进入冷清阶段，价格也下降。北京市统计局的最新统计数据显示：据统计，从今年2月份开始，北京住宅销售均价依次为13036元/平米、13090元/平米、13488元/平米及13222元/平米。5月份首次出现今年以来均价下降的局面，环比4月均价下降266元/平米，降幅达到2%。

　　林生购买的楼盘在降价潮中亦未幸免。2008年7月，该楼盘再次推出新盘时，13000元/平米起价，按最新开盘价，林生2套房子总价是260万元，与半年多前相比，市值缩水100万元。

　　房价下降同时，银行的加息连锁效应也成了重压。林生2套房子采用的是等额本息贷款，6次加息后已深陷贷款“包袱”的林生开始坐立不安，还款压力加大后不得不省吃俭用，但从今年5月份起基本就无能力支付月供，进入实质性“断供”状态。

　　房价降40%：“北京断供潜在群”将出水

　　交通银行北京三元支行副行长马曙光告诉记者，购房者有连续3个月不还款、或累计6个月不还款或欠款的记录，银行有权利依法对购房者进行起诉。马曙光透露，目前央行已对购房者的诚信系统进行了全国联网，对购房者诚信进行动态监控，只要贷款者出现过不按时还款的行为，都能及时反映记录。马曙光称，林生不能按时还款的话，银行会收房进行抵押拍卖。

　　林生也有自己的“小算盘”：他所购置的楼盘，买时是18000元/平米，现在是13000/平米，价格缩水30%(未考虑通胀和人民币升值等因素)，如房价继续下跌，降到1万元/平米，自己放弃原有2套房子首付，按现价1万元/平米重新再买同样的2套房子都要比继续支付原月供划算。

　　北京知名财经分析家、世纪华创(北京)国际投资有限公司总裁杜猛分析称，林生作为北京断供散户个案，部分反映了北京市场的整体情况：一些去年下半年在房价高位运行时购进房产的，现在房价下降，导致这些人成为“北京断供的潜在人群”，如房价持续下降，这一群体将会迅速暴露。

　　房价下降多少会导致北京出现大量断供？杜猛认为，北京房价下降40%—50%将会出现断供。现在购房者购买第二套房首付四成，只要房价下降幅度超过购房者的首付款，购房者就会选择断供。不过，杜猛表示，北京和深圳是完全不一样的城市，不会出现房价短期大幅下跌。

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松建议，银行业应有更多的灵活性来处理可能到来的由于房价下跌带来的开发贷款、按揭贷款还贷问题。

　　- 对话

　　“断供门”爆料者：和开发商有些合作

　　否认为解套写文章；称自己也是炒房者

　　作为深圳断供门事件的最早爆料者风语，坊间猜测他是和某些地产商联手制造了“断供论”，是共同利益使然。风语究竟何许人也，缘何抛出如此断言，记者就此对其进行了专访。

　　有意思的是，风语的名片上印着“风语置业者联盟盟主，国际风水研究院理事，风语文化传播有限公司”的内容，名片的左边还浅浅地印着太极八卦图。

　　“最多的时候有5、6套房”

　　新京报：你自己炒房吗？

　　风语：我自己也炒房，最多的时候手里有5、6套，但是我亏得不是很多，只是减少利润，赚的钱少了。

　　新京报：你是不是为了给自己解套才制造这种舆论？

　　风语：我不是以炒家和投资者的身份来写这些东西，我一直是在做房地产评论，贴近房地产这块谈自己的感受。

　　新京报：有人怀疑你和开发商联手制造断供现象？

　　风语：我写文章没收开发商一分钱。还有开发商给我打电话问我说这些的目的是什么？我说没有什么目的，就是发现了问题，写出来让大家有所警示。

　　新京报：那风语置业者联盟是什么性质？

　　风语：这是2006年成立的，纯属公益性的，专门进行团购买房，职业联盟成立的时候，深圳房价比较便宜，当时写过很多东西，在买房人心中有影响力，我是第一个提出深圳房价会涨到2万的，很多买房人认可我的观点。我的目的是帮大家集体买房，找开发商拿折扣，形成团队力量，买房维权。

　　“和开发商有一些合作”

　　新京报：你的主业是什么？

　　风语：主业做网络，做营销。

　　新京报：时间长了，会和开发商有合作吧？

　　风语：有一些合作，但是比较少。

　　新京报：你的博客中，有些号召人们买房的文章像在给开发商的楼盘做广告？

　　风语：如果有的楼盘能给折扣，我要推销楼盘的话肯定要说它怎么好啰。

　　新京报：说他们的好，是收了开发商的钱吗？

　　风语：我不收开发商钱。做这块是纯义务的，就是图个好玩。我不靠这个赚钱，我有些业务是做代理和投资。最起码现在不靠这个赚钱，以后也许会。

　　“很多地方开始走深圳道路”

　　新京报：你所了解的断供的人群里，投资客和自住客的比例大概有多少？

　　风语：在房子的套数方面，投资客和自住客的比例应该是8：2；在人数上应该是各占一半。因为投资者持有的套数会多一些。

　　新京报：你还坚持“深圳楼市有30万人为负资产”的说法？

　　风语：对。2007年1月到2008年3月，深圳新房成交了6万套，二手房9万套，在惠州等地是1万套。其中至少有10万套已经是负资产，一家三口人，也有30万人了。

　　但是断供的现在没有统计，基本上没有人能知道真相，银行不会说实话。很多人还在观望。但是房价现在看跌20%很有可能，会有越来越多的人断供。

　　新京报：深圳这种情况会复制吗？

　　风语：现在很多地方和深圳的情况一样，走上了“深圳道路”。深圳去年最高峰的情况和北京、上海的情况一模一样。房价很高但没有成交量，没有人买，房价就会下降，就会出现负资产。北京、上海房价下跌，又会波及深圳，导致深圳房价还会继续下跌，不可避免，全国都会出现断供潮。

　　- 观察

　　“贷款质量将面临较大压力”

　　银监部门提高按揭申请准入门槛

　　上周五，断供风波以来，深圳银监局首次正面表态称，根据其日常监管和监测认为，深圳银行业个人房贷目前尚处于正常状态，风险可以有效控制，虽然出现个别断供现象，但由于商业银行风险控制有力，不致出现系统性风险。

　　同时公布的数据显示，从个人住房贷款情况看，截至2008年6月末，深圳中资商业银行个人住房贷款余额2198.72亿元。按五级分类口径统计，个人住房不良贷款余额为13.85亿元，比年初减少0.73亿元；不良贷款率0.63%，比年初下降0.02个百分点。

　　按照更审慎标准统计(逾期90天以上的贷款对应的全部贷款余额)，不良贷款余额为17.35亿元，比年初增加2.11亿元。不良贷款率0.79%，比年初上升0.11个百分点。正如深圳银监局局长刘元所言，随着房地产市场的变化，个人按揭的违约率呈现上升态势，存在潜在的断供风险，银行贷款质量面临较大的压力。

　　自从媒体开始报道深圳楼市断供之后，前文报道中提到的银行职员李梅，其领导在开会时也都会提醒银行职员，随时盯紧自己的客户。深圳市一些商业银行也挂出了要珍惜信用的标语，纷纷提高按揭贷款申请人的市场准入门槛，加强对这些申请人的真实性需求的审查。

　　也有专家谈及，“楼市价格的下跌最终会导致银行的坏账，但在短期，银行往往可以将坏账隐藏在其复杂的报表中，而且坏账损失的界定不会像股市下跌时那样被立刻清楚地界定及分配。”

　　□本报记者 丁蕊　吴海花 深圳、北京报道

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