-陈一雄

　　国际房地产价格上涨的势头似乎已经终结。有统计显示，截至2008年第一季度，全世界有21个国家的房价在下 降。在中国，一些城市最近也频频爆出房屋滞销、房价暗降，甚至开发商退地、拖欠土地出让金的消息。这不禁让人担心中国 的房地产市场是否已经泡沫聚集，不久就会出现破灭？中国房地产市场与那些已走下坡路的欧美国家究竟又有什么不同？

　　欧美多国房价出现跌势

　　近十年来，全球房地产市场价格同步涨跌的趋势越来越明显。但今年，美国及主要欧洲国家的房价与上年同期相比增 长缓慢。虽然今年第一季度房价在继续上涨，但是与2007年同期相比，美国、德国、法国、意大利、西班牙、爱尔兰、葡 萄牙和希腊等国家的房价增长速度放缓。

　　在美国，过高的利率制造了麻烦—次级债危机。过去几年，美国银行把大量的资金借给信用不良的借款人。现在这些 次级市场的借款人正处于困境之中，反过来，信贷机构的日子也不好过。当信贷机构加强对抵押贷款借款人的资金限制时，美 国信贷危机轰然爆发。

　　美国房地产市场大面积遭受损失，这是因为那些面临资金困窘的人们想迅速的把手中的房子处理掉，但是很少有人能 够筹到足够的资金来购买这些过剩的房子。供应的不断增加，需求量不断降低，这就促成了现在房价下跌的局面。

　　随着次级贷款危机蔓延到欧洲，欧洲各国的房价不仅停止上涨，而且开始大幅下跌。有很多论著预言英国遭受的损失 比美国糟糕得多，最后会以房地产市场崩溃为结局。

　　事实上，欧洲大陆国家可能不会经历房地产市场破灭。当西班牙在今年年初开始出现房价下跌时，由于企业及家庭面 临较小的信贷风险，欧洲大陆其他国家遭遇到的情况还不是那么的严重。次级抵押贷款只占欧洲所有抵押贷款的很小一部分， 并且贷款标准相当严格。与美国相比，欧洲住宅的业主居住率较低。不仅如此，家庭负债率也比美国低很多。与美国的1.4 2%的家庭负债率相比，德国只有1.09%。大约72%的美国人拥有自己的房子而德国只有42%。

　　英国的次级市场比欧洲大陆要活跃得多，再加上其对贷款的要求比较宽松，这就使得英国房地产状况与美国旗鼓相当 。英国的房屋的业主拥有率与美国差不多，但其家庭负债率要比美国高很多。英国政府统计数据表明，在过去10年中，房价 上涨204%，而平均工资上涨94%。

　　然而，英国和美国的房地产市场又有一些根本的差别。第一，英国次级市场的规模要比美国小的多。英国次级抵押贷 款率占总抵押的8%，而美国为20%；第二，虽然贷款标准比较宽松，但是还没达到美国的程度；第三，由于美国将利率由 3年前的1%提高到5.25%，那么英国的利率调整也要受它影响。而同期，英国将利率由4.5%提高到5.75%；第 四，英国是个人口密集的岛国，有限的住房供应支撑着房价。因此，英国的房价不可能下跌，而拒付债务的风险也就降低了。 这些差别将会使英国比美国更经得起危机的打击。但是房价在相当长的一段时间内持续走低则是在所难免的。

　　中国大城市房价超欧美

　　近期，有国外媒体报道称，北京、上海等大城市的房价已经远远高于欧美很多同类城市，如果考虑到实际货币因素， 可能高出几倍、几十倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元以上的房 子也是极为罕见的。但在北京、上海等地有更贵的房子。当然，中国的房价暴涨也与国际因素有关。

　　房价上涨要追溯到“温州炒房团”行为。“温州炒房团”一词在2004年进入中国媒体的视野。温州这个中国东南 沿海的城市自1990年后期就逐步进入公众的视野。他们以商人的雄心再加当地人的团结，在中国掀起一次又一次有争议的 商业活动。从2001年开始，温州人就合伙浩浩荡荡进入杭州、上海等地，如购买青菜般置下一栋栋商品房。一些来自内地 的工人专职替温州人排队购房赚薪水，成为许多沿海城市人当年常见的情景。虽然上海市很快地出台遏止楼市炒号炒楼的措施 ，但温州人的行为还是打开了潘多拉之盒。当时一些分析人士认为，温州人的炒房的资金量还不足以影响整个中国的房市，但 是这个行为会触发一些后续资金，包括国际游资的进入，从而快速抬高中国房地产的过度繁荣。事实证明这是很有先见之明的 。

　　至迟在2006年初，中国的口岸检查部门也发现了一个异常现象，实际的货物进出口价格远小于最终的结算价格。 这里面裹着大量非贸易目的资金进入中国。这些资金都流向何处呢？中国人民银行报告认为，外资在内地房地产市场中所占的 比重已达到15%。仅2006年，境外房地产基金就对内地20个房地产项目投入了16.13亿美元。而仲量联行发布的 《全球房地产投资报告》认为，2006年中国房地产市场的交易额达到了90亿美元，创下历史最新纪录，增幅高达69% 。其中，来自于海外全球基金的投资比例便高达60%，增幅约55%。除此之外，大量的直接投资，包括香港的地产商资金 ，进入内地房地产。

　　2006年7月，中国专门出台了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资进入房地产市场一律加以 “严格限制”。商务部关于2007年全国吸收外商投资工作的指导性意见提出：“严格限制外商投资房地产。”但是，基于 当前全球化和中国加入世界贸易组织的背景，热钱的流入已不再仅仅是几个规定和通知能够解决的。因此，相当一段时间，中 国的房地产市场仍将维持以下格局：国内资金追逐房地产市场利润，引发外资加入。外资加入强化国内资金进入房地产。两者 互为强化会把房价往新高上推。有报道说，荷兰金融机构lNG集团旗下的lNG房地产正在筹集7.5亿美元进入中国房地 产市场。用lNG房地产公司亚洲部负责人的话说，由于银行贷款压制以及市场低迷，中国的许多开发商缺乏资金完成他们的 计划，所以lNG房地产公司在中国的目标主要是收购土地、未完成的项目、弱小的开发商以及公司股份等。

　　只要有源源不断的资金进入，中国房地产业的供求关系就永远无法从民众实际需求与房屋实际供给进行配比。中国房 地产市场增速正在慢下来。这说明中国推出的针对狂热的住房市场的降温举措奏效，并很有可能预示着房地产行业将经历洗牌 ，数千家小开发商将被挤出该行业，而大公司将从中受益。

　　“年轻的中国”需求巨大

　　有分析指出，中国近年的房价上涨脱离了经济和收入水平的基本面。数据显示，中国房价和收入的比率已接近20， 租金比接近300。在次贷危机来袭的时候，楼市就表现得最脆弱。中国房地产价格可能会下跌30%左右。另有媒体分析称 ，需求市场仍然处于观望期会导致中国房地产市场交易出现并持续惨淡。虽然降价可以在短期内回笼资金，但如果有人跟进降 价，购房者会认为房价可能还会再跌，导致更多人观望，而这种观望态度也让房地产开发商们犹豫不决。

　　不过，更多的国内外经济分析人士并不认同中国房价会大幅度下跌的预计。首先，虽然目前中国房地产价格稍微有所 松动，但销售情况并没有大幅下滑，至少没有出现价格适当调整后，房子还卖不掉的情况。其次，中国政府意识到房地产市场 的发展与社会其他产业的发展息息相关，不愿看到房价的回落波及到建筑、交通运输、装备制造、金融等行业。因此，从微观 和宏观的市场角度来看，中国房地产市场“泡沫性”的命运并不存在。

　　尽管全球经济低迷会影响中国的经济增长，进而影响中国的房地产，但从长远来说，中国私人住房的强劲需求仍会有 助于抵消任何低迷。即便中国房价下跌，对中国金融的影响也有限，因为中国老百姓大多数有了钱才敢买房。如果中国房价出 现30%的下跌，资产的价值仍会在贷款之上，不会引发危机。

　　中英两国房价上扬的原因有很多相似点，但遭遇动荡的原因却不太一样。早前对房地产希望过高的英国贷款机构往往 会将个人借贷的首付资金用于其他商业投资，而当借贷方遭遇信贷危机时，连锁负面效应也冲向了银行机构。更严重的是，英 国的大批房地产在过去10年里一直是被外来资本炒作抬高的，这种虚高的价格在外来资本被次贷危机冲击后，立刻出现了迅 速萎缩的反应。和英国相比，中国在过去5年里，只有约5%的房产市场份额被外国资本持有，大部分房地产都是由当地的居 民购买。这样的分配比例决定了中国未来一个时期的房地产市场不会重蹈英国的覆辙。

　　欧洲房价之所以出现普遍下跌，实际上是一种“理性的回归”。导致德国楼市暴跌的根本原因是供大于求。目前德国 有超过3800万套房屋，与全国家庭数相当。其他如人口老龄化、愿意租房子住、人口总量呈下降趋势等也是原因。德国《 商报》认为，中国房价前5年疯涨的原因和当初欧洲国家房价上涨的基本原因类似，就是供应不能满足需求。德国《明镜》周 刊预测称，中国房价不会大幅下降，长远看还会持续走高。原因是“年轻的中国”需求巨大。

　　房价上涨下跌因素皆有

　　中国现在房价上涨和下跌的因素都有，究竟哪个占主导难以判断。目前导致房价可能上涨的因素包括：未来土地供应 减少，买地成本增加；银行准备金率上调，拿来贷款投资房地产的钱减少，供应相应减少；当前的税费政策、世界油价、钢铁 价格上涨等导致成本上升。导致房价可能下跌的因素包括：国家大量经济适用房上市会冲击商品房；去年房地产一下子涨得太 快，总要有个消化过程，泡沫要挤下来，消费者就会观望等。

　　我国与欧美国家最大的区别是，土地是我国的宏观调控手段。世界上没有相同的房地产。不仅中国和国外的情况没有 可比性，中国国内的城市情况也不一样，像深圳就在猛降，北京现在则是处于拔河相持的阶段，开发商不降，购买者不买，都 在观望。

　　欧美的房地产也走过我们这个发展阶段，即城市化很快，大量人口涌入城市，住房缺乏。但西方国家的城市化已经到 了停滞阶段，而我国正在城市化加速阶段。关于有些地方出现房价下跌、开发商退地等消息，可能与房子的生产需求结构不太 合理有关，也与过分炒地、造成一些泡沫需求有关。供应商开发的一些高档奢侈住宅可能会有供过于求的现象，但是老百姓普 通住房需求还是很大。可能有些地区房价会下降，但是立刻出现暴跌可能性比较小。但我们不能因此而高枕无忧，应当积极研 究欧美国家房市的特点，关注其发展动向，因为置身于全球化的大背景，“覆窠之下，安有完卵”？ -