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深圳万人购房团第一单博弈购房门槛

http://www.sina.com.cn  2008年09月12日01:39  21世纪经济报道

  11日,上午9点,“邹涛万人住房团购网”的首页上,显示着:当天报名参与团购的人数252人,总计报名31384人。

  邹涛,一个标志性人物。他曾在深圳房价飙升之时,带头发起“不买房”运动。如今,在深圳楼市陷入一片清淡之时,他再次活跃在房地产市场,发起“万人购房团”行动。

  “特区内每平方米均价8000元,特区外每平方米均价6000元。”这是邹涛给他的“团友”开出的目标价格。这的确是一个“诱人”的价格指标。

  即使在楼价颓势尽显,据深圳市国土房管局公布的数据显示,7月份,深圳住宅销售均价特区内为每平方米25953元,特区外是11095元。

  “万人购房团得到响应,表明了真实需求认同的目标价位在怎样的一个区间。”深圳市社科院城市运营研究中心主任高海燕分析。

  9日,深圳市市长许宗衡公开表示,“房地产出现困难的时候,如何去支持他们稳定地发展,确保房地产市场的健康和顺利,政府也负有不可推卸的责任。”

  而他在谈话中提及的,深圳市政府正在“关注当前房地产市场下滑的趋势”。让深圳的楼市展开了丰富的想象空间。

  抛开具体操作层面,“万人购房团”正在使得原本房地产市场上分散的买方集中起来,表达出降价的立场。为迎合团购,个别楼盘开始向邹涛大张“打折欢迎万人团”的怀抱。银行信贷方面也等待萎缩的个人住房信贷能沾“团购”的光。

  多方角力之下,深圳房市到了一个分岔路口:观望下行还是触底反弹?

  放量成交才有可信价格

  高海燕分析,深圳房地产市场呈现紧缩态势,特别是在2008年的第二个季度开始,房价走跌的势头开始明显。

  深圳市房管局数据显示,今年头7个月,全市新建商品房销售面积 197.69万平方米,同比减少53.49%。其中,住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%;商业用房销售面积12.74万平方米,同比减少35.98%。

  房管局的报告中特别提示到:“新建商品住宅销售规模下降幅度较大。”

  “目前深圳官方、市场方面统计的房价结果具有多大的可靠性,是值得推敲的。”高海燕的理由在于,深圳楼市成交量过少,显示出的成交价格就具有很强的偶然性,不具标本价值。

  这意味着,只有放量的成交,才能确定现在楼价到底走到了一个怎样的位置,也就能获得一个对市场而言,有说服力的“公共价格”。

  购房团的逻辑是,把买房的市民集合起来,买房的议价能力就能因此而增强。

  邹在博客中直言,“我们需要对参加团购的市民负责任,不能让他今天通过我们这个平台买房了,到明年可能又跌得更多了,所以我们一定要考虑,市民今天以团购价买的房子即使明年跌也就到我们的团购价。”

  深圳市南山区有房产中介细述卖方的心理:成交低迷让开发商很急,“并非没有降价的空间来刺激成交,怕是降了价也难有效果,反而可能激励买家继续观望下去”。

  如此一来,买方有集中的意愿,卖方期待批量的议价团体,市场需要一单“巨量”作为深圳楼市的风向标。万人团的出现,顺理成章。

  然而,万人团因为有了强大的议价能力,而更不愿意在目前的价位上出手。“我只是希望价格更低一些,其他的要看有了合适价格之后,再详细考虑。”深圳南山区工作的张晶白在购房团注册报名,为的是表达自己的立场。

  而开发商一旦响应了购房团的价格,“问题就变得更加难办。”上述中介分析,有可能给出低价因为种种原因也难以成交,反而让更多的人看到“持币组团待购”行之有效,会有更多的潜在个体买家,选择继续观望。

  房地产商阵营正在分化

  “我没有关注这个事情。”11日,广东省房地产协会主要负责人告诉记者,他的立场反映的是大多数房地产业内人士对“万人团”的看法。这和民间的热捧形成鲜明的对比。

  邹涛依旧我行我素地奔波于“调研,从而获得发言权”的过程之中。

  上个周末,邹继续结合参加团购市民的建议,在一些品牌楼盘走访、观察、调查实际情况,为下一步确定“邹涛万人住房团购”的战略合作伙伴做前期细致调查。

  房地产商的阵营正在分化,迎合“购房团”的一方显然变得积极起来。7日,深圳市内一楼盘给予“万人团购平台”的部分价格优惠表在网站上公布出来。邹还公开表示,“9月份该楼盘将在本优惠价基础上再优惠2个点”。

  这让市场对“万人团的第一单”充满期待。11日,满堂红市场地产研究部总监龙斌判断,“没有成交以前,无法说明什么问题。但是,万人团至少表达出一个信号,大量的市场需求是真实存在。观望,才是构成了现在市场交易量持续萎缩的原因。” 巨量的需求和地量的成交之间的反差,显示出来的是买房对价格的不满。

  政府方面,似乎也注意到了这个信号。9日,许宗衡首次明确表态,成熟房地产应该具备两个成熟标志“保障性住房建设和依据市场需求规律、供求关系”。

  高看到,“在深圳下半年新一轮房地产市场的降价可能袭来之时,政府方面的态度显得比较重要”。

  “万人团对银行的影响并不大。”有深圳市某商业银行支行信贷部负责人给本报记者分析,对于开发商的项目贷款是以全部楼产做抵押的这一部分楼盘而言,不论是团购还是个人购买,都要到指定的银行办理房贷。

  但是,有些楼盘是部分抵押做项目贷款的,买家也就可以自主选择房贷的银行,“这时,万人购房团对我们而言就有价值,因为可以一下子揽进很多客户。”实际上,上半年低迷的楼市让很多商业银行的房贷放量都没有达标。上述负责人透露,他们正计划联系邹涛,寻找合作的可能。

    越来越多的利益相关方,瞩目于目前楼市僵局中的“万人团购的第一单”。 记者 黄磊


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