“这次秋交会参观人数其实很可观，但真实的情况却是:看的人多了，买的人少了。”一位业内人士说。鲁力摄

　　堪称史上规模最大的本届秋交会在9月29日—10月3日举行，共有100家开发商和124个项目参展，现场参观人流如海。与以往不同的是，在淡市背景下，深圳本土品牌开发商一反常态，参展比例占绝对优势。在参展的项目中，深圳项目约占80%，这反映出深圳楼市状况的严峻以及外地开发商对深圳的“抛弃”。

　　秋交会的价格表现，是否如之前专家所预言的出现了“降价大集”呢?答案是否定的。本期“每周热点”以点带面，通过对关内、关外典型楼盘的踩点来呈现市场的真实状况。

　　地产盛会旺丁不旺财

　　本届秋交会的参观人数虽未见准确的统计数据，但有业内人士表示，此次展会的累计参观人数并不少于今年春交会。在如今惨淡的市场环境中，本届秋交会不可谓不火爆。

　　但令人遗憾的是，“火爆”仅仅是一种表象，难掩真实的“冰冷”。本以为深圳楼市可以借此机会华丽转身，但浓浓的观望情绪却依然弥而不散，开发商使尽“花招”也无济于事。

　　来自市国土房产局成交系统的数据显示，秋交会5天，新房成交量分别为80套、51套、46套、64套和76套，日均成交63套，总成交317套。这个数字相对于前周(9月22日—9月28日)成交690套相比，环比下跌过半。成交均价也是节节下挫，从9月29日的15646元/平方米下滑到10月3日的8395元/平方米。

　　鸿荣源营销中心营销经理尹嫄曾参加过去年的秋交会，在接受记者采访时，她说:“这次秋交会参观人数其实很可观，但真实的情况却是:看的人多了，买的人少了。”

　　情况确如尹嫄所言。5天的秋交会，每天会展中心都人员爆满。由于一些楼盘促销赠送礼品，其展台前竟排起百余米的长队，景象可谓壮观。到现场看楼的人也不在少数，稍有些名气的开发商的看楼车每天爆满。记者跟随一家楼盘的看楼车看盘时竟差点没有挤上，看楼者你推我抢，生怕挤不上车。司机见此情状也十分吃惊，连呼:“看楼的这帮人疯了!”

　　但尹嫄表示，很多到现场看楼的人只是简单看看，销售人员与其聊上几句便知其没有真实的购买意愿。“我们有4辆看楼专车，每次都有不少人，但有些一看就知道是在凑热闹。有一个客户，到了现场才问我们有什么样的户型，可见事前根本对我们的楼盘没有了解。”

　　尹嫄之前接受本报采访时就认为，本次秋交会无论对开发商还是对置业者都是个很好的机会，抓住了肯定会有回报。对于深圳房地产市场的走势，尹媛也表示并不乐观。她说:“由于国内、国际环境都不明朗，房地产业肯定也会受到限制，消费者信心不会很快恢复，市场调整肯定还会持续一段时间。”

　　本次秋交会的结果也印证了尹嫄的悲观。据尹嫄介绍，熙龙湾之前的均价为1.8万元左右，而此次在秋交会推出的10套特价房的参考价格在1.1万—1.2万元左右，优惠幅度不可谓不大。对于这样的优惠，有些消费者虽然有些心动，但最后还是没有行动。“其实市场调整到现在，想买的消费者可以下手了!”尹嫄无奈地说。

　　秋交会的彻骨“寒意”也让业界专家对深圳楼市前景更加感到忧虑。在秋交会期间举行的一场论坛上，由于该论坛就设置在会场的东南角，并只用简易材料隔开，发言嘉宾深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁调侃道:“外面人声鼎沸，说明深圳房地产市场还是那么火爆，但事实却不是那么乐观。去年9月23日以后，我们的房地产市场极度下滑，成交量上不去，本届秋交会是旺丁不旺财啊!”

　　成交数据之争

　　对于市国土房产局关于秋交会5天的相关统计数据，众多开发商和代理商纷纷表示质疑，并指出官方数据存在滞后性，国庆期间深圳楼市的表现虽然比预期差，但不至于差到那种地步。

　　“官方网站上的数据更新一直存在相对滞后等问题，部分数据甚至未能及时修正，其数据要比市场真实成交数据少30%—40%。”中原二级市场策略中心总经理周曜认为，一周后再观察市国土局的数据更合适。

　　世联地产在一份《秋交会总结分析报告》中称，9月29日—10月5日，世联地产代理项目深圳地区总共成交594套，平均每天成交85套，实现销售总面积超过4万平方米。同时，在售项目的总上门量也较国庆前一周增长了4倍以上，深圳地区代理项目的销售业绩全面提升。

　　至于数据更新滞后的原因，有业内人士指出，由于开发商没有及时备案，因此没有在官方网站上反映出来。记者通过比较发现:宝安的凤凰雅居，官方数据显示国庆期间共成交74套，但开发商却透露该项目黄金周共成交180套；碧海富通城，官方数据显示仅成交22套，开发商却透露共成交60多套；万科清林径，官方数据显示成交7套，开发商却透露有90多套成交。

　　为什么这些数据没有在国土房产局的网站上显示出来?记者秋交会期间在龙岗区君悦龙庭踩盘时询问相关疑虑，该楼盘营销经理吕小姐向记者解释，新房成交一般的签约步骤是先交订金，然后签认购书，3天或者7天之内正式签合同，然后再由开发商分批送到国土房产局备案。“签约需要一定的过程，再加上人力物力等限制，很多当天成交的数据无法及时备案。”

　　到底黄金周深圳楼市的具体销售情况如何，各家研究机构受访时均表示，还没有那么快作出准确统计，但中原地产二级市场策略中心总经理周曜表示，“总的来说，黄金周市场的成交比预期差，但没有差很多。以中原代理的楼盘情况看，黄金周的销售总量比平时增加了1倍左右。”

　　均价连续破万昭示深冬来临

　　在秋交会的价格表现上，地产业人士半求等人曾预测，秋交会将成为深圳楼市史上第一次“降价大集”，然而，记者巡访调查发现，“降价大集”完全落空，许多区域，尤其是关内，“假摔”的成分更大，不少楼盘采取的是羞答答的隐性降价策略，期望通过打折、送礼来笼络购房者。

　　此次秋交会上，深圳关外的楼盘降价较为明显，不仅出现多个价格新低，而且很多在售楼盘都直接降价，较同期在售产品9月的售价或上期同类产品的价格出现1000元/平方米以上的降幅。例如宝安的金港华庭5月开盘时均价8000多元/平方米，而今降至7000多元/平方米；布吉的英郡年华9月均价为8000多元/平方米，而今降至7000元/平方米，最低价至6300元/平方米；龙岗中心城公园大地的四房单位之前卖1.3万元/平方米，现在卖1.2万元/平方米，两房单位则由1万元/平方米跌至8000多元/平方米起价。

　　相比之下，关内楼盘的价格调整远没有这么“赤裸裸”，尤其是罗湖、福田的楼盘少有降价举措。例如福田在售楼盘总共11个，其中有6个推出特价房，各楼盘都有折扣优惠或者赠送礼品等，但都没有降价，新楼售价依然坚挺在1.5万—1.9万元/平方米；罗湖在售的有8个楼盘，普通住宅主流价位依然在1.5万—1.6万元/平方米。

　　虽然整体降价不多，但众多开发商推出的特价房还是受到了部分购房者的青睐，双方达成成交，这从秋交会几日的成交均价上可以反映出来。10月2日，深圳全市共成交一手楼64套，总面积5222平方米，总售价为5013万元，每平方米均价为9599元，单日成交均价跌破万元大关。分析人士指出，这是近一年半以来深圳楼市首次日成交均价跌破1万元。有参展商表示，房地产秋交会期间单日均价破万是楼市继续向下的明显信号。记者发现，接下来连续3日，成交均价都在万元以下，印证了发展商的说法。专家表示，这昭示着深圳楼市的深冬期来临。

　　深圳社科院专家高海燕表示，成交均价破万是因为成交的住房大多属于特价房，拉低了均价。记者巡展时也的确发现，秋交会没有出现人们预料的集体“裸奔”，但各大开发商都纷纷推出不少特价单位，特价房成为秋交会各楼盘促销的重点。

　　■记者巡盘

　　关内

　　金祥佳园

　　“假降价，真促销”

　　本届秋交会上，专家预料的“降价大集”并没有出现。特别是关内，更是一片“假摔”景象。一些想置业关内的消费者甚至抱怨，开发商是在“真促销，假降价。”

　　在罗湖，由于新盘供应量较少，房价一直在高位徘徊。记者从本届秋交会主办方处获悉，本次参加秋交会的罗湖楼盘仅有3个。分别是航天晴山月名园、聚宝华府和万科东方尊峪。而且前两者均仅作形象展示，唯一可售的东方尊峪又是豪宅。但记者也发现一处由中介代理的罗湖楼盘，名为金祥佳园，其最低价定位8080元/平方米。据悉，这也是本次秋交会上关内楼盘定出的最低价位。

　　10月1日，记者跟随看楼车到该处楼盘采访。但记者发现，虽然金祥佳园此次定的价位在关内相对具有一定吸引力，但看楼者并不多，随记者同坐一趟看楼车的仅有一位50多岁的秦阿姨。

　　在售楼处，销售人员告诉记者，金祥佳园于今年9月20日开售，起价7980元/平方米，均价9000元/平方米。项目由4栋小高层建筑构成，位于清水河片区。但经询问证实，开盘时7980元/平方米的单位仅有一套，8000元/平方米左右的单位却不少。“这个价格在当时创下罗湖新低，也是罗湖首个万元内均价的新盘。”

　　此次打出8080元的价格，对欲在关内置业的消费者来说是颇具吸引力的。但购房的人发现，其实这个价格的单位也是仅有一套，是位于A栋6层的一个三房，面积92.3平房米，原价9018.9元/平方米，现在折后价格为8064元/平方，且不带装修。其余单价均在8800元以上。

　　跟记者一起坐车来的秦阿姨说:“这哪有降价啊，刚开盘时均价就在8000元左右，现在反而涨了。现在市场不好，也不知道开发商是怎么想的，还想扛?!”。但销售人员小宋则表示，他们这次推出的5套特价房已经很优惠，是在开盘95折的基础上，对按揭购房者又给了98折优惠，而且如果在5天内完成全部手续，还可再享98折优惠。“开盘9000多元，现在8000多元，已经降到位了。”

　　因为周边环境的原因，清水河片区一直是罗湖楼盘人气较差的地区。秦阿姨说“我对周围的环境比较了解，垃圾场的味道很大，晴天还好一点，阴天或气压低的时候，这里很臭。”

　　但她认为，除此一点外，金祥佳园的条件还是可以的。“主要是位于关内，交通算是比较方便，学校、超市等也很方便。”她想为儿子购置一套房子，对一套69.22平方的两房特价房很有兴趣，但最后被告知折后价格也在9000元以上，秦阿姨十分失望。“房子肯定还会降的，开发商为什么还在硬撑?”她说。

　　在南山一家高新企业上班的小吕也和女朋友一起过来看房，他之所以对金祥佳园的房子感兴趣，“主要是因为它位于关内”。小吕说:“过来看房也是受起价8080元广告的吸引，但没想到这样价格的单位只有一套3房，对于想要一个两房的我们来说真的很失望。“看来现在开发商还没有看清市场的形势，秋交会上搞一些起价多少来骗人，但就那么几套，有时也就一套，但也拿出来哄人，根本不是真心降价。其实这样只会增加大家的观望情绪，你看这几天秋交会的成交量就知道，每天就五六十套，还远远不如春交会时。”

　　关内

　　可园

　　价格大降人气攀升

　　次关内楼价的“假降”令不少置业者大失所望，置业关内的愿望也再一次破灭。较之关内，关外楼盘此次则都有大手笔促销，或者干脆豪放地降价“裸奔”，对买家来说诱惑不小。

　　在本届秋交会上，关外楼盘不仅出现多个价格新低，而且很多在售楼盘都直接降价，较同期在售产品9月售价或上期同类产品价格出现1000元/平方米以上的降幅。例如龙岗中心城公园大地两房单位由1万元/平方米跌至8000多元/平方米起价；布吉的英郡年华9月均价8000多元/平方米，而今7000元/平方米，最低价至6300元/平方米。

　　毕竟价格是消费者置业时考虑的最重要指标之一，此次关外楼盘集体“裸奔”自然令不少置业者心动。为探访秋交会期间关外楼盘的实际销售情况，记者9月30日对佳兆业可园进行了实地踩盘。

　　佳兆业可园共分七期开发，位于布吉核心商圈，紧邻国家著名的油画产业基地大芬村。据现场销售人员介绍，可园七期主力户型有两房、三房、四房以及创新两房复式单位，秋交会期间实行优惠促销，主要针对18、19两栋，起价为7000元/平方米。

　　由于紧邻建设中的地铁三号线，又是知名开发商开发，不少置业者对7000元/平方米的底价表示出兴趣，从会展中心每隔半小时一趟的看楼车次次爆满。据销售人员张小利介绍，自秋交会开幕以来，每天上午9时左右就开始有大批看房者。“降价的效果还是很明显的，看楼的人比平多了很多。从我们了解的情况看，来看房的人中有很多是真的心动了。销售数据也说明这一点，29日一天就卖了12套，今天上午我们有一位同事卖出了两套。”

　　据她介绍，可园七期于去年10月1日发盘，开盘时的均价在1.3万—1.4万元左右，今年4月份之后价格进行了一次调整，降到9000多元。本次秋交会又推出起价7000元的特价房。“其实，现在我们是按成本价在卖了。消费者总是希望房价低一点，但也要考虑一下我们的成本啊。”

　　“降这么多，就不怕老业主维权?”对此，小张表示，“开发商并非没有考虑这个问题，但目前的市场你又不是不知道，搞优惠也是没有办法的办法。”

　　小李夫妇带着一岁大的孩子来看房，妻子小张告诉记者，他们想买一套三房的房子，可园这次定出7000多元的价格其实是可以接受的。小张说:“因为家里添了小孩，以前的房子太小，想换一套大点的房子。可园的小区环境还可以，这次打出的价格也挺吸引人，但周边交通环境要差一些，地铁也不知道什么时候能修通。”

　　孙阿姨一家人也是来看三房的，她认为，7000多元的价格对她来说可以接受，“这比以前已经降了很多了”。但她也告诉记者，此次可园第七期18、19两栋如此优惠是有原因的。“这是佳兆业可园这边卖的最后两栋，因为贴着马路和工厂，交通又不方便，所以一直卖得不好，所以这次才定出7000元/平方米的优惠价。但房子的户型确实不错，小区内环境也可以。”

　　对于未来深圳楼市的走势，孙阿姨认为还会有降的余地。“现在有些开发商是假降，特别是关内，根本没有降多少，有些盘的价格反而涨了，可发商还在挺。如果开发商再降1000元，我也不会再犹豫了。之所以回到关外来看盘，主要就是这边价格上有吸引力。”