本刊记者/孙欣

　　普通白领小赵从来没想过，自己的生活有一天会跟房地产动荡这么大的事搭上界，他的女朋友更没想到，如果知道， 她也不会现在后悔得“好几个晚上都睡不着觉”。

　　小赵郁闷得很，把自己的网名改为“我感觉自己很倒霉”。小赵的“倒霉”来源于闻名全国的万科降价潮。

　　女友的最后通牒

　　2005年大学毕业的小赵在2007年把结婚提上日程，房子成了必需品。从9月开始，他跟女朋友跑了大半个杭 州，休息日除了看房还是看房。可是，房价一浪高过一浪，他们不断根据房价调整自己的预想，从100多平方米到100平 方米，到90平方米，到80平方米，眼看口袋里的钱没变可是房屋面积不断缩小。

　　据国家发改委统计，2007年9月，全国70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨8.9%，涨幅比8月高0. 7个百分点；环比上涨1.7%，涨幅比8月高0.3个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨10%，涨幅比8月高1个 百分点。市场需求旺盛，供求矛盾比较突出。

　　看到房价的疯狂，不相信房价会下降的小赵的女朋友向他下了最后通牒“要么2008年买房，要么分手”。200 8年过完年，小赵听同事说万科·魅力之城要开盘了，万科的名牌引得小俩口动心了，他们马上跑去售楼处。

　　“未来的地铁九堡站”，“漂亮的精装修”，让小俩口下了决心。3月开盘，小赵定了一套90多平方米的房子，1 0600元每平方米，总价93万元。首付是“东拼西凑出来的”，4月开始还贷款，4600元一个月，导致他们的“生活 品质下降了一大块”。

　　当时，魅力之城二期均价12000元/平方米左右，毛坯房价格在10500元/平方米。当时，比它早十几天开 盘的左邻右舍毛坯房的价格大概是每平方米12000元。也就是说，当时万科的房价在杭州基本正常。

　　此时，已有了“房价虚高”一说。与魅力之城基本同一天开盘的文鼎苑定价14000元/平方米，遭到杭州买房者 抨击，称其是“侮辱杭州人的智商”。同时，也有人质疑万科·魅力之城销售人员“我们的房子一天就卖完了”的说法，因为 “那个鬼地方，连个公交车都没有，周围都是厂房和农居”。

　　与此同时，发改委称全国商品住房销售面积已经有所下降，2008年“1～4月，全国商品住房竣工面积8448 万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点；销售面积13664万平方米，同比下降4.0%，增幅 同比下降20.6个百分点”。

　　突然亏了几十万

　　小赵小俩口还没有从幸福中清醒过来，深圳的房价已经开始了戏剧性变化。先是随着深圳房价的不断下降，北京大学 教授徐滇庆于7月11日刊登整版文章向深圳市民道歉，承认了深圳房价的一路下跌，接着房主断供事件不断涌现。奥运会的 召开没能挽回房市的继续下滑，在经历了近半年的胶着之后，其他地方的开发商终于在8月开始大规模降价促销，其中尤以深 圳、广州、上海最甚，八五折，九五折，纷纷登场。在这些打折潮中，万科冲在了第一：深圳、天津、武汉、上海……

　　在6月份，小赵的朋友要买魅力之城的房子，委托他帮忙问问价钱。他给销售员打了电话时，特意询问了魅力之城是 否会降价，“他们坚称，杭州市场不一样，万科在杭州肯定不会跌”。同时，万科媒体发言人万科执行副总裁肖莉公开称：“ 关于万科是否降价，王石表示，越是进入调整期，企业越应该通过提升产品和服务质量来获得客户的认同，而不是价格战，因 此，万科不会依赖降价来赢得客户和市场。”然后，魅力之城二期开盘了，价格是14000元每平方米。小赵安心了。

　　“8月，万科组织业主去旅游，回来的路上，万科的领队让老业主们去帮忙介绍客户，可以打9.8折，还可以给介 绍人2000元的购物券。”小陈回忆着这些细节，怎么也想不到9月2日晚上就流传出打折促销的消息，他说这个消息是从 登记要买万科房子的朋友那里知道的，朋友收到了降价的短信。到了第二天，小赵从报纸上看到了万科打出的大幅广告。红色 的广告上清楚地写道这个 “万科青年置业计划”，只需要“首付8万元＋月供1800元＝轻松置业梦想”。小赵看到，万 科推出的这些小户型，就是销售员曾经告诉自己的“已经销售完”的户型。

　　当地媒体报道，9月3日，万科地产在杭州的三个楼盘同时推出中秋优惠措施，共计226套优惠房源。万科本次推 出的优惠房源主要来自城北的良渚文化村白鹭郡东一期，户型面积为78～90平方米，价格主要在5668～6888元/ 平方米；位于九堡的魅力之城二期装修房，面积85～89平方米，价格主要在8500～9500元/平方米……万科称优 惠房源主要是几大楼盘位置相对比较差的尾盘，其中魅力之城折扣最大，推出房源86套。

　　9月4日，媒体又报道：魅力之城再次推出204套优惠房源，据悉，这是魅力之城压轴房源。户型面积多在100 平米以上，最高单价为11062元/平方米，最低单价为8177元/平方米。

　　“这些根本不是尾房。等于说，同样的户型，同样的朝向，有的甚至位置更好价格要便宜2000元/平方米以上。 就拿我们18幢来说，我是6楼，总价93万元，但是现在有套7楼的总价才76万元!还有比如14幢、19幢的，他们买 的时候都是1.4万元以上，现在有的已经降到1万元左右了。”小赵算了一下，算上银行利息，自己亏了16万元左右。“ 这就是先买和后买的区别，其他完全一样。一样的小区，一样的交付时间！等于如果一样的价钱，我现在可以买到3房的。”

　　算完这笔账，小赵第一个反应就是：“千万不能让我爸爸妈妈知道。他们一辈子的血汗钱，还背了很多外债，当时是 我坚持要买万科的，因为我父母都是农村的，不知道万科的品牌，我给他们解释说是万科是中国最大房地产开发商，没有问题 的。”

　　小赵的女朋友听到这个消息后，竟然哭了。她好几个晚上都失眠，使劲对小陈说“对不起”。

　　跟万科的拉锯战

　　在杭州，万科有三个在售楼盘：郡东、郡南，魅力之城，逸品阁。购买了这些楼盘的业主在网上建立有共同的群“万 科业主群”，又根据楼盘不同建立了自己各自的群。万科对这些楼盘降价的消息出来后，无论是共同的群，还是各自的小群， 都有了共同的话题——降价。有的表示：“同样的房子，人家每月还贷款2000元，而我们要还3000元。这个差价要赚 多少年才赚得回来啊？”有的说：“我们这里业主大部分是80后，买了做婚房，可是90多平米的房子就亏了几十万，对有 些人来说这些钱是很少的，但对我们来说，要多少年才能有这么多钱？”甚至有业主说自己前一天买的，第二天就降价了，一 夜之间损失几十万。“钥匙还没到手就损失几十万”的现实让他们认为，现在的价格对老业主不公平。

　　而在紧邻杭州的上海，从8月30日起，万科宣布旗下8个楼盘联手优惠促销，平均折扣达到9折左右。“金色雅筑 ”是此次促销中力度最大、最受关注的楼盘。经多次降价，“金色雅筑”成交均价从高峰期的每平方米1.8万元降至每平方 米1.4万元左右，降幅约为20%。

　　在8月29日万科上海提前展开的迎中秋楼盘优惠促销活动上，“金色雅筑”售楼处闯入一些前期购房的准业主，拉 住一些前去看房甚至准备签约的购房者，告诫他们不要买房，否则迟早也会沦为“退房团”的一员。前期购房者“闹退房”从 8月初便已开始。“退房团”首批队伍有50多人，这些购房者有的损失了几十万元。

　　上海退房团的行动无疑启发了杭州万科业主，很快，“万科退房群”建立，接着，维权委员会成立。委员会代表肖恩 向本刊记者解释，他们不是反对降价，主要是对万科某些人的欺诈行为感到气愤，当时为了销售业绩向业主保证不会降价，可 是在几个月甚至几天后让这些业主的辛苦钱平白损失几万、十几万甚至几十万！尽管业主们对于退房还是补偿要求不一，但他 们都有一个最基本的要求：就是万科要道歉，并用某种方式平衡老业主的心态。

　　可是“维权”进展很不顺利。据说，代表们多次要求能做决定的人出来谈判，可是去售楼处，坐多久也没人理会，去 公司，大门不让进，也没人出来接待。

　　小赵说，9月5日，万科约业主们到一郊区的酒店谈判，未果。9月5日晚上他们去市政府，信访局局长出面接待了 他们，答应牵头让业主和万科谈判。9月6日，万科杭州总经理出来了，承诺改善小区环境等一些被业主认为“虚”的东西。

　　有媒体对9月7日那天发生的事情这样报道：“心急如焚的业主们这几天的‘维权活动’也日渐激烈。前天，一群老 业主砸了万科在浙江世贸中心的‘住宅文化体验馆’，并有部分业主在馆前拉出了要求退房的横幅。昨天，老业主们要求退房 的行为更为激烈。部分言行过激的业主围住了销售现场阻碍打折活动的进行，因此，万科的魅力之城不得不于下午4点就结束 销售，早早打烊。”

　　肖恩认为媒体对于业主闹事的报道不尽属实，“我们都是30岁左右的上班族，其中不乏律师，不会作出这些失去理 智的行为”，至于那些闹事的人是谁，他也说坊间传言甚多，无从考证。而他们，只有一个目的：见到万科真正能做决定的人 ，坐下来认真谈谈。

　　万科方面之所以迟迟不愿意跟杭州业主直接见面，应该是应对措施还没有出台。副总裁肖莉说：“市场进入调整期后 ，一段时间内开发商和客户之间的关系确实容易出现紧张局面。一些在价格高位买房的客户担心受到损失，希望从开发商那里 获得补偿。而企业从股东的角度出发，对市场价格变化进行补偿没有法律依据，因此双方短期内不容易达成共识。因此万科的 基本态度是，我们首先要体谅部分客户的心情。同时我们不能消极地等待市场回暖。”基于高层的这种态度，上海万科对于退 房团的态度是，不退不补，有问题可以诉诸法律。

　　哪部法律能依靠

　　就在退房团与万科胶着的时候，外界的评论已经沸沸扬扬。有人说这是市场规律，如同股市变化，有什么理由让股市 吐出你赌输的钱？也有人站在退房团一边。还有人否定市场规律的说法，比如SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹认为，降 价并非拐点到了，而是万科利用自己的影响力在市场上清理门户。

　　潘石屹的话并非空穴来风，因为在杭州，除了万科的降价风，其他房地产商基本没动静。杭州业主也把这点作为要求 万科补偿的理由之一。他们说，大幅度的降价有扰乱市场秩序之嫌，他们基于这个基础之上的索赔有法可依。

　　业主们所说可依据的法律主要是《价格法》和《消费者权益保护法》。

　　消法专家吴景明根据自己的经验估计，如果此事上升到诉讼阶段，法院一般会根据《合同法》或者其他商事方面的法 律来判决，而不是以《消费者权益保护法》做依据。而且《消费者权益保护法》中并没有很符合本事件的条款，只有“价格合 理”这么一个大的原则。不过他认为业主们还有机会，因为目前大的房产市场并没出现滑坡的现象，降价不是普遍现象，如果 某个企业在市场平稳的情况下突然大幅降价，有扰乱市场之嫌，确实可以跟其理论一番。所以他建议业主们一定要在降价成为 普遍现象之前采取行动，而这个行动最好是与万科协商解决。业主们提出的欺诈，必须要出示证据，比如当时售楼员承诺不降 价的录音，这点显然对业主们非常不利。

　　9月8日，在杭州市消费者协会、工商局等一些部门出席时，退房团在向万科提出补偿要求时，提到深圳和南京的补 偿方式，希望有所借鉴。

　　2008年3月1日，深圳万科第五园在售产品均价较之前下调了近3000元/平方米。几乎与此同时，深圳万科 启动“琢玉行动”，提出原购买毛坯房的客户每平方米只需付300元/平方米就可以获得1500元/平方米的精装修。

　　而在南京，市物价局在2007年5月份颁布了“一房一价”政策，目的在于抑制当地房价过快上涨之势。而万科卖 给光明城市花园业主三期的价格每平方米均超过了政府指导价格，且远远超出政策规定的5%的浮动上限，因此遭到千名业主 的索赔。9月4日下午，一名业主向某财经媒体报料称：万科提出给业主1600万元，被业主拒绝。

　　可是杭州万科显然没有参照深圳、南京的意思。9月8日召开的会议没有出台最后的解决办法，万科被要求在9月1 0日下午5点之前拿出一个解决办法。

　　9月10日那天下午，平时热闹非凡的群上一片沉寂。记者询问怎么回事，有人回答“在等消息！”可是，万科给出 的是一个被业主们称为“文字游戏”的方案。

　　吴景明表示，南京的抑价规定是个地方法规，不可能在没有这个规定的杭州、上海等地实行。而国外尽管有差价补偿 的说法，也都是厂商或商家自己的营销举措，不是国家颁布的法律，所以中国目前或者未来都很难有这样的法规出台。以书写 “204条”著名的房地产维权律师秦兵开玩笑地说，早在8年前他制定204条时就想到这个问题了，如果业主们早看到就 不会为此烦恼了。秦兵说他专门考察过美国的房地产市场，那里在签订合同前会有专门的评估，这个评估会考虑到经济波动。 同时合同的规定非常细致，专门有一条就是约定：如果一年内房价贬值10％，可以取得来自房地产商的补偿。可是这样的规 定在国内他还没有见过。

　　上海律师杜跃平却对退房团的成功抱了很大希望，因为他发现，根据目前万科跟上海业主签订的合同，有一条条款可 以使部分业主达到退房目的。尽管抓住了合同的“把柄”，杜律师还是尽量劝说来咨询的业主与万科理性谈判，从多年的“退 房官司”经验看，他认为和谈是花时间成本、金钱成本最少的好办法，对业主和开发商都是如此。

　　这时，一篇题为“新形势，新思维，新行动”的文章在网上迅速流传，文中关于“敢于降价，勇于降价，将手头的存 货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉”的观点，引来舆论强烈的反响。发帖者称内容来自万科集团主要负责人在“松山 湖会议”上的讲话。

　　接着，又有媒体刊登了《万科考虑出台对业主赔偿措施》的报道，其中称“上海万科的有关负责人”透露，万科“目 前正在考虑是否有必要在特殊时期出台特殊的规定，在尽量不引起市场大规模混乱的情况下，出台一些对业主进行补偿的措施 ”。

　　9月10日，万科发布公告中称所谓“松山湖会议讲话”纯属伪造。

　　9月13日，万科针对《万科考虑出台对业主赔偿措施》发布澄清公告称：“虽然能够体谅客户的心情，但不可能接 受任何没有法律、合同依据的补偿、退房要求。”并表示这一立场不可能改变。

　　9月14日，杭州，原本为期12天的万科“青年置业计划”在第6天结束。9月17日，万科恢复原价。

　　然而，退房团的行动没有因此中止。“万科业主群”的公告栏里写道：“不争取等于放弃，放弃就等于让20万、3 0万打水漂。哪怕一线希望，也要争取！”小赵透露，业主们准备诉诸法律，因为万科恢复原价“我们也是受伤者……”

　　(摘自《法律与生活》半月刊2008年10月上半月刊)