《瞭望东方周刊》记者张瑜/北京报道

　　我们提出一个口号，叫开发商们丢掉幻想，坚决降价

　　武汉市民张健不曾想过自己有天会同开发商坐上谈判桌对房子讨价还价，然而2008年10月4日，这一幕出现了。作为紧随深圳的武汉市“万人购房团”中的一员，他被推举出来担任谈判代表，跟开发商“砍价”。

　　“这次谈判的结果我觉得不算理想，甚至不算正式，开发商也不是不愿意降价，但是可能没有我们预期中那么多。” 张健告诉《瞭望东方周刊》，“可能因为这次来的成员购房的意愿不算强，大部分都是第一次接触这个楼盘，都是抱着来看看的态度，而不是已经看准了才来的。”

　　尽管报了名，但是在张健的心中，他并不十分看好这个由武汉市亿房网组织的团购活动。“到现在我们也看不到什么实质性的内容，我觉得操作性可能并不是特别强，但是我们都愿意来试试看。”

　　亿房网营销总监周庸认为，这还只是比较初期的阶段，双方都是试探性的。“10月8号，张健所在的意向团将与开发商进行第二轮谈判，而这次，我们将会整理出对那个楼盘真正有购买意向的客户的资料，使谈判进入实质性程序。”

　　在搜房网发起的一项对深圳万人购房团的民意调查中，尽管支持的人数占到了85.71%，但同时，他们中的大多数，66.71%的人却对这个活动的执行力表示怀疑。如张健的感受一样，万人购房团在给予国内大部分购买力有限的消费者降价希望的同时，可能短期内仍无法消除他们的疑虑。

　　尽管如此，万人购房团仍然大受追捧，除武汉之外，在2008年八九月间，济南、西安、北京等地纷纷出现了类似的活动。

　　是否应该专门利人，毫不利己

　　“‘万人购房团’这个名字大家已经把它作为一种符号了，可以说我们借用了这个名义。虽然在本质上来说，都是一种团购行为，但在操作模式上，我们跟深圳有非常大的差别。”北京房龙网CEO肖勇对本刊记者说，2008年9月28日，房龙网联合了其他几家合作伙伴正式推出了“北京万人购房团”。

　　“你可以把我们理解为房地产的携程模式，我们每个成员都会得到一张房龙卡，凭这张卡可以得到开发商的优惠，在他们的通行优惠之外，还能得到因为团购而产生的折上折，当然购房者是完全免费享用我们的服务。”肖勇介绍说。

　　“但我们肯定不是公益性质的，不同于深圳那边的口号。”肖勇对此毫不讳言，“这个团是作为我们的一个项目和产品来运营的，有着规范的模式，不同于民间人士发起组织的形式。我们的收入来源主要有两块，都来自于开发商，一是我们组织消费者去看房所产生的服务费用，第二部分就是成交佣金，我们将从成交额中抽取一定比例的费用。而在这个过程中，房龙网会有专门的代表去跟开发商讲价，负责中间的协调工作。”

　　“我始终认为，缺少了商业化运作，这种万人购房团将行之不远。”肖勇对《瞭望东方周刊》说。

　　而位于武汉的亿房网则坚称其“公益”性。“我们要做一个纯公益的服务平台，绝对不会对任何一方收费。我们了解到有些城市可能是个人或者小公司，可能会产生费用上的压力，但是亿房网不同，我们目前在武汉已经树立了自己的品牌，也有稳定的盈利支持，现在我们每年有上千万的营业额，预计2008年将会突破两千万。如果说我们有所图谋，也只是希望借这个活动扩大品牌的影响力。”

　　在济南，由满意100管理咨询公司发起的“万人购房团”则在奥运会刚结束就开始招募成员。8月26日，一队骑自行车的年轻人在当地泉城广场一带的宣传颇为引人注目，尤其是每辆自行车张贴的“万人购房团最低5.1折”几个醒目的大字。满意100管理咨询公司总经理苏师峰告诉记者：“从8月27号开始宣传，短短两三天内就已经有200多人报名。 ”

　　而济南万人购房团的成立还引起了小小的麻烦。一些济南市民看到“万人”字样，就以为是深圳万人购房团在济南的分部，并向深圳的发起人邹涛询问此事。邹涛十分恼火，立即在“邹涛万人住房团购网”发表了“关于山东济南市民反映情况的严正声明”，称邹涛未在山东济南授权任何人和公司开展万人住房团购活动。如发现冒用行为，请当地市民立即作报警处理。

　　“我们一定不收任何费用，这是我们的铁规。那些想搭顺风车挣钱的人，出发点就是错误的，必将遭到人们的唾弃。 ”邹涛曾对当地媒体这样表示。

　　而这件事也令苏师峰哭笑不得，“我从来也没说我们跟邹涛有任何关系啊，我们的模式非常明确是收费的，这点从没隐瞒过。一方面，参与团购的客户需交200块钱服务费，另外我们也会从开发商处收取千分之一的服务费。我不觉得这个过分，我们运营也是有成本的，还要聘请法律顾问，这千分之一的费用还没有售楼小姐的提成高。而对顾客来说，参与我们的团购能省下好几万，区区200块钱根本不算什么，我们并没有从中赚到什么钱，也就是刚刚维持收支平衡而已。”

　　万人团购竞价优势

　　声势浩大的深圳团如今还没见实质性成果，这难免让人怀疑万人购房团究竟是个希望，还是个噱头。据南方某媒体报道，深圳团只有一单成交的生意。而邹涛近日在接受媒体采访时却透露，“在过去的一个多月内，经过团购团队与一些合作地产商的谈判，已经有二三百套房子达成了成交意向，前期的这几百套房子随时都可以成交。”“预计大部分会在十月下旬成交。”

　　相比之下，北京、武汉及西安还处于较为初期的阶段。西安市由陕西健翔物业代理有限公司总经理李连源以个人名义发起成立的万人购房团，目前也还未有实质的看房活动。李连源告诉记者：“我们在10月11号就将发第一个团，去城南的万科新地城等十个楼盘看房。”

　　“我们第一次的看房活动会安排在长假后的第一个周末。我们每次每个楼盘的看房人数会限制在50人左右，宁愿分多次，因为考虑到开发商的接待能力，希望双方之间能有充分的沟通。我们计划在年底前，在北京地区会做10到20次的团购。万人购房团作为我们推出的一个产品会一直做下去，以后几乎每个周六、周日都会做。”肖勇说。

　　“很快大家就知道我们不是在做噱头，目前我们已经跟一些开发商有了初步的意向，将陆续在网站上公布看房的行程及具体楼盘。”肖勇对此很自信，“我敢肯定，只要拿着房龙卡，一定能享受折上折。”

　　“这个项目主要针对的是80后年轻人，相应的是一些中低价位的房子，地理位置大多在燕郊、通州以及四五环，以中小户型为主。”肖勇解释说，“我们也做了很多细分和研究，设定了不同的主题，比如说80后、婴儿潮这样一些人群，还有家庭团、亲友团，以及不同职业例如IT团，演艺圈团等等。”

　　“我们甚至有外地团，不仅组织外地人来京买房，还有北京人到外地买房。我们全国各地有100多家报社组成的媒体联盟与我们合作。”肖勇透露，10月底，唐山团就会来京，11月份则迎来山西团。“大家也许很快就能看到成交的案例了。”

　　倒是济南的购房团却在很短的时间内有了成交量的突破。9月26、27日是苏师峰第一次组织看房团，当场就成交了8套。“我们房源可能相对比较特殊，产权跟商品房不大一样，是集体房产证，所以价格要便宜很多，第一批的8套房子均价也就2800元/平米。在这之后有很多市民打电话要求买类似的在那附近的房子，我们又联系上一个楼盘，也是类似的产权情况，开发商答应供给我们30套。其中有一套是5.1折，其他都是9折。”

　　谈起这个5.1折的来历，苏师峰不禁笑了，“那会儿正赶上奥运，我们就想猜一下中国的金牌数量，推出一套特价房，是51块，就打5.1折，我们管这叫‘爱国房’，然后大家抽签，看谁能中。”

　　“目前第二期的活动意向都已经确定了，马上就能成交了，只是等着办一些手续了。”苏师峰说，“我们的房源可能比较特殊，但随着规模的扩大，我们也在尝试着接触一些正规商品房开发商，希望能满足大家不同的要求。”

　　开发商低调回应

　　深圳的万人购房团刚成立时，曾招致一些开发商的抵触。邹涛最初曾放言：“实现关内普通商品房团购均价8000 元/平方米左右，关外团购均价5000~6000元/平方米左右。即便是砍价砍到8000元/平方米，楼盘的利润至少也在50%以上，完全还有降价空间。”

　　而一些开发商如金地集团总裁张华纲在接受当地媒体采访时则明确表示：“我们不会参与。”

　　“其实我们也做过一些调查，发现到目前为止深圳万人购房团确实没什么成交的，这可能跟他们的发起人在行业内的阅历太浅有关系，他作为个人对行业背景可能不大了解。第二，他一开始就站在了开发商的对立面，开发商自然会比较抵触。另外，他的谈判和服务没有一个成熟的体系。”亿房网营销总监周庸对《瞭望东方周刊》说。

　　是否因为开发商不愿意降价呢？

　　“据我的了解，至少就北京来说，就降价这个问题开发商们已经达成了一致的默契，就是这个价是非降不可的。”房龙网CEO肖勇对记者表示，“其实房价涨涨跌跌是市场性的，但降价是大趋势，我们提过一个口号，叫开发商们丢掉幻想，坚决降价。”

　　“众所周知，目前开发商的现金流压力很大，有许多都处在非常困难的时期，据我们了解的情况，现在大部分的房地产公司对媒体的广告费都是拖欠的，一些开发商甚至不能按时发工资。有一个开发商曾预言，要全行业裁员50%，要倒掉一半的公司。虽然说这个预言可能并不准确，但至少趋势是存在的，他们肯定想赶紧把房子卖出去缓解现金流。这也充分说明，目前的房产的确有很大的议价空间。”肖勇分析道。

　　尽管从意愿上来讲降价没有问题，但在操作层面上，开发商们却面临很大的压力。“说到底，他们是怕过度刺激老业主，业主砸毁一些楼盘售楼处的新闻大家都很了解，现在开发商都对这种情况有所忌惮。”肖勇解释道。

　　也正是因为这个原因，各购房团与开发商之间有一定的保密协议。“不管是我们还是业主，在低价购买了房子之后必须对价格保密。”

　　“采取团购这种形式，开发商觉得设计了一定的门槛，有优惠，但又不至于过度刺激老业主。所以他们这不叫普降，也算说得过。”

　　西安万人购房团的发起人李连源认为，虽然自己这次组织这个活动完全是以个人名义，“纯公益性质”，而跟自己的房产中介公司毫无任何利益瓜葛，但凭借他在房地产圈子里摸爬滚打14年积累的人脉和经验，促成这样的低价团购是完全现实的。“我对自己有信心，我了解这个行业，我不借助于公司的力量，甚至把公司的一切事情都放下而专门运作这个万人团，现在我每天都能接到许多开发商的电话想跟我们谈合作，这个事情我相信一定能办成。”

　　“万人购房团这个创意或者说商业模型还是比较有道理的，大家团结起来去砍价形成一个批量效应，这样在跟开发商或者跟任何一个项目谈判的时候，砝码都比较重，至少是从价格，从服务，从各个方面可能会比较有力量。”北京市鸿坤伟业房地产开发有限公司总经理胡斌对此模式给予了肯定。

　　“从我们开发商的角度，对于这种团购或者万人购房团当然也是欢迎的，至少我省了广告费，你来了那么多客户，你把一栋楼，或者一个楼盘的七七八八都能够消化掉，那对开发商来说何乐而不为呢，在价格上做一定的优惠，至少开发商广告费省了，而且他节省了时间成本，因为这个时间成本和财务成本是成正比的，他把这些成本作为一个优惠来回报给团购，也是划算的。”

　　在北京万人购房团成立大会上，胡斌也参会并做了发言，在现场为自己的鸿坤理想城即将推出的6880元/米起价的小户型打起了广告，号召大家都去买。“但是目前我还没有想过跟房龙网合作，主要是因为我们的定价非常实在，吸引力很大，只有几百套的房子现在已经有上千的意愿客户了，我再参与这个活动不是自己给自己找麻烦吗？”

　　“其实，如果一开始开发商们都能理性地定价，现在不管是自己还是购房者也不会有这样的麻烦了。”胡斌对《瞭望东方周刊》说。