业内人士认为，降率免税楼市突围迷局恐难立竿见影

　　■新快报记者 佚芙 文/图

　　中国人民银行8日决定，从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。同时，国务院决定9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。相关背景显示，这是央行近9年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见。银行人士分析，此前，央行于今年9月15日宣布，在四年来首次决定下调人民币贷款基准利率的同时，还下调了中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点。在不足一个月的时间，中国人民银行再度出手，无疑提示普通百姓，理财思路需要改改了。

　　对楼市难有明显提振作用

　　对于这次央行同时下调“两率”对于股市楼市的影响，业内普遍认为，对股市而言，政策影响是利好的，但结构性影响大于整体性影响；而对房地产市场，这个政策并没有明显的针对性。

　　对于在11个月内暴跌4060点，跌幅超过66%的A股市场来说，央行放松银根的政策，让投资者非常期待能出现转机。但业内人士大都对此保持谨慎的乐观。

　　长城证券副总裁兼投资总监杨平说：“我个人当然希望它能够以这次为契机起来了，我是一直不太认可这种疯狂的，而且失去理智的暴跌。A股的估值问题，我老是觉得现在明显地进入了一个合理的估值区间了。这个政策对市场肯定是正面的，但是呢，这个市场最大的问题是信心问题，影响信心的问题也是多方面的，能不能有一个小的反转，我觉得下这个结论还有点过早。”

　　但对于央行此次下调两率对房地产市场的影响，专家认为可能不会有明显的提振作用。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军说：“因为房地产的贷款相应的，更多的是中长期的这么一个贷款，从目前的政策来看，它是短期的放松的多一些，而长期的灵活性增加得少一些，所以政策导向并不是说我要刺激投资，刺激房地产，而更多的是解决目前中小企业面临的融资难、融资成本比较高的这种状况。”

　　凯茵新城一不愿透露姓名的老总认为，对于房贷承担者来说，贷款利率下调，利息支出自然会有所减少，但由于长期利率下调幅度较小，因此总体影响不大。他给记者算了一笔账，以贷款50万元30年还清，等额本息来计算，调整前月还款3609元，还款总额129.9万元，调整后月还款是3578元，还款总额128.8万元，还款额减少1万元出头。

　　投资思路可做必要调整

　　随着全球金融市场继续动荡，不少专家认为我国已经进入降息周期，特别是在不到一个月的情况下，央行的两次下调贷款利率，无疑更是可以应证这一点，而海外投行更是预期累计的降息次数可以达到5次。对于从2006年以来看惯了加息的投资者来说，降息有些措手不及。对于已贷款者而言，明年1月1日起开始执行新利率，在此之前，可利用时间理清自己的投资思路，做出必要的调整。

　　崇基地产周总分析，去年央行6次加息，让月供族压力增加不少，选择固定利率房贷的人数直线攀升。但是从今年以及今后的情况来看，定息房贷并不是明智的选择。交通银行中山分行经济师莫先生认为，固定利率房贷本来就是一个颇具博弈性质的产品，其优势在于能够锁定利率风险，一旦利率下行固定利率房贷将会逐渐被冷落。在此次降息之后，五年及以上的贷款利率从7.74%降低至7.47%，五年及以上的公积金贷款利率从5.13%降至4.86%。原先的定息房贷已经不划算了。

　　记者从目前已经开办了固定利率房贷业务的银行了解到，办理了固定利率房贷的贷款者也还有办法转化为浮动利率。有的需要缴纳一定违约金，有的则要按照当初客户所签合同的具体条款而定。对于已经办理的定息房贷的百姓来说，不妨可以找当初办理的银行进行咨询。

　　房价短期难回暖

　　“当前楼市的情形是，已听到炮声了，但离解放军进城还有相当长的一段时间，甚至城内还会出现纵火等人为破坏现象。”珠江恒昌何总认为，“两率双降”虽然是利好，但并不能扼制楼市下行的势头。从需求角度分析，多数购房者选择5年以上按揭贷款期限，此次下调幅度仅为0.09个百分点，以总价100万住宅为例，贷款额度为70万元，20年等额本息还款，月供月供减少只有32元，相当于每月减少月供0.6%，对购房的剌激作用极小。

　　国内地产资深人士王月华先生接受记者采访时表示，记得去年每次加息，都有记者问我对市场或房价的影响，由于加了六次息，不仅我有些厌倦，相信很多购房人都产生了“审美疲劳”，而房价更是忽视加息的存在而持续飙升。实际上，单靠一两次调整利率，对市场影响不大，只有持续多次之后，才会发力。去年在一篇文章中我曾指出：“9次加息之后，谨防楼市受抑制程度由量变到质变，投资和投机资本渐渐抽身，从而导致楼价出现下跌！”

　　记者走访中山一些明星楼盘了解到，就在被认为“银十”第一桶金的十一黄金周，中山楼盘普遍销售不理想，甚至“零成交”不止一家，尽管价格优惠空间较大，但大部分楼盘门庭冷落，客流量小，业绩惨淡。“首先可以明确的是，此次下调贷款利率和准备金率并不是针对眼下的楼市。房价短期回暖不太可能，乐观认为最早也要等到明年。”王先生表示。

　　最佳购房时机或在明年

　　从目前经济走势看，中国宏观经济政策正在逆转，货币政策值得关注。央行宣布同时降低贷款利率和准存款准备金率，恰如平地一惊雷，使中国经济界和房地产界为之一振。业内分析，对于房地产绝对是利好消息。房地产业受政策的影响显著，宏观调控出现松动将有利于市场稳定。尤其关键的是，作为对银行贷款依存度很高的行业，房地产业受货币政策的制约程度较大，信贷门槛的高低与市场冷热密切相关，所以去年9月“二套房贷新政”出台后，需求迅速萎缩。此次“双降”，直接效应是可以降低开发商和购房人的贷款成本，间接效应是部分银行会借此信号而放松房地产贷款的审核。

　　左右（国际）城市机构王总认为，双下调对楼市的重要影响是缓解“心理危机”。作为资产市场，无论股市还是楼市，投资者的心理预期对市场趋向影响巨大。目前股市在2000点以下挣扎，“一朝回到解放前”，市场信心已崩坍。中山楼市不仅成交量早已大幅萎缩，价格“拐点”也于8月份出现，即使打折促销遍及全市，短期亦难以有效剌激成交，原因在于购房人对于市场已生恐慌情绪，出现心理危机。此时降息行动，扮演的更像是一个心理医生，告诉大家：别害怕，中央开始救经济、救楼市了。

　　在对购房者的采访中，记者发现，多数购房者对政策的出台表现的相当兴奋。李先生说，“至少买房贷款利率低了，为购房者带来了一定的实惠，但谈及是否因此政策出台积极买房时，很多人表示，买不买房仍将取决于房价。”而至于什么时候购房比较理想，业内人士认为，房价继续下探仍是短期市场趋势，最佳购房时机可能会出现在明年。