■《意见》如能实施，东濠涌旧城改造项目的被拆迁户将成为首批受惠住户。图为荔湾区的拆迁房。宁彪/摄（资料图片）

　　旧城改造拆迁补偿有望大幅提高

　　●相关政策公布并征求市民意见

　　●比以往增多两项奖励

　　■新快报记者黄颖

　　以后，广州旧城改造项目被拆迁户拆迁补偿将大幅度提高，部分被拆迁户甚至可以获得高于当地一手楼价的拆迁补偿。昨日，市国土房管局在局网站（www.laho.gov.cn）上公布了《广州市危旧房改造拆迁补偿安置工作指导意见（试行）征求意见稿》（以下简称《意见》)，公开征求市民意见。《意见》规定，涉及旧城改造项目的被拆迁户除了获得市场评估价的补偿外，还将有可能获得改造奖励和搬迁奖励两部分的拆迁补偿，总补偿额最高可望超过当地一手楼均价。市国土房管局副局长刘仲国表示，《意见》只是适用于其正式实施后进行的旧城改造项目的拆迁补偿，对于已经进行拆迁的旧城改造项目并不适用；如果《意见》顺利获得通过，东濠涌旧城改造项目被拆迁户可能成为首批受惠的住户。

　　据悉，市民可将书面意见通过电子邮件（sunl@laho.gov.cn）、邮寄（广州市越秀北路89号广州市城市房屋拆迁管理办公室，邮编：510030）、传真（传真电话：83874700）形式反馈至广州市城市房屋拆迁管理办公室。

　　规定一增设改造奖励保障市民

　　《意见》规定，旧城改造项目住宅被拆迁户可以选择货币补偿、异地永迁和原址回迁三种补偿安置方式。

　　其中货币补偿方式的补偿金额将大幅度提高。目前，旧城改造项目拆迁依据拆迁办法，只是按照房屋的市场评估价进行货币补偿，但因为这些旧城区内的危旧房年代久远，其市场评估价往往不高，这样一些房屋面积小、破损严重的被拆迁户在领取了货币补偿后可能难以购买到合适的房屋。为此，《意见》拆迁补偿在原有的市场评估价基础上，再实行改造奖励制度。

　　改造奖励制度的做法是，在原有的市场评估价货币补偿金额上，增加一个改造奖励费，两项金额加起来向同一行政区域新建商品住房交易均价看齐，但不能超过一手均价。其中一手均价以危旧房改造决定发布时的前3个月市场交易均价为准，并参考市国土房管局根据房地产市场实际成交情况统计出来并定期公布的数据。也就是说，上述两项货币补偿金额基本足够被拆迁户在同区域购买一套一手房。

　　另外，《意见》规定，旧城改造项目被拆迁户如期搬迁的还将获得搬迁奖励，这样一来，三项补偿相加后，部分被拆迁户甚至可以拿到比当地一手楼均价还要高的拆迁补偿。

　　■举例详解

　　假定危旧房改造项目位于某市中心区，李先生的被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。根据房管局采集统计的该区域存量多层住房的市场评估案例，市场评估为7350元/平方米，而2008年6-8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定，则该项目的改造奖励单价约为11277-7350=3927元/平方米。

　　规定二异地永迁获补面积更大

　　据了解，《意见》规定，旧城改造项目被拆迁户如果选择异地永迁的，回迁的房屋地段比原来要远的，可以增加回迁面积。

　　《意见》规定，异地永迁被拆迁户应补偿的面积=（被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。按照此公式计算，被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁越远，获得补偿安置面积也就越大。

　　市国土房管局副局长刘仲国表示，异地永迁的安置住房的实际安置面积可能会出现略大于或小于应当补偿安置面积的情况，即产生结算补差问题。关于具体的价格结算问题，广州市以往主要有以下两种结算价格：①工程造价成本；②永迁安置房的市场销售价格，但《意见》未选用上述两种补差方式，而是规定按异地永迁安置房所在地一手住房交易价格来补差，主要原因为：一是按一手住房交易价格来补差，可以保证当实际安置面积小于应当补偿面积时，被拆迁人获得实际补偿与应当补偿一致。二是无论是工程造价和购房价都是永迁房建设完成后才能确定的，增加了签订拆迁补偿协议时的不确定性。

　　■举例详解

　　上一案例的被拆迁户李先生如果选择异地永迁安置的，其被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。以2008年6-8月该区一手住宅交易均价11277元/平方米为参考数据。根据规定，住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，如永迁安置住房位于一般城区，以2008年6-8月该一般城区一手住宅交易均价7237元/平方米为参考数据，则应当补偿安置的住房建筑面积为：（11277÷7237）×50=77.91平方米，面积增幅为27.91平方米。

　　规定三原址回迁可获改造奖励

　　另外，《意见》考虑了广大居民对旧城区居住环境的眷念及对传统居住地的感情，参照解放中路危旧房改造项目的经验，采取政府主导、居民参与的改造模式，在城市规划允许的情况下增加了“原址回迁”这种补偿安置方式。

　　《意见》规定，原址回迁安置住房的面积不得低于被拆迁住房面积，新旧房之间结算市场差价，即“拆一还一、新旧补差”。考虑到对于老城区的危旧房而言，新旧房之间的市场差价较大，一般在3000元/平方米以上，为充分保障被拆迁人的合法权益，《意见》对“原址回迁”也规定可实行改造奖励，而改造奖励的标准控制在实行货币补偿的奖励标准50%以内。

　　■举例详解

　　被拆迁户李先生如果选择原址回迁，可按被拆迁房屋合法产权面积1∶1回迁，与原址回迁安置住房的市场价格（原址回迁安置住房的市场价格与所在行政区域一手住房交易均价大致相当）结算差价。被拆迁住宅房屋（存量多层）的市场评估为7350元/平方米，该区2008年6-8月一手住房交易均价为11277元/平方米，奖励费按两者差价的50%计算。据此可计算出改造奖励费为（11277-7350）×50%=1963.5元/平方米；原址回迁安置住房新旧房补差单价为11277-7350=3927元/平方米。李先生需要补差不超过3927-1963.5=1963.5元/平方米。同时，如果李先生按时搬迁的话，还可以获得一笔搬迁奖励费，最高的奖励标准按房屋市场评估价的15%计算，即7350×15%=1102.5元/平方米，也就意味着李先生实际上只需补1963.5-1102.5=861元/平方米，即可原址旧房换新房，获得不少于被拆迁房屋合法产权面积的回迁安置房。

　　规定四增加阶段性搬迁奖励费

　　据了解，为了刺激被拆迁人加快签订补偿协议，《意见》新增加了一项搬迁时限奖励制度，设搬迁奖励费，其最高标准为被拆迁房屋市场评估价的15%以内，具体标准由各区确定。

　　搬迁奖励费实行分阶段递减的制度，从而引导被拆迁人加快搬迁进度。

　　■举例详解

　　被拆迁户李先生选择货币补偿方式，除了获得约11277元/平方米的拆迁补偿款外，如危旧房改造项目所在区政府确定该项目的搬迁时限奖励标准为15%，危旧房改造决定做出之日为2009年1月1日，1月1日至3月31日设定为第一搬迁阶段，那么李先生在第一阶段内按时搬迁的话就可以获得全额奖励，即：7350×50×15%=55125元；4月1日至6月30日为第二搬迁阶段，搬迁奖励费相应递减20%，如果李先生在第二阶段内按时搬迁的话，就给予80%的搬迁奖励费，即：7350×50×15%×80%=44100元。

　　规定五住改商住宅分阶段补偿

　　据了解，老城区有不少住宅房一直用于经商，这种历史“住改商”住宅，被拆迁人选择异地永迁或原址回迁的，按住宅用途进行补偿安置；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿：（一）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的70%扣减改变用途应补交的土地出让金后给予补偿。

　　（二）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至本《意见》实施之前改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，拆迁人可按照经营性用房房地产市场评估价的50%扣减改变用途应补交的土地出让金后给予补偿。

　　规定六直管公房弃租可获奖励

　　另外，《意见》还规定，符合直管住宅租赁条件的租户同意解除租赁关系的，应当按照被拆迁房屋货币补偿金额的30%以及全额的改造奖励给予房屋承租人弃租补偿。

　　如果直管房租户不同意解除租赁关系的，由拆迁人统一安排住房安置承租人，安排住房的使用面积不小于原承租面积。

　　而针对因为历史遗留问题导致的拿不到房产证的房屋涉及旧城改造拆迁，如果它符合历史遗留办证难处理办法的，即使未领到房产证，也视同已领取房地产权证，按实际测绘面积确定房屋补偿安置面积。