危旧房拆迁新规解读

　　方式一:货币补偿

　　引入奖励机制助拆迁户买新房

　　对选择货币补偿的拆迁户，《意见》首次提出将实行改造奖励制度，以鼓励被拆迁人支持政府实施“中调”战略。

　　按照规定，住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费总额，向同一行政区域一手住房交易均价看齐，但不能超过一手均价，而如果被拆迁人按时搬迁的，按照《意见》的规定还可以获得搬迁时限奖励费。

　　根据广州市国土房管局测算:这样被拆迁人在获得上述所提及的三部分款项后，完全有能力购买得起被拆迁房屋所在行政区域内的一手住房。

　　意见指出，“一手住房交易均价”为危旧房改造决定发布时的前3个月市场交易均价，并以广州市国土房管局根据房地产市场实际成交情况统计出来并定期公布的数据为准。一手住房交易均价标准一经确定不因随后市场变动情况而调整。

　　模拟案例:假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。

　　根据广州市国土房管局采集统计的该区域二手多层住房的市场评估案例，市场评估单价为7350元/平方米，而今年6—8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定，则该项目的改造奖励单价约为11277-7350=3927元/平方米。

　　方式二:异地永迁

　　外迁越远补偿安置面积越大

　　《意见》综合考虑房地产区位级差价值规律，确定了异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积的具体计算公式:应当补偿面积=(被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格)×被拆迁房屋合法产权建筑面积。

　　按照此公式计算，被拆迁人从旧城区向外搬迁，其外迁越远，获得补偿安置面积也就越大。

　　广州市国土房管局相关负责人说，该规定是为配合城市旧城改造规划的设施，抽疏旧城区人口密度，妥善解决被拆迁人迁居问题。

　　由于异地永迁的安置住房户型有一定标准限制，实际安置住房面积可能会出现略大于或小于应当补偿安置面积，即产生结算补差问题。

　　跟以往按照工程造价成本、永迁安置房的市场销售价格结算不同，今后广州将按异地永迁安置房所在地一手住房交易价格来补差。

　　刘仲国解释说，按一手住房交易价格来补差，可以保证当实际安置面积小于应当补偿面积时，被拆迁人获得实际补偿与应当补偿一致，同时避免纠纷。

　　模拟案例:假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。以今年6—8月该区一手住宅交易均价11277元/平方米为参考数据。根据规定，住宅房屋被拆迁人选择异地永迁安置的，如永迁安置住房位于一般城区，以今年6—8月该一般城区一手住宅交易均价7237元/平方米为参考数据，则应当补偿安置的住房建筑面积为:(11277÷7237)×50=77.91平方米，面积增幅达27.91平方米。

　　方式三:原址回迁

　　旧房换新房还有改造奖励

　　《意见》参照解放中路危旧房改造项目的经验，在城市规划允许的情况下增加了“原址回迁”的补偿安置方式。

　　《意见》规定，原址回迁安置住房的面积不得低于被拆迁住房面积，新旧房之间结算市场差价，即“拆一还一、新旧补差”。

　　考虑到对于老城区的危旧房而言，新旧房之间的市场差价较大，一般在3000元/平方米以上，为充分保障被拆迁人的合法权益，《意见》对“原址回迁”也规定可实行改造奖励。

　　为体现与货币补偿和异地永迁安置的区别，《意见》对实行原址回迁安置的，规定改造奖励的标准控制在实行货币补偿的奖励标准50%以内。

　　模拟案例:假定危旧房改造项目位于某市中心区地段，被拆迁房屋的合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。

　　被拆迁人选择原址回迁安置，可按被拆迁房屋合法产权面积1:1回迁，与原址回迁安置住房的市场价格(原址回迁安置住房的市场价格与所在行政区域一手住房交易均价大致相当)结算差价。被拆迁住宅房屋的市场评估单价为7350元/平方米，该区今年6—8月一手住房交易均价为11277元/平方米，按两者差价的50%计算，改造奖励费为(11277-7350)×50%=1963.5元/平方米。原址回迁安置住房新旧房补差单价为11277-7350=3927元/平方米。被拆迁人需要补差不超过3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆迁人按时搬迁的话，根据规定，还可以获得一笔搬迁奖励费，最高的奖励标准按房屋市场评估价的15%计算，即7350×15%=1102.5元/平方米，也就意味着被拆迁人实际上只需补1963.5-1102.5=861元/平方米，即可原址旧房换新房，获得不少于被拆迁房屋合法产权面积的回迁安置房。

　　本报记者郑佳欣见习记者胡良光通讯员穗房宣