货币补偿相当于一手楼交易均价

　　被拆迁房屋（包括住宅、非住宅）货币补偿金额以房地产市场评估价格确定。《意见》提出可实行改造奖励制度。被拆迁户获得的金额，将相当于被拆迁住宅房屋所在行政区域一手住房交易均价。

　　此前，广州市通过货币补偿后，被拆迁户可购买当地二手房。但此次《意见》规定住宅房屋货币补偿金额加上改造奖励费总额，向同一行政区域新建商品住房交易均价看齐，但不能超过一手均价。如果被拆迁人按时搬迁，还可获搬迁时限奖励。

　　模拟案例

　　假定改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋合法产权建筑面积50平方米，产权性质住宅。根据该区域存量多层住房的市场评估案例，市场评估单价为7350元/平方米，而2008年6～8月该区一手住宅交易均价为11277元/平方米。根据《意见》规定，则该项目改造奖励单价约为11277-7350=3927元/平方米。

　　异地永迁外迁越远安置面积越大

　　异地永迁应当补偿安置的住房建筑面积计算方式：应当补偿面积=（被拆迁住房所在地一手住房交易价格÷异地永迁安置住房所在地一手住房交易价格）×被拆迁房屋合法产权建筑面积。按此计算，被拆迁户向外搬迁，外迁越远，获补偿安置面积越大。

　　由于异地永迁安置住房户型有一定限制，实际安置住房面积可能会出现略大于或小于应当补偿安置面积的情况，即产生结算补差问题。主要按异地永迁安置房所在地一手楼交易价补差价。采取一手楼交易价，被拆迁户签协议时可以知道补差总额。

　　模拟案例

　　假定危旧房改造项目位于某市中心区，被拆迁房屋的合法产权建筑面积50平方米，产权性质为住宅。以2008年6～8月该区一手楼交易均价11277元/平方米为参考数据。根据规定，住宅房屋被拆迁户选择异地永迁，如永迁安置住房位于一般城区，以2008年6～8月该一般城区一手住宅交易均价7237元/平方米计算，则应当补偿安置的住房建筑面积为：（11277÷7237）×50=77.91平方米，面积增幅为27.91平方米。

　　原址回迁每平方米补差价八九百

　　原址回迁安置住房面积不得低于被拆迁住房面积，新旧房间结算市场差价，即“拆一还一、新旧补差”。考虑到对于旧城区危旧房而言，新旧房之间市场差价较大，一般在3000元/平方米以上。但原址回迁也可实行改造奖励，但该标准要控制在货币补偿奖励标准50％以内。

　　据测算，一般选择原址回迁的市民需要自掏腰包800～900元/平方米补差价。

　　模拟案例

　　假定危旧房改造项目位于某市中心区地段，被拆迁房屋合法产权建筑面积为50平方米，产权性质为住宅。被拆迁户选择原址回迁，可按被拆迁房屋合法产权面积1∶1回迁，与原址回迁安置住房市场价结算差价。被拆迁住宅房屋（存量多层）市场评估单价为7350元/平方米，该区2008年6～8月一手住房交易均价为11277元/平方米，奖励费按两者差价50%计算。据此可计算出改造奖励费为（11277-7350）×50%=1963.5元/平方米；原址回迁安置住房新旧房补差单价为11277-7350=3927元/平方米。

　　被拆迁人需补差不超过3927-1963.5=1963.5元/平方米。如果被拆迁户按时搬迁，可获搬迁奖，最高奖励标准按房屋市场评估价15%计算，即7350×15%=1102.5元/平方米，即被拆迁户需补1963.5 -1102.5=861/平方米。