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市场趋静传言不止政策微调话题满楼
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“金九”变“静九”，“银十”难看赢。最近，与楼市显得过于平淡相比，有关楼市话题的争论风生水起，甚至波谲云诡。任一宏观经济面的微调，都会引发一轮政策的后续猜想。但这些行为已经不再是一种市场被动式的条件反射，而是更多地呈现出主动性特点。
这其中，各式各样的“救市”呼声、风声、雨声甚至传闻声都能淋漓尽致地展现这一特点。
■救市之风声
宏观政策哪边走?
国庆前，央行为商业银行贷款松绑，并降低了贷款利率。日前，央行又再度出手，下调银行的存款准备金率和降息。这些并不是单一针对楼市的政策微调。记者了解到，观点无非两种，分别是“看松派”———包括楼市在内的宏观经济政策将会出现步步松动的迹象，“看紧派”———宏观层面的救市之举旨在重拾整体经济发展信心，政府这只无形之手不会放松其特定领域的调控力度。而在东莞，在大的政策微调背景下，其地方性的政策调整也在同步进行，而这两种观点也能从这些更地域化的调整中反映出来。这里选择三次代表性事件来说明:
第1波:购房者可自主选择购买保险
本月初，东莞出台政策称，将不再强制住房公积金贷款人办理房屋保险，是否购买房屋保险将由贷款人自行决定。据计算，取消强制购买房屋保险后，购房者可省下近2000元。这一举措甫一出台便引起强烈反响，最突出的莫过于将该政策视为东莞开始效仿其他城市开展“救市”行动的肇始。
然而，事实告诉我们，这只是一次政策的例行调整，基本保持着与宏观经济导向相一致的演进路径。“无论是从土地政策、房贷政策还是住房消费市场的产品和功能结构分布，国家宏观政策都没有真正放开，仍然保持着原有的调控力度。”星彦地产市场研究部专业人士分析认为。
第2波:放宽公积金贷款的期待
此一期待主要源自于近期国内个别城市已经采取的“救市”行为。消费乏力是目前市场所遇到的普遍问题，因此，从激活消费行为本身入手来挽救地产市场是一种最直接的手段。这对于那些仍处于购买力边缘的市民来说，是实现将其购买需求向购买行为转化的有利促动机制。
但是分析人士认为，东莞这个市场的购买力其实有很大的挖掘空间，目前市场活力不够与产品自身的结构性分布不均衡、市场信心不足和消费者对市场理性回归的预期还没有达到有关。同时，住房公积金管理部门的负责人已表示，东莞公积金贷款的权限与其他地方相比已经很宽松，近期内进一步调整的可能性不大。
第3波:对回归购房入户政策的呼吁
去年底，东莞在没有明显前兆的情况下出台了取消“购房入户”的政策。当时，业界对这一政策可能产生的影响就进行了一番讨论。其实，当时政府正在连番对楼市进行组合拳式调控，该政策究竟对东莞楼市的影响面有多大并没有得出一个最终而又具体的结论。
呼吁恢复“购房入户”政策的发端是在上周末进行的一次地产座谈会上。当天，与会者中有不少人认为，政策应该适应市场形势而定，恢复购房入户有助于市场吸纳那些有实力的新莞人群体。但这一提法很快被很多人质疑，地产分析人士车德瑞认为:“取消‘购房入户’政策，是东莞调整产业结构、推行双转型战略的有机组成部分，是与东莞整个城市的升级进程相配套的。该政策出台，是配合东莞人才结构、产业机构和经济社会结构优化的需要而进行的。该政策出台对地产市场所带来的冲击并不是政策下达的主要目的，因此，是否改变该政策的导向也不会只以地产市场的发展状况为依据。”
■救市之雨声
寮步“救市”之后
寮步是东莞最早作出“救市”反应的地方，与东莞大部分地区只闻救市之声不见救市之行不同，寮步的救市之举一度被认为是活跃东莞东部市场板块的一场“及时雨”。
当时的情况主要是，在该镇辖区内部分开发商的建议下，镇相关部门着手调查，并拿出了8个稳定辖区内楼市的“救市”方案。方案主要涉及购房入户政策期限、地价款缴纳期限、建设工期时限以及业主子女教育问题、完善交通网络、对发展商减免镇级管理费用等，而其中最醒目的一条就是镇政府按照市场价格采购商品房。
后来业界有分析称，寮步的救市之举实出于对开发商施压，而对于该救市举措的最终效应，也因为各大楼盘借助奥运会大打促销战而弱化了其关注度。不过，最近已有评论认为，寮步“救市”也没能成为那根救命稻草，庞大的供应仍令寮步楼市举步维艰。寮步的这场雨，无疑从客观上让原本还在犹豫中的地域性的救市之举有所顾虑。
■救市之传闻
头把交椅的焦虑
近日，有报道称，南城区政府召集辖区内所有在售产品的地产商就目前困境商讨对策，并初步达成三点共识:其一，区域内的开发商不再盲目打价格战；其二，在未来1-2年内暂停区域内推地，以平衡供求；其三，对资金确实有困难的开发商暂缓缴纳部分税费。
在记者随后的求证中，尽管涉及的开发商和相关部门人士大多对会议事实本身讳莫如深，但他们中大部分人也都没有直接正面地否定该传言。而业内分析人士则普遍理解并认可南城政府的“救市”举动，并分析了其行动的主要原因。
压力主要来自以下几个方面。单从可售产品存量和新开工面积等两个数据上看，南城均占据着区域头名的位置，而这已经不知是其第几次蝉联。随着消费周期的不断拉长，购买力回升乏力的现实下，后者将进一步加大前者的基数构成，而过去几年在土地审批放量上的头筹优势仍将成为维系后者继续保持领先的重要支撑。
车德瑞分析说，目前南城的供需比已超过3:1，在行情不改变的情况下，这个数字还会继续放大。来自其所在机构的统计数据显示，目前南城楼盘众多，主要在售楼盘约22个，楼盘数量位居全市前列。同样，今年5—9月全市共有20个区镇有新项目开工，其中城区供应面积91.09万平方米，占总供应比重34.52%。在单个区域新增开工面积中，南城的新开工面积领跑全市，建筑面积达到了71.26万平方米，占了市区的78.23%，为全市新开工面积的27.01%，其仍是全市的热点开发区域。“过去两三年的拍地热现在已进入到了开发周期。”
而一位不愿具名的开发商也表示，在市场行情较好的时候，作为新政中心的南城城市未来发展的图景，是开发商投资和未来吸引市民消费的主要因子。但是，这几年南城的城市建设还没有与地产开发形成完全的配套，所以当市场逐渐回归理性后，现有的城市建设配套反而成为制约楼市发展的一个瓶颈。
但是经济发展和城市建设是与地产开发相辅相成的，而土地以及房地产开发收益也是地方、区域经济的一大重要构成。因此，在各项指标都居前列的南城所面临的压力之大毋庸置疑。车德瑞具体分析了目前南城区域内，最急需“救市”补给的开发商类型，共有三种:位处城乡结合部、地段不好，拍地价格又较高的楼盘；近期高价拿地的开发商；小型开发商。他预计这些开发商占南城开发商总数一半以上。
？记者手记
“救市”何如“优市”?
在采访中，我很希望从心理学的角度从各方主体身上读出一些“救市”之声背后的东西。但在实际操作中我发现，这种原本以为还只是表现于内在心理诉求的东西在不同的主体中却在一步步地显化为具体的外在行为。这是为什么，每次政策微调都会引发一连串的讨论并产生若干延伸诉求。其实，从网络中看，关于救市的批评声远多于支持声，这里面有立场的差异也有思考角度和深度的差异。然而，如果仔细分析就会发现，对于救市的诉求或是批评，其实是有一致的地方的，那就是找到政策的稳定性节点。
其实，“痉挛式”的政策动向及其影响下的市场发展态势对于任何一个开发商和个体消费者来说都是难以承受的。尽管多变的市场环境对于善于投资的主体来说往往是机遇之所在，但对于大多数主体来说则会限制甚至打消其进入楼市的热情，甚至消耗其已融入进去的激情。因此，在渴求救市的呼声中，我们看到的其实是一种对政策连续性和平稳化的期待。因此，目前宏观政策的导向是保稳定促增长，而区域性的政策也同样依存该原则，而不是基于解决某一特定困境的突变式的被动适应型的政策调整。
在采访中，在围绕救市而形成的普遍的心理挣扎之外，我们还发现了一个共识。那就是大多主体都认为，楼市近期宏观面上的政策大调整出现的可能性极小，但围绕提高地产流转效率、简化办事流程等优化工作还有进一步改善的空间，这或可称为一种“优市”之举吧。
■地产观察
央行降息利好有限
拥有158年历史的华尔街第四大银行雷曼兄弟公司9月15日向法庭提交破产保护申请，数小时后，中国人民银行便宣布从9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，并下调部分中小银行存款准备金率1%。时间不到一个月，10月9日央行又再次宣布降息，央行决定:10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。与此同时，次贷危机阴影下的欧盟、日本等国央行也纷纷宣布为金融市场注资。
贷款利率下调对东莞的企业应该是好事。最突出的是可以直接带来企业贷款成本的下降。据了解，截至7月末，东莞全市房地产开发贷款余额285.73亿元，房地产开发贷款利率如果整体下调0.2%，每年大概可以为开发商节省约5700万元财务费用，降息一定程度上缓解了开发商的资金压力。贷款利率下调也会带来住房按揭贷款利率的小幅降低，以20年期限的40万元房贷为例，第一次降息后每月降低22元，供房者月供受惠幅度在0.9%左右，而不到一个月的第二次降息，供房者月供受惠幅度接近2%。
不过，专业机构合富辉煌东莞市场研究部有关负责人告诉记者，贷款利率微调对挽救低迷楼市的作用有限。该机构提醒读者注意在第一次调整利率时，还有一句话不能被忽略，那就是“落实区别对待、有保有压、结构优化的原则”。那么，何谓“区别对待、有保有压”?央行保什么压什么呢?
合富辉煌东莞市场研究部李兴旺认为，对这句话的解释需要回溯央行的几个文件。9月1日央行曾发布《引导货币信贷合理增长，优化信贷结构》文件，文件对“区别对待、有保有压”的原则做出了阐释:第一加大对三农信贷支持，第二是加大对中小企业融资，第三加大对震区重建的金融支持。央行明确了要“保”的三个方向，但是对“压”的方面，该文件没有明确指明压缩信贷的行业。而8月27日下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》，央行则表达了将对房地产开发贷款继续控制的态度。
这两次出台调整贷款基准利率和部分银行存款准备金率，从政策措辞上看，房地产行业依然还不是央行信贷政策的呵护对象。之所以作出这样的调整，一方面有更多的资金让中小企业以较低的成本拿到贷款，同时央行对长期贷款为主的房地产个人贷款、房地产投资等暂时还不会放松。
从目前的东莞市场看，房地产市场整体库存量仍然很大，如何出货?如何加快资金周转速度，才是摆在大多数开发商面前最急于解决的难题。不过虽然中央的宏观政策对房地产仍不乐观，但因为土地出让金收入归地方的财税政策制度设计以及房地产投资对地方经济的巨大拉动作用下，地方政府热衷于出台各种“救市”政策。今年下半年西安、重庆、南京等地纷纷出台财政补贴购房者、缓缴基础设施配套费、减免税收等政策，在一定程度上降低了房地产的开发和交易成本，话说回来，在如今的国内外经济环境下，指望政府救市是件“奢侈”的事情，最终真正能够挽救楼市的并不是政府，而是开发商要造出真正满足客户需求、与目标客户群体支付能力相称的房子。
本报记者姜岩
本版撰文本报记者刘进
(除署名外)